Giá như ngăn chặn ngay khi biết tài sản vừa bán đấu giá
Theo hồ sơ, tài sản là nhà đất số 12/31 Nguyễn Hữu Cảnh, phường 19, quận Bình Thạnh, do ông Võ Văn Tuấn (SN 1954, đã qua đời tháng 8/2021) đứng tên.
Năm 2012, ông Tuấn ủy quyền cho bà Phùng Thị Ngân toàn quyền định đoạt gồm cả thế chấp, bảo lãnh cho bất cứ khoản vay nào mà bà Ngân lựa chọn với nhà đất trên.
Năm 2012, bà Ngân thế chấp nhà đất để bảo đảm khoản vay hơn 18 tỷ đồng của DN tư nhân Ngọc Phú (trụ sở Cà Mau) tại Agribank Cà Mau. Ngọc Phú không trả được nợ, ngày 25/12/2018, bà Ngân ký thỏa thuận giao và chuyển giao quyền định đoạt nhà đất cho Cty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) để bán đấu giá thu hồi nợ.
Các ngày 23/5, 21/6, 24/6 và 12/7/2019, ông Tuấn có đơn đề nghị dừng bán đấu giá với lý do nhà đất đang tranh chấp với ông Phạm Việt Hưng (SN 1988, ngụ quận 1) đã được TAND Bình Thạnh thụ lý.
Agribank AMC có nhiều văn bản trả lời cho rằng Agribank AMC đã mời nhưng ông Tuấn không đến và việc tranh chấp không phải cơ sở dừng bán đấu giá. Agribank AMC có văn bản đề nghị tòa đưa mình vào làm người liên quan và kiến nghị chuyển hồ sơ sang CQĐT vì có dấu hiệu “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”. Việc bà Ngân thế chấp tài sản đã được đăng ký giao dịch bảo đảm và bà Ngân đã bàn giao tài sản theo đúng ủy quyền của ông Tuấn. Ông Tuấn không đưa ra được chứng cứ xác định hợp đồng ủy quyền giữa ông và bà Ngân là vô hiệu. Agribank AMC vẫn tiếp tục thực hiện đấu giá; mời ông Tuấn, bà Ngân đến dự buổi đấu giá.
Ngày 17/7/2019, tham gia đấu giá tài sản có bà Mai và ông Nguyễn Đình Thành (SN 1975, ngụ Gò Vấp). Bà Mai trúng đấu giá với số tiền 20,384 tỷ đồng (cao hơn giá khởi điểm 100 triệu). Ngày 3/10/2019, Agribank AMC ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá với bà Mai, được VPCC số 4 TP HCM công chứng. Bà Mai trả đủ tiền, đóng phí thuế theo quy định, chưa được bàn giao tài sản.
Bất ngờ, ngày 12/9/2019, TAND quận Bình Thạnh có Thông báo 062/TB-TLVA thụ lý vụ án bổ sung về “Hủy kết quả bán đấu giá” theo đơn của ông Hưng. Ngày 1/10/2019, tòa đưa bà Mai vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Ngày 4/11/2019, Thẩm phán Vũ Ngọc Hoan có Quyết định 52/2019/QĐ-BPKCTT áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (BPKCTT) ngừng đăng ký biến động và dừng mọi giao dịch với nhà đất trên.
Trước khi nhà đất trên được đưa ra đấu giá, ngày 15/5/2019, ông Hưng đã kiện ông Tuấn đến Tòa Bình Thạnh. Ông Hưng cung cấp bản photocopy hợp đồng chuyển nhượng bằng tay ghi ngày 15/6/2011 giữa hai bên với giá 17,2 tỷ. Ông Hưng nói đã trả 10 tỷ từ 2011. Nay ông Hưng đòi ông Tuấn tiếp tục thực hiện hợp đồng; hoặc nếu hợp đồng vô hiệu thì phải trả lại tiền, bồi thường thiệt hại.
Từ ngày khởi kiện đến khi bà Mai ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, ông Hưng có 3 đơn đề nghị nhưng Tòa Bình Thạnh không có quyết định “ngăn chặn”. Khi bà Mai thực hiện xong việc ký hợp đồng mua bán tài sản, thực hiện thủ tục để cập nhật sang tên thì ngày 12/10/2019 tòa thụ lý bổ sung vụ án và ngày 4/11/2019 tòa “ngăn chặn”.
Ông Đỗ Mạnh Linh (người đại diện cho bà Mai), nói: “Nếu tòa ngăn chặn ngay từ đầu, khi biết tài sản vừa mới bán đấu giá xong; thì bà Mai đã không tiếp tục mua và không thiệt thòi như hôm nay”. Vẫn lời ông Linh: “Từ 26/7 - 21/10/2019, ông Hưng có 4 đơn đề nghị; nhưng tại quyết định áp dụng BPKCTT, không nêu căn cứ vào đơn nào”.
| |
Nhà đất 12/31 Nguyễn Hữu Cảnh. |
Tòa Bình Thạnh vẫn chưa xác định được thời gian xử
Ngày 13/05/2021, Tòa Bình Thạnh có quyết định ấn định ngày mở phiên xử là 8/6/2021. Phiên tòa bị hoãn, được ấn định lại vào 5/7/2021. Nhưng theo phía bà Mai, ngày 5/7/2021 vụ án không được đưa ra xử, không có thông báo thay đổi và phía bà chưa nhận được quyết định hoãn phiên tòa; mà bị “ngâm” đến tháng 4/2023 thì bất ngờ quay lại phiên kiểm tra, tiếp cận, công khai chứng cứ.
