Một trong những nguyên nhân then chốt khiến thị trường địa ốc Vinh "nóng" trở lại do sự mất cân đối cung và cầu.
Nguồn cung khan hiếm giữa đà tăng trưởng dân số thành thị
Quá trình đô thị hóa của Nghệ An đang diễn ra mạnh mẽ. Năm 2022, tỷ lệ đô thị hóa của tỉnh đạt 15.8% với dân số 3,42 triệu người. Năm 2025, tỷ lệ đô thị hóa sẽ đạt 34-36%, dân số ước đạt 3,52 triệu, tương đương tăng thêm gần 700 nghìn người tại thành thị chỉ sau 4 năm.
Đặt mục tiêu tăng tỷ lệ đô thị hóa lên mức 40-45% năm 2030, dân số thành thị ước đạt 1,57 triệu người, tương đương dân số thành thị tăng thêm gần 400 nghìn người trong 5 năm tới, kéo theo nhu cầu về hạ tầng xã hội, dịch vụ nhà ở rất lớn tại các đô thị, đặc biệt khu đô thị trung tâm thành phố Vinh.
| |
Kinh tế thành phố Vinh bứt tốc, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển
Theo số liệu của Sở Xây dựng Nghệ An, mỗi năm thành phố Vinh có khoảng 2.000 – 3.000 căn hộ và nhà ở được hoàn thành. Tuy nhiên, con số này vẫn còn cách xa mức cầu thực tế, vốn đang dao động từ 4.000 – 5.000 căn mỗi năm, chưa kể đến lượng người dân từ các huyện lân cận như Hưng Nguyên, Nghi Lộc, Diễn Châu có xu hướng dịch chuyển vào trung tâm thành phố Vinh sinh sống.
Theo một đơn vị tư vấn bất động sản khu vực miền Trung, thành phố Vinh đang ở giai đoạn đầu của làn sóng đô thị hóa thế hệ mới, nhưng nguồn cung hiện tại vẫn chủ yếu là căn hộ bình dân hoặc nhà ở riêng lẻ nhỏ lẻ. Sự thiếu hụt rõ rệt các dự án quy mô, tích hợp tiện ích khiến thị trường bất động sản nơi đây rơi vào thế mất cân đối cung – cầu.
Giá đất tăng theo chất lượng sống và kỳ vọng hạ tầng
Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, cộng hưởng với kỳ vọng về các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai thành phố Vinh, nâng cấp đại lộ Lê Nin, và các trục kết nối vùng ven với trung tâm khiến giá đất liên tục leo thang.
Khảo sát của một sàn giao dịch lớn tại thành phố Vinh cho thấy, giá nhà tại một số tuyến đường như Nguyễn Sỹ Sách, Trần Phú, Lê Hồng Phong... hiện đang được rao bán đến 65 – 80 triệu đồng/m², tăng từ 15 – 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, các lô đất có vị trí góc, mặt tiền rộng hoặc gần các khu đô thị mới có thể được giao dịch ở mức cao hơn.
Một thực tế dễ thấy, thành phố Vinh đang thiếu hụt những khu đô thị hiện đại, đồng bộ với hệ tiện ích đa dạng. Điều này khiến khách hàng có thu nhập cao và nhóm người trẻ có xu hướng đầu tư bất động sản ở quê hương khó tìm được sản phẩm đúng kỳ vọng. Không ít người đang phải chấp nhận di chuyển xa trung tâm 7-10km mà vẫn phải chi trả mức giá từ 67 - 83 triệu đồng/m² cho các sản phẩm bất động sản được quy hoạch bài bản, hiện đại.
Ông Lê Quang Dân, đại diện một công ty phát triển bất động sản hoạt động tại Nghệ An cho biết: “Người dân thành phố Vinh giờ đây không chỉ quan tâm đến giá bán, mà còn rất chú trọng đến chất lượng sống, không gian xanh, tiện ích nội khu và cộng đồng dân cư. Đây là cơ hội cho các chủ đầu tư chuyên nghiệp phát triển phân khúc trung – cao cấp, vốn đang thiếu hụt nghiêm trọng”.
Dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển mạnh vào các đô thị xanh sinh thái
Giới đầu tư cũng đang có xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ các thị trường lớn, nơi giá đã lên cao và biên độ lợi nhuận thu hẹp sang những thành phố có tốc độ đô thị hóa mạnh như thành phố Vinh. Đây là yếu tố khiến sức cầu đầu tư tăng nhanh, góp phần làm thị trường địa ốc Vinh thêm sôi động.
Thêm nữa, sự xuất hiện của các “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản hình thành các đại dự án tích hợp được kỳ vọng sẽ làm thay đổi diện mạo thành phố Vinh, đồng thời thiết lập lại mặt bằng giá mới cho bất động sản khu vực trong trung và dài hạn.
Theo nguồn tin uy tín từ giới địa ốc ở thành phố Vinh, một chủ đầu tư lớn đang chuẩn bị ra mắt dự án gần 40ha có quy hoạch đồng bộ và hiện đại ngay trung tâm thành phố. Dự án này được hứa hẹn sẽ tạo ra một làn sóng mới trong phát triển đô thị Vinh. Theo các chuyên gia, mức giá dự kiến khoảng 75 - 80 triệu đồng/m² được đánh giá là hợp lý cho các nhà đầu tư đón sóng sớm.
Theo nhiều chuyên gia, giá đất tại thành phố Vinh đang tăng không chỉ do yếu tố tâm lý hay đầu cơ, mà còn xuất phát từ nhu cầu thực về nhà ở trong bối cảnh nguồn cung chưa bắt kịp tốc độ đô thị hóa. Để thị trường phát triển bền vững, đòi hỏi chính quyền địa phương và các chủ đầu tư cần có chiến lược bài bản trong việc phát triển quỹ đất, nâng cao chất lượng dự án, đồng thời cân đối hợp lý giữa phân khúc bình dân và trung – cao cấp nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu đa dạng của người dân.