Doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nhiều thách thức

Hệ lụy từ việc chậm tháo gỡ pháp lý

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2023 cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc (chủ yếu là về pháp lý). Gần 02 năm qua, Chính phủ, các Bộ, ngành đã thể hiện quyết tâm trong việc tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Chưa bao giờ, các chính sách tháo gỡ về pháp lý và dòng vốn cho doanh nghiệp bất động sản được ban hành quyết liệt và dồn dập như hiện nay.

Đánh giá một cách tổng quan, việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, đặc biệt là câu chuyện pháp lý. Đầu năm 2023, các hiệp hội bất động sản và cơ quan quản lý công bố thống kê: 70% vướng mắc của thị trường bất động sản liên quan tới pháp lý. Các vướng mắc đã tồn tại từ lâu, cộng thêm sức khỏe của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đang dần suy yếu.

Phát biểu tại Hội thảo "Tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển" diễn ra ngày 5/7/2024, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết: "Ách tắc pháp lý là rào cản rất lớn kìm hãm đà tăng của bất động sản".

Các điểm nghẽn về pháp lý là một trong những yếu tố khiến nhiều dự án chưa thể thu dòng tiền về từ các Hợp đồng bán hàng đã ký kết hay các sản phẩm bán mới không đạt như kỳ vọng bởi tâm lý băn khoăn và chần chừ của khách hàng, dẫn tới doanh nghiệp cạn kiệt dòng tiền. Ngay cả khi doanh nghiệp có vốn trong tay nhưng vướng quy định pháp luật thì sẽ không triển khai được. Thực tế cho thấy, dự án vướng pháp lý kéo dài đang phản ánh vào cơ cấu hàng tồn kho và đây là gánh nặng rất lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản.

“Chúng tôi vẫn miệt mài bơi lên bờ. Dù để vào bờ cần thêm một đoạn đường nữa. Đoạn cuối bao giờ cũng sẽ vất vả hơn, áp lực và thách thức nhiều hơn. Song, doanh nghiệp xác định tái cấu trúc toàn diện là nhiệm vụ trọng tâm trong hành trình nỗ lực của mình vì cổ đông, khách hàng”, Giám đốc Tài chính Novaland – Ông Dương Văn Bắc chia sẻ về việc tái cấu trúc của doanh nghiệp.

Hiện tại vẫn còn nhiều khó khăn của thị trường và thách thức về thanh khoản, tiến độ hoàn thiện pháp lý, và đặc biệt là tâm lý của khách hàng. Với những vướng mắc pháp lý vẫn chưa được hoàn thiện và giải quyết triệt để tại các dự án mặc dù đã bàn giao, đang phát triển hay đang làm thủ tục phát triển đã dẫn đến việc một số trường hợp khách hàng đã đẩy lên thành bức xúc, khiếu kiện và biểu tình kéo dài, ảnh hưởng đến an ninh, trật tự xã hội.

Theo các chuyên gia, nếu không giải quyết tốt những vướng mắc còn tồn tại của thị trường BĐS thì khó tận dụng tối đa nguồn lực của bất động sản. Tốc độ phát triển kinh tế phần nào phụ thuộc vào tốc độ phát triển của thị trường bất động sản. Lĩnh vực bất động sản phát triển chắc chắc kéo theo sự phát triển của nhiều ngành nghề khác, như: chứng khoán, trái phiếu, tài chính, ngân hàng, sắt, thép, xi măng, kể cả dịch vụ ăn theo…Quan trọng hơn, bất động sản phát triển mới thu hút được nhiều nguồn lực lớn, đặc biệt là ngoại lực. Hiện nay, dù nguồn vốn FDI lớn song chỉ ngang bằng nguồn vốn của kiều hối.

Trợ lực từ nhiều phía

Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang duy trì, chờ đợi những “nút thắt” được tháo gỡ để thực sự “khỏe” trở lại. Ngoài sự hỗ trợ từ cơ chế, chính sách, các doanh nghiệp bất động sản cần sự sự đồng hành của các bên liên quan để sớm phục hồi hoạt động kinh doanh. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành, địa phương đã có nhiều chỉ đạo, thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Thời gian qua, tại thị trường địa ốc phía Nam nhiều doanh nghiệp cũng đang nỗ lực để “vượt qua vùng đáy”.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Trưởng ban Nghiên cứu Hội môi giới Bất động sản Việt Nam - nhận định, thị trường căn hộ chung cư nói riêng và thị trường bất động sản Việt Nam nói chung sẽ tiếp tục tăng trưởng trong 6 tháng cuối năm nhờ những trợ lực mạnh mẽ.

Theo ông Bùi Xuân Cường – Phó Chủ tịch UBND TPHCM, thời gian qua, Tổ công tác của TPHCM tiếp tục rà soát các dự án đầu tư chậm triển khai do các vấn đề vướng mắc phát sinh trong quá trình chấp hành quy định pháp luật để có hướng xử lý, tránh lãng phí nguồn lực đất đai. Trong 30 dự án bất động sản đã có 5 dự án được giải quyết hoàn toàn và 25 dự án đang được các sở, ngành tham mưu xử lý theo thẩm quyền.

Từ ngày 1/8, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở… chính thức có hiệu lực, đây là một trong những cột mốc quan trong cho thị trường bất động sản vì luật ảnh hưởng trực tiếp toàn bộ doanh nghiệp và khách hàng. Khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý chờ đợi sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu rục rịch khởi động. Những bất cập, tắc nghẽn trong khâu định giá đất tại nhiều địa phương thời gian qua sẽ được tháo gỡ khi Nghị định 71 quy định về giá đất có hiệu lực kể từ ngày Luật Đất đai 2024 được thi hành vào 01/8.

