Nguồn cơn “góp vốn lập liên doanh”
Trước đó, Công an Bình Dương đã khởi tố vụ án vi phạm quy định về quản lý tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí liên quan khu đất 43ha mà TCty Bình Dương đã chuyển nhượng, góp vốn.
Theo hồ sơ, khu đất từng đứng tên TCty Bình Dương. Sau khi được UBND tỉnh chấp thuận thực hiện dự án theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, DN này dùng vốn vay và vốn tự chủ trong kinh doanh để trả tiền nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ). Năm 2007, Tỉnh ủy Bình Dương có văn bản xác nhận khu đất “không có nguồn gốc vốn do ngân sách cấp”.
TCty Bình Dương sau đó dùng 43ha đất hợp tác với Công ty CP BĐS Âu Lạc (trụ sở tại quận 1, TP HCM) thành lập liên doanh Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Tân Phú nhằm thực hiện triển khai dự án khu đô thị. Công ty Tân Phú có vốn điều lệ 200 tỷ, TCty Bình Dương góp 30% và Công ty Âu Lạc góp 70% (tương đương 140 tỷ). Việc thành lập liên doanh này được Tỉnh ủy Bình Dương chấp thuận tại Công văn 1830-CV/TU ngày 17/8/2010.
Năm 2016, khi tiến hành cổ phần hóa, TCty Bình Dương có văn bản đề nghị xin giữ lại khu đất 43ha để thực hiện cam kết liên doanh. Tỉnh ủy Bình Dương tiếp tục đồng ý, không chuyển giao khu đất 43ha để tiếp tục thực hiện chủ trương tại Văn bản 1830-CV/TU.
Tháng 12/2016, TCty Bình Dương thực hiện như đúng thỏa thuận, sang tên 43ha đất cho liên doanh Tân Phú. Ngày 1/3/2017, Sở TN&MT cấp “sổ đỏ” cho Tân Phú đứng tên khu đất.
Đầu năm 2017, TCty Bình Dương tiếp tục có văn bản gửi Tỉnh ủy xin chủ trương chuyển nhượng 30% vốn góp đó cho Âu Lạc, được Tỉnh ủy đồng ý. TCty Bình Dương sau đó chấm dứt các vai trò tại dự án. Dự án này sau đó được một chủ đầu tư mới tại TP HCM mua lại, đổ tiền của, tiếp tục xây dựng khu đô thị.
Vấn đề lãnh đạo TCty Bình Dương đúng sai ra sao, cơ quan tố tụng sẽ làm rõ, tuy nhiên hiện trong sự việc này, chủ đầu tư mới của dự án mới là đơn vị “lãnh đủ”. Đơn vị này bắt đầu “đứng hình” khi cuối năm 2018 Tỉnh ủy Bình Dương “quyết định thu hồi chủ trương đã cho TCty Bình Dương chuyển nhượng 30% vốn góp tại Tân Phú”.
Đại diện chủ đầu tư cho hay: “Trong vụ “lùm xùm” trên, đến lúc này, hậu quả lại bị đổ lên đầu chúng tôi. TCty Bình Dương đã chuyển nhượng cả đất và vốn góp, đã thu đủ tiền. Âu Lạc cũng đã bán 100% vốn góp. Nhưng trước mắt chúng tôi bị đình trệ dự án, chưa thể triển khai”.
Chủ đầu tư mới có phải lo lắng?
43ha đất trên có phải “đất công” hay không theo quy định pháp luật? LS Nguyễn Hoài Nghĩa (Đoàn LS TP HCM) giải thích: “Khái niệm về “đất công” trong Luật Đất đai năm 2003 và 2013 không có. Thế nào là đất công, chưa có định nghĩa rõ ràng.
Tuy nhiên, có thể hiểu đất công là đất chỉ sử dụng vào mục đích công cộng, xây dựng các công trình Nhà nước, ANQP, đất nghĩa trang, đất chưa sử dụng, đất nhà nước chưa cho thuê, hoặc các quỹ đất được Nhà nước quản lý bằng quy định pháp luật. 43ha này dù trước đây đứng tên TCty Bình Dương, nhưng không thuộc các trường hợp trên nên không phải là đất công”.
Vậy có thể lập luận trong quá khứ “quyền sử dụng khu đất 43ha là tài sản của TCty Bình Dương, trong khi đó Tỉnh ủy Bình Dương là chủ sở hữu DN này, nên 43ha này cũng chính là tài sản của Nhà nước”?
LS Nghĩa giải thích: “Theo quy định tại Luật DN, Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; thì tài sản nhà nước tại DNNN hoặc các đơn vị sự nghiệp công lập, là QSDĐ Nhà nước giao không thu tiền sử dụng, vốn có nguồn gốc ngân sách nhà nước (NSNN), tài sản được hình thành từ NSNN mà có. QSDĐ 43ha này đã nhiều lần được Bình Dương xác nhận, khẳng định “không có nguồn gốc vốn ngân sách cấp”. Vì vậy trong quá khứ đây là tài sản của TCty Bình Dương, nhưng không được suy luận kiểu bắc cầu rằng đó là “đất công” hoặc là “tài sản nhà nước” mà chỉ có thể xem là tài sản của DNNN”.
Một vấn đề khác, quyền lợi của chủ đầu tư mới được giải quyết ra sao, LS Huỳnh Phước Hiệp (Đoàn LS TP HCM) giải thích: “Trong việc này có hai quan hệ giao dịch. Thứ nhất là việc chuyển nhượng, mua bán phần góp vốn, QSDĐ từ TCty Bình Dương sang Tân Phú; thứ hai là từ Tân Phú sang bên thứ ba. Dù cho sau này cơ quan chức năng có xác định việc chuyển nhượng từ TCty Bình Dương sang Tân Phú là sai, từ đó dẫn đến hợp đồng mua bán phần góp vốn, hợp đồng mua bán QSDĐ giữa TCty Bình Dương và Tân Phú sẽ bị vô hiệu. Nhưng giao dịch giữa Tân Phú và bên thứ ba (chủ đầu tư hiện nay của dự án) vẫn là giao dịch ngay tình”.
Khoản 2 Điều 133 BLDS đã nêu rõ, “trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình; và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.
“Không thể cho rằng giao dịch giữa TCty Bình Dương và Tân Phú là vô hiệu để đòi thu hồi khu đất, vì đó là đòi hỏi trái luật. Khi ban hành BLDS 2015, Quốc hội đã rất chú trọng vấn đề người thứ ba ngay tình. Vì trước đây người thứ ba luôn bị thiệt hại do không biết phải đòi ai”, LS Hiệp nói.
Đồng quan điểm, LS Nghĩa nói “Chủ đầu tư hiện nay của dự án được xác định là người thứ ba ngay tình và được pháp luật bảo vệ”.
Ngoài căn cứ pháp lý là Điều 133 BLDS, LS Nghĩa còn cho biết có thể áp dụng Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ khi giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi, hủy bỏ được thông qua vào ngày 5/2/2020; với nội dung chính là bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự bị vô hiệu.
