Dự án Khu dân cư xã Phước An (huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai): Cty Đệ Tam chưa được giao đất đã ký hợp đồng 'góp vốn'

Trong sự việc trên, có hai bên là ông Lê Thanh Hà (SN 1953, ngụ đường Thành Thái, phường 14, quận 10) và Cty CP Đệ Tam (DETACO, trụ sở 2/6 - 2/8, đường Núi Thành, phường 13, quận Tân Bình, cùng TP HCM).

Nhận góp vốn dù chưa được giao đất

Hồ sơ cho thấy, ngày 10/2/2010, UBND tỉnh Đồng Nai có Quyết định 474/QĐ-UBND giao đất cho Cty Đệ Tam thực hiện dự án Khu dân cư tại xã Phước An, huyện Nhơn Trạch, với diện tích hơn 47ha. Văn bản 12611 ngày 1/11/2019 của UBND tỉnh cho thấy từ tháng 4/2011 - 4/2015, Cty triển khai thi công đầu tư xây dựng được khoảng 70% hạ tầng dự án, tháng 5/2015 - 12/2017 Cty triển khai thi công 30% hạ tầng còn lại.

Thế nhưng, trước khi được giao đất 1,5 năm, vào tháng 8/2008, Cty đã ký hợp đồng “góp vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật dự án” tại dự án trên với một số người, trong đó có ông Hà.

Theo “Hợp đồng góp vốn” B2-49/2008/HĐGV ngày 29/8/2008, ông Hà “góp vốn” và “được nhận lại 1 nền đất” ký hiệu B2-49 diện tích 100m2, giá trị tạm tính 215 triệu đồng. Về “phương thức góp vốn”, chia làm 6 đợt, đến khi “nhận giấy chủ quyền theo quy định hiện hành của Nhà nước”, thì “bên góp vốn” phải “góp vốn” đủ 215 triệu, “vừa khít” giá trị nền đất.

Khoản 4.3 Điều 4 Hợp đồng ghi rõ, Cty Đệ Tam có nghĩa vụ thi công hoàn chỉnh các công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực theo đúng thiết kế quy hoạch kiến trúc đã được duyệt như: San nền, làm đường, hệ thống điện nước, hệ thống chiếu sáng công cộng, cây xanh.

Ông Hà nêu quan điểm: “Về bản chất, hợp đồng “góp vốn” trên là giả cách, nhằm che giấu giao dịch thực sự giữa hai bên là mua bán nền đất”.

Ông Hà “góp vốn” 4 đợt, tổng số hơn 182 triệu đồng, nghĩa là khoảng 85% giá trị hợp đồng. Ngày 28/8/2011, Cty Đệ Tam ra thông báo “dự án đã đang được triển khai thi công cơ sở hạ tầng, riêng khu B của dự án đã hoàn tất và sẵn sàng giao nền cho quý khách hàng”, yêu cầu “góp vốn” đợt 5.

Ông Hà đến dự án, cho rằng hạ tầng vẫn chưa hoàn thiện nhưng Cty lại thông báo “đã hoàn tất hạ tầng” là “có vấn đề”. “Tôi đề nghị Cty phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật khu vực như điện, đường, nước… thì tôi mới đóng tiền tiếp”, ông Hà nói.

Ngày 3/10/2012, Cty Đệ Tam gửi thông báo đề nghị ông Hà nộp tiền đợt 5 và tiền lãi, tổng số 56,7 triệu. Ngày 7/6/2016, Cty tiếp tục ra thông báo đề nghị nộp tiền đợt 5 (có phạt lãi suất) 53,9 triệu (ít hơn năm 2012). Ngày 31/10/2016, Cty cho rằng ông Hà không đóng tiền đợt 5 là vi phạm hợp đồng nên hợp đồng chấm dứt.