Được biết, theo đơn khởi kiện bổ sung, ông Hưng cho rằng nhà đất trên đang tranh chấp nhưng vẫn tổ chức bán đấu giá tài sản là phạm luật, nên đề nghị tòa “hủy kết quả đấu giá”.
Tại các phiên hòa giải, tự khai, ông Tuấn (khi còn sống), đồng ý với đề nghị của ông Hưng. Sau khi chồng chết, vợ ông Tuấn cũng đề nghị hủy. Tương tự, bà Ngân cũng đề nghị hủy.
Về phía ngân hàng, tổ chức đấu giá, cùng có quan điểm ông Hưng không phải là người có quyền lợi và nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch bán đấu giá nên không có quyền yêu cầu hủy kết quả đấu giá; đồng thời, cho rằng tài sản đã được thế chấp, đăng ký bảo đảm đúng quy định, được bàn giao để đưa ra đấu giá, thủ tục đúng luật.
Về phía bà Mai, cho rằng mình mua trúng đấu giá ngay tình, cần được bảo vệ, đề nghị tòa nhanh chóng mở phiên xử.
Hồ sơ theo phiên họp kiểm tra, tiếp cận, công khai chứng cứ ngày 6/4/2023 chỉ phát sinh thêm 6 văn bản sau ngày 5/7/2021 (ngày dự định xét xử) gồm: Văn bản ngày 18/11/2022 thông tin về tổ chức bán đấu giá; văn bản thông tin về nhà đất ngày 16/3, 13/4, 1/6, 25/7 và 12/9/2022.
Phía bà Mai nói: “Nội dung các văn bản trên đã từng được cơ quan thẩm quyền trả lời và tôi cho rằng không phải là chứng cứ, tài liệu có thể làm thay đổi bản chất vụ án; nên việc quay lại phiên kiểm tra, tiếp cận, công khai chứng cứ là vi phạm tố tụng. Và từ tháng 9/2022 (văn bản sau cùng) đến tháng 4/2023 mới họp kiểm tra, công khai; nên quá trình giải quyết vụ án càng bị kéo dài”.
Trao đổi với PV, đại diện TAND Bình Thạnh cho rằng do chưa được xét xử nên không thể cung cấp nội dung, quan điểm về vụ án; một số nội dung sẽ được HĐXX quyết định khi mở phiên tòa. Về việc hoãn phiên tòa ngày 5/7/2021, thẩm phán giải trình là đã có quyết định hoãn. Một số nội dung khác đã được giải quyết bằng văn bản theo đơn khiếu nại của phía bà Mai. Đại diện TAND Bình Thạnh cũng cho biết chưa xác định được thời gian đưa vụ án ra xét xử.
Trước trả lời trên, phía bà Mai cho rằng chưa được tiếp nhận quyết định hoãn phiên tòa ngày 5/7/2021. Trong quá trình giải quyết vụ án, phía bà Mai có đơn đề nghị thay đổi thẩm phán và đề nghị tòa sớm giải quyết dứt điểm vụ án nhưng vẫn chưa được trả lời. “Việc tòa Bình Thạnh cho rằng tôi nộp “Đơn khiếu nại” và đã có văn bản giải quyết khiếu nại của tôi là chưa chính xác”, phía bà Mai cho rằng đến nay người mua trúng đấu giá đã thiệt hại hàng chục tỷ đồng, vụ án càng kéo dài sẽ càng khiến bà Mai thiệt hại.
Theo khoản 2, 3 Điều 7 Luật Đấu giá 2016, trường hợp có người thứ 3 tranh chấp thì quyền sở hữu tài sản vẫn thuộc về người mua được tài sản đấu giá ngay tình. Trường hợp tài sản đấu giá có bản án, quyết định của cơ quan nhà nước về sửa đổi hoặc hủy toàn bộ quyết định liên quan trước khi tài sản được đấu giá nhưng trình tự thủ tục đấu giá tuân thủ quy định pháp luật thì tài sản vẫn thuộc người mua, trừ khi kết quả đấu giá bị hủy.
Điều 72 quy định tài sản chỉ bị hủy khi có sự thông đồng móc nối để dìm giá, làm sai lệch kết quả hoặc hợp đồng dịch vụ đấu giá bị hủy.
Theo một LS thuộc Đoàn LS TP HCM: “Nếu thủ tục đấu giá được thực hiện đầy đủ, không vi phạm Điều 72 thì dù có tranh chấp nhà đất, hoặc việc cho vay có vi phạm, thì người mua trúng đấu giá vẫn được xác định là ngay tình và được sở hữu tài sản đã mua”.