Đây cũng là cơ sở để đưa ra ý tưởng TP cần quy hoạch quỹ đất phát triển đô thị vệ tinh, phục vụ giao thông nhằm khai thác hiệu quả các tuyến metro, ý kiến chuyên gia nước ngoài đưa ra tại hội thảo mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) và quan hệ đối tác công - tư cho hệ thống metro TP HCM, tổ chức mới đây.
TOD là mô hình lấy định hướng phát triển giao thông công cộng để quy hoạch, xây dựng đô thị. Trong đó, các đầu mối giao thông như khu vực ga metro sẽ là hạt nhân để tập trung dân cư, phát triển đồng bộ giữa đô thị và giao thông.
Theo chuyên gia nước ngoài, đây là một trong giải pháp giúp chỉnh trang đô thị, bổ sung vốn làm các dự án, đặc biệt là hệ thống đường sắt đô thị cần nguồn kinh phí rất lớn. Tại Nhật Bản, hệ thống metro được triển khai từ sớm và giải pháp phát triển đô thị theo mô hình TOD đã áp dụng ở nhiều tuyến, hiệu quả rất cao. Hiện, xung quanh nhiều ga metro được thiết kế đô thị hiện đại, bố trí trung tâm thương mại, quảng trường, công viên, bãi đậu xe... phục vụ đi lại cùng các tiện ích cho người dân.
Dẫn chứng tại Tokyo, chuyên gia cho biết nhu cầu nhà ở rất lớn nên TP trước đây đã tính đến giải pháp hình thành và phát triển các khu đô thị mới vùng ngoại ô, kết nối vào bên trong thông qua hệ thống metro. Đây cũng là giải pháp giãn dân, hạn chế "nén" quá nhiều ở vùng lõi đô thị.
Kinh nghiệm nước ngoài cho thấy, để thực hiện phương án trên, khi xây dựng metro, chính quyền cần quy hoạch lại đất và bổ sung cơ sở hạ tầng để tăng giá trị. Việc thu hồi đất của người dân cần cơ chế phù hợp, đảm bảo hài hoà lợi ích các bên, như xây dựng chính sách cụ thể trong việc thu mua lại đất rồi quy hoạch để đồng bộ giữa việc phát triển đô thị và làm các tuyến metro.
"Sau khi điều chỉnh quy hoạch, các khu đất sẽ trở nên vuông vắn, kết hợp hạ tầng kèm theo sẽ làm giá trị tăng lên rất nhiều. Diện tích đất của người dân có thể thu hẹp, nhưng giá trị lại cao hơn ban đầu, trong khi Nhà nước có thêm diện tích để triển khai công trình công cộng", chuyên gia nói và cho rằng mô hình TOD sẽ mở ra đô thị sôi động với nhiều tiện ích công cộng. Giải pháp này ngoài giúp phát triển, chỉnh trang đô thị cũng là nguồn lực tài chính rất lớn để phát triển các dự án đường sắt đô thị khác.
Tại Hội thảo, đại diện UBND TP cho biết, TP đã kiến nghị được thí điểm mô hình TOD gắn với quy hoạch đô thị vùng phụ cận, nhà ga thuộc metro. Nếu được thông qua, TP sẽ là nơi đầu tiên thí điểm mô hình trên, với hạt nhân là đường sắt đô thị. TP cũng đã xác định được việc triển khai các dự án metro không có TP nào trên thế giới phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay nước ngoài cũng như dùng ngân sách bù lỗ thông qua hoạt động trợ giá. Do đó, TP từ lâu đã tính khai thác quỹ đất, không gian dọc tuyến theo mô hình TOD.
Hiện các tuyến metro ở TP đã quy hoạch, có điều việc thu hồi đất dọc bên chỉ có thể thực hiện theo đúng ranh dự án theo luật. Còn một vấn đề nữa, cũng ít nơi nào trên thế giới, việc thực hiện một số dự án metro lại “đội” vốn, tiến độ “rùa bò” như ở nước ta, nên việc quyết định có khai thác quỹ đất, không gian dọc tuyến