Từ 2016 - 2018, ông Hà nhiều lần đề nghị Cty chứng minh đã hoàn thiện hạ tầng và phản đối việc chấm dứt hợp đồng; nhưng bất thành. Hiện nay số tiền hơn 182 triệu đồng ông Hà đã nộp Cty Đệ Tam, ông Hà vẫn chưa nhận lại, và cũng không “được nhận lại 1 nền đất” B2-49 diện tích 100m2 như giao kết khi hợp đồng.

Ông Hà nêu quan điểm: “Hợp đồng “góp vốn” trên là hợp đồng giả cách, nhằm che giấu giao dịch thực sự giữa hai bên là mua bán nền đất. Cty Đệ Tam đã ký hợp đồng với tôi khi chưa được UBND tỉnh giao đất, nghĩa là bán cái không có ở thời điểm ký hợp đồng; đến nay tôi cũng chưa nhận lại được nền đất hay nhận lại số tiền 185 triệu đồng đã nộp cho Cty Đệ Tam; nên tôi cho rằng hành vi trên có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Trả lời của Cty Đệ Tam

Theo ghi nhận của PV vào ngày 9/1/2024, tại dự án Khu dân cư Phước An (ngoài cổng đề tên là Khu đô thị DTA), nhiều lô đất đã xây nhà, có người ở. Riêng tại vị trí lô đất B2-49, hiện vẫn bỏ không.

Việc chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng tại lô đất trên cũng được chính Cty Đệ Tam và UBND tỉnh xác nhận. Tại Văn bản giải trình ngày 3/10/2019 của Cty Đệ Tam và Văn bản 12614/UBND-KTN ngày 1/11/2019 của UBND tỉnh, thì dự án mới thi công hoàn thiện hạ tầng, xây nhà ở tại khu C và lô B8. Với phần hạ tầng còn lại, thi công được khoảng 90% diện tích đất được giao. “Như vậy đến năm 2019 và thậm chí đến hiện nay, 16 năm sau khi hai bên ký hợp đồng, hạ tầng nền đất B2-49 vẫn chưa hoàn thiện”, ông Hà nêu quan điểm.

Tại Văn bản 12614, UBND tỉnh viện dẫn Luật Nhà ở 2005 và điểm c khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, thì không có quy định hình thức góp vốn đầu tư (hình thức phân lô bán nền) tại dự án nhà ở thương mại.

Theo LS Tô Bá Thanh (Đoàn LS TP HCM): “Như vậy, ngay từ đầu, “hợp đồng góp vốn” đã “có vấn đề” vì không đúng quy định về hình thức, nội dung. Tại điểm c khoản 1, điểm b khoản 3 Điều 9 Nghị định 71 nêu rõ việc huy động vốn phải đổi lại sản phẩm là nhà ở - tức là huy động vốn để xây nhà; chứ không phải để xây dựng cơ sở hạ tầng; và hợp đồng chỉ được ký khi đã khởi công xây dựng nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng”.

LS Thanh cho rằng, quan điểm dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong sự việc này là quan điểm cá nhân ông Hà. Việc có lừa đảo hay không, thì chỉ cơ quan tố tụng vào cuộc điều tra xác minh, mới có thể kết luận rõ ràng được.

PV đã đến Cty Đệ Tam tìm hiểu thông tin về sự việc. Ông Nguyễn Tuấn Kiệt (Trưởng Phòng Kinh doanh, được Cty cử ra trả lời) cho biết, vụ việc hiện nay đang do cơ quan chức năng Nhơn Trạch giải quyết, Cty đã cung cấp toàn bộ hồ sơ cho cơ quan chức năng và Cty sẽ tuân thủ theo các quyết định của cơ quan chức năng. “Với việc ông Hà phản ánh, tố cáo thì ông Hà phải đưa ra chứng cứ và chứng minh, chứ Cty không có nghĩa vụ cung cấp hồ sơ. Cty chúng tôi tự tin đã làm đúng quy định pháp luật”, ông Kiệt nói.