Điểm mặt lần giá đất tăng 'phi mã' đầu tiên trong 30 năm qua, GS Đặng Hùng Võ cho rằng đó là thời điểm năm 1990-1992. Tiếp đến là 2002-2003. Lần đó, giá đất tăng lên khá cao, gấp mười lần tại các đô thị lớn như Hà Nội (HN), Tp. Hồ Chí Minh (HCM).
"Nếu đầu năm 90 có mua tại trung tâm HN chắc chỉ khoảng 2 chỉ rưỡi một mét vuông thế nhưng mà đếnsang năm 93 mà chúng ta mua là phải 2 cây rưỡi rồi. Nhưng đến 2003 mà chúng ta mua là phải 25 cây." – ông dẫn chứng
Tuy nhiên, theo GS Đặng Hùng Võ, cơn tăng giá 'phi mã' này không phải là sốt đất. Đấy là hệ quả của quá trình mà chúng ta chuyển từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường. Đó là giá đất tăng do chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường, mở rộng nền kinh tế ra thế giới. Có nghĩa là nhà cửa tại Tp HCM, HN nó cũng phải ngang ngang như ở Bankok, Jakarta...
Sau giai đoạn này, thị trường bất động sản, nằm im.Giá không giảm nhưng nó chậm giao dịch là bởi vì tất cả vốn đầu tư của toàn xã hội tập trung vào thị trường chứng khoán.
Đến 2006 thị trường chứng khoán vỡ bong bóng, giá chứng khoán sập một cách rất tệ hại.
Và lúc đó những người có tiền bắt đầu chuyển đầu tư lại dồn tất cả vốn đầu tư xã hội vào thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản sốt giá trong năm 2008-2009. Sốt khá cao, giá tăng từ 2 đến 3 lần tuỳ theo địa phương. Như HN, HCM lúc đó cũng phải tăng đến ba lần.
Nhưng từ sốt đất ở thì nó kéo ra cả đất nông nghiệp cũng bị tăng giá theo bởi vì đấy là cái tính lây lan của sốt đất bao giờ cũng như vậy. Thường đất ở được đặt vào trung tâm của thị trường bất động sản, bởi vì đấy là nhu cầu thiết thực của con người.
Sau trận sốt này, thị trường nằm yên, đúng hơn là đóng băng.
Trong gian đoạn từ 2009-2011, tức là giao dịch không có, thị trường gần như ko có sức sống. Nhưng chưa thể hiện giảm giá.
2011-2013 bắt đầu có biểu hiện giảm giá. Tức là giá bắt đầu đi xuống. Ngay lập tức, Chính phủ đã có những động tác kích thích lại thị trường.
Đến đầu 2013, Chính phủ tung gói 30 nghìn tỷ cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội. Các phân khúc của thị trường bất động sản tác động, liên kết chặt chẽ với nhau. Chính vì vậy mà chính phủ chỉ cần kích thích vào khu vực nhà ở giá rẻ thì lập tức khu vực nhà ở giá trung bình và giá cao bắt đầu vận động theo. Thị trường có xu hướng nóng trở lại.
Cùng với gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ, Chính phủ còn có rất nhiều chính sách đối với các doanh nghiệp bất động sản như hoàn nộp thuế, hoàn tiền sử dụng đất...
"Khi thị trường bất động sản bắt đầu khôi phục với nhà ở giá rẻ, phân khúc bất động sản nhà ở giá trung bình, giá cao cũng thế mà được phát triển tiếp đồng thời một phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển khá mạnh lôi cuốn được các nhà đầu tư cá nhân (chúng ta vẫn gọi nhà đầu tư chung cấp) bỏ tiền vào đầu tư.
Phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã phát triển rất nhanh. Nó phát triển và cảm thấy vẫn chưa đủ cho cầu về du lịch.
Có thể nói, giai đoạn 2014-2018 thị trường bất động sản phát triển rất mạnh, tất cả mọi phân khúc, trong đó có hai phân khúc chính là nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng phát triển rất mạnh...
Thời điểm hiện tại, bất động sản nghỉ dưỡng đã bị mất ưu thế, khi chính phủ quy định về thời hạn sử dụng." –GS Đặng Hùng Võ phân tích.
Đến 2019-2020 lượng dự án được phê duyệt tại HN và Tp HCM là giảm đi 10 lần. Các tỉnh khác thì cũng có giảm đáng kể. Các dự án giảm khiến cho lượng cung giảm. Khan cung thì nguyên tắc là giá sẽ tăng. Và điều không chờ đợi cũng đến: Cuối năm 2020, giá bất động sản tại HCM tăng 20%, HN tăng 10-15%. Đến đầu năm 2021 thì giá bất động sản tại HCM tăng khoảng 30% so với giá trước đó và Hà Nội tăng tầm 20%.