Khoảng cách lớn giữa cung - cầu
Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2021 và 2022, phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng/m2 hầu như không còn tại thị trường TP.HCM. Năm 2022, Hà Nội cũng không còn chung cư có mức giá 25 triệu đồng/m2. Các dự án nhà ở với mức giá bình dân chỉ xuất hiện nhỏ giọt, tạo ra một khoảng cách rất lớn giữa cung - cầu trong phân khúc này.
Thực tế, đến nay tại cả thị trường Hà Nội và TP.HCM chỉ chưa đến 10 dự án nhà ở có mức dưới 25 triệu đồng/m2 như: Dự án BID Residence thuộc khu đô thị Văn Khê (Hà Đông, Hà Nội) có giá bán 22 - 24 triệu đồng/m2; Dự án Dự án VP6 Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) giá 22 - 23 triệu đồng/m2; Dự án Sài Gòn Gateway (Quận 9, TP Hồ Chí Minh) có giá 24,62 triệu đồng/m2; Dự án The Era Town (Quận 7, TP Hồ Chí Minh) giá khoảng 23,58 triệu đồng/m2....
Trong khi Chính phủ đã ban hành Đề án Phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư các dự án nhà ở giá rẻ thì phân khúc nhà ở trung – cao cấp vẫn đang dư thừa khoảng 100.000 căn hộ, tương đương với 70 – 100 triệu mét vuông sàn.
Bộ Xây dựng cũng nhận định: Thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giá giao dịch tăng cao.
Nhà đầu tư không “mặn mà” với phân khúc bình dân
Mặc dù nhà ở xã hội do đã được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở là có sự hỗ trợ của Nhà nước nhưng đối với nhà ở bình dân thì khác, hoàn toàn dựa vào cung cầu thị trường và khẩu vị của nhà phát triển bất động sản.
Do đó, nhiều nhà phát triển phân khúc bình dân đã dần dần chuyển sang sản phẩm cho người thu nhập khá (tại thời điểm 2022-2023, tạm phân nhóm nhà ở cho người thu nhập khá có giá 30 - 50 triệu đồng/m2).
Nguyên nhân của sự dịch chuyển này là do biên lợi nhuận của phân khúc bình dân ngày càng thu hẹp khi giá đất, giá vật liệu xây dựng và các chi phí thi công khác ngày một tăng cao. Bên cạnh đó, các vướng mắc về thủ tục trong quá trình thực hiện dẫn đến kéo dài thời gian thi công khiến cho doanh nghiệp không thể trụ vững với phân khúc bình dân ban đầu, mà buộc phải thay đổi chiến lược kinh doanh.
Nói về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà (Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) đã chia sẻ trên báo điện tử VOV: “Các thủ tục, quy trình cần được xử lý nhanh gọn hơn, giúp doanh nghiệp tiếp cận đất đai một cách dễ dàng, thực hiện quá trình đầu tư nhanh, rút ngắn thời gian để nhanh chóng thu hồi vốn, đạt mức lợi nhuận cao”.
Nhiều vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội
Đối với các dự án nhà ở xã hội cũng thường vướng thủ tục trong xác định giá bán, khiến doanh nghiệp khó quyết toán hoặc cấp sổ hồng cho người mua chậm trễ. Về thuế, đối với doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho thuê, thường được giảm 70% thuế giá trị gia tăng nhưng Luật Thuế lại không có khoản này. Doanh nghiệp đầu tư làm nhà ở xã hội gặp nhiều rắc rối, khó khăn sẽ dần mất động lực để làm các dự án tiếp theo. Bên cạnh đó quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội cũng đang gặp nhiều khó khăn.
| |
Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn |
Trong buổi thông tin với báo chí gần đây, ông Luyện Văn Phương - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội cho biết: “Mặc dù đã có quy định là 20% quỹ đất tại các dự án nhà ở thương mại sẽ được dành để phát triển nhà ở xã hội, thế nhưng tại Hà Nội, tỉ lệ này là 25% song hầu như không đạt được yêu cầu và còn hạn chế”.
Để phát triển hơn nữa các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại bình dân, trong thời gian tới Bộ Xây dựng cần chủ trì phối hợp với các bộ ngành liên quan tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện thể chế, bổ sung các cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường phân khúc này, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của đất nước và khả năng chi trả của người dân.