NovaWorld Phan Thiet (tỉnh Bình Thuận) là một trong những dự án đang gặp khó khăn với nguyên nhân chủ yếu là do vướng mắc trong việc xác định giá đất và chuyển hình thức thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành, địa phương đã có nhiều chỉ đạo, thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản tại Bình Thuận, trong đó có dự án NovaWorld Phan Thiet.

Tại buổi họp báo định kỳ về tình hình kinh tế - xã hội diễn ra chiều 23/7 tại UBND tỉnh Bình Thuận, đối với vướng mắc về xác định giá đất tại NovaWorld Phan Thiet, Chi cục Quản lý đất đai tỉnh đã có thông báo chấm dứt hợp đồng, kèm theo biên bản thanh lý với đơn vị cũ và tỉnh đã ký kết với đơn vị tư vấn mới để xác định giá đất cụ thể làm cơ sở tính thu tiền thuê đất đối với dự án. Hiện đơn vị tư vấn mới đang khảo sát, thu thập số liệu để tính toán, xác định giá đất. Sau khi hoàn tất, đơn vị tư vấn sẽ trình phương án giá đất để Chi cục Quản lý đất đai tỉnh kiểm tra, báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tổ chức họp, xem xét. Liên quan việc chủ đầu tư đề nghị chuyển sang thuê đất trả tiền một lần cho thời gian thuê còn lại đối với diện tích đất thương mại dịch vụ và điều chỉnh cục bộ trong tổng diện tích đất đã cho thuê 8 đợt, hiện nay sở đang thẩm định hồ sơ.

Được biết, NovaWorld Phan Thiet với quy mô 1.000ha, đã hoàn tất quy hoạch chi tiết 1/500, có 1.111 sản phẩm đã được bàn giao, vận hành hơn 500 căn biệt thự và hơn 100 căn đang hoàn thiện thi công nội thất nhằm khai thác kinh doanh, đáp ứng nhu cầu mùa cao điểm với công suất lấp đầy phòng lên đến hơn 90%. Với đa dạng các tiện ích như Cụm sân golf PGA 36 hố, cụm công viên vui chơi giải trí; chuỗi khách sạn – resort; chuỗi hơn 10 nhà hàng biển … chỉ trong 2 tháng 6 - 7/2024, hơn 1 triệu lượt khách vui chơi, tham quan, lưu trú dịp chuỗi lễ hội Summer Fest. Đây là tín hiệu tích cực để hiện thực hóa mục tiêu đón 5 triệu lượt khách trong năm 2024 của NovaWorld Phan Thiet, đóng góp đáng kể vào mục tiêu 9,5 triệu lượt khách du lịch của tỉnh.

Đối với các hoạt động tái cơ cấu nợ, doanh nghiệp này cũng tiến hành đàm phán với các tổ chức tài chính và đối tác, nhà thầu, cơ bản đã hoàn thành một phần nghĩa vụ tài chính với các bên liên quan và sẽ tiếp tục thương lượng, thực hiện nghĩa vụ còn lại trên cơ sở đồng thuận và đảm bảo hài hòa lợi ích với các bên. Theo đó, tập đoàn Novaland hiện có 14/16 dự án thuộc các cụm dự án đang triển khai được tiếp tục xây dựng với tổng hạn mức xây dựng là 12.100 tỷ đồng và đang giải ngân theo giai đoạn. Bên cạnh đó, với tinh thần “lợi ích hài hòa – rủi ro chia sẻ”, nhiều nhà thầu lớn chấp thuận thi công xây dựng trước và nhận thanh toán sau khi sản phẩm bán được để đồng hành cùng Novaland trong giai đoạn khó khăn này.

Tại Đồng Nai, với những khó khăn, vướng mắc còn tồn tại ở Dự án Aqua City, liên quan đến quy hoạch ở phân khu C4, thuộc xã Long Hưng và một phần phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Trong tháng 8/2024, việc điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung TP Biên Hòa khu C4 và một phần khu đô thị phía Tây đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu sẽ hoàn tất. Đặc biệt, tháng 9/2024, Khu đô thị DV TM Cao cấp Cù Lao Phước Hưng sẽ tái khởi động san lấp và xây dựng hạ tầng kỹ thuật khi các bước quy hoạch hoàn chỉnh. Tính đến 30/6/2024, Aqua City đã bàn giao hơn 500 sản phẩm tại các phân khu.

Hay tại NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu), tính đến 30/06/2024 đã có 381 sản phẩm tại phân kỳ The Tropicana, Wonderland đã được bàn giao cho khách hàng, đưa vào khai thác cho thuê với tỷ lệ lấp đầy ngày thường khoảng 50% và cuối tuần lên đến 90%. Ngày 3/8/2024, NovaWorld Ho Tram chính thức khởi động và triển khai thi công thêm nhiều phân khu, hệ tiện ích trọng điểm tại các phân kỳ, dự kiến đến cuối năm 2024 bàn giao 243 sản phẩm. Thời gian tới, có hơn 12 hạng mục công viên vui chơi giải trí hấp dẫn sẽ đưa vào vận hành như Wonder Museum, Công viên nước Habana, Công viên cướp biển, Beach Club, Wonder Water Park, Ocean Park … nhằm gia tăng trải nghiệm cho du khách, góp phần thúc đẩy du lịch kinh tế địa phương.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng cho biết để thị trường BĐS Việt Nam thực sự ổn định và phát triển trở lại, rất cần một chữ “thông”, trong đó đặc biệt cần thiết phải “thông cầu, thông cung” - để cung và cầu BĐS bị tắc nghẽn hiện nay có thể gặp nhau, thị trường mới “đổi sắc”. Trong đó, có một số việc cần phải làm cấp bách đúng nghĩa.