Tại dự thảo, Bộ TN&MT đề xuất, thu thập thông tin, dữ liệu để đánh giá điều kiện khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn, bao gồm: Bản đồ địa chính số. Không gian thửa đất và không gian đất đai nền trong cơ sở dữ liệu đất đai. Thông tin đăng ký quyền sử dụng đất trong cơ sở dữ liệu đất đai.
Dữ liệu giá đất của các mục đích sử dụng đất cần xây dựng bảng giá đất gồm các văn bản pháp lý ở định dạng *. pdf đính kèm đối với các thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất từ cơ quan thuế trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm khảo sát trở về trước. Dữ liệu về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Các thông tin, dữ liệu khác có liên quan.
Dự thảo đề xuất về xác định vùng giá trị như sau: Căn cứ vào kết quả tổng hợp thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất, bổ sung lớp dữ liệu về giao thông lên bản đồ địa chính số; xác định các điểm trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở giáo dục, cơ sở y tế, cơ sở thể dục, thể thao, cơ sở ý tế, công viên, khu vui chơi giải trí trên bản đồ địa chính số.
Việc thiết lập vùng giá trị thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.
Vùng giá trị được xác định ranh giới, đánh số thứ tự và biểu thị trên bản đồ địa chính số như sau: Ranh giới vùng giá trị thể hiện bằng nét liền, màu đỏ. Sử dụng mã ký hiệu các loại đất và đánh số vùng giá trị đất. Màu sắc vùng giá trị đất sau khi xác định được khoảng giá: các vùng giá trị có cùng khoảng giá thì cùng màu, vùng có khoảng giá cao màu đậm hơn vùng có khoảng giá thấp.
Đáng chú ý, dự thảo đề xuất căn cứ lựa chọn thửa đất chuẩn. Theo dự thảo, cần thống kê tần suất xuất hiện các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước của các thửa đất chuẩn trong từng vùng giá trị.
Căn cứ lựa chọn thửa đất chuẩn được đề xuất cụ thể như sau: Thửa đất có tần suất xuất hiện các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước trong vùng giá trị nhiều nhất. Trường hợp các thửa đất trong vùng giá trị có nhiều loại diện tích với tần suất như nhau thì chọn thửa đất theo thứ tự ưu tiên thửa đất có diện tích gần nhất với diện tích bình quân của các thửa đất trong vùng giá trị. Trường hợp các thửa đất trong vùng giá trị có nhiều hình dạng phức tạp, xuất hiện với tần suất như nhau thì lựa chọn thửa đất theo thứ tự ưu tiên thửa đất tương đối giống hình chữ nhật, hình vuông làm thửa đất chuẩn.
Thửa đất ít có biến động về vị trí, mục đích, hình dáng, quy hoạch.
Thửa đất có ranh giới rõ ràng, đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất (nếu có), không bị tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Dự thảo nêu rõ, tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ dữ liệu tổng hợp thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất, tổng hợp thông tin giá đất đầu vào tại quy định nêu trên, sử dụng phân tích thống kê để xác đinh cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, kết quả xác định cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bằng phân tích thống kê theo quy định, tổ chức thực hiện định giá đất phân tích, đánh giá và dự thảo bảng tỷ lệ so sánh.
Tổ chức thực hiện định giá đất khảo sát ý kiến chuyên gia về dự thảo bảng tỷ lệ so sánh bằng hình thức phỏng vấn trực tiếp hoặc tổ chức hội thảo lấy ý kiến; tổng hợp ý kiến và đề xuất bảng tỷ lệ so sánh trong Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
Đồng thời, dự thảo cũng quy định, trên cơ sở kết quả định giá các thửa đất trong từng vùng giá trị, tổ chức thực hiện định giá đất xác định mức chênh lệch giá đất của các thửa liền kề có cùng mục đích sử dụng trong từng vùng giá trị, mức chênh lệch giá đất của các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng giữa các vùng giá trị.
Tổ chức thực hiện định giá đất khảo sát, lấy ý kiến người sử dụng đất, chuyên gia về sự phù hợp của kết quả định giá các thửa đất trong từng vùng giá trị so với các thửa đất tương đồng nhất định đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm khảo sát trở về trước; sự phù hợp của các mức chênh lệch giá quy định nêu trên.
Tổ chức thực hiện định giá đất tổng hợp ý kiến, rà soát, hiệu chỉnh giá của thửa đất cụ thể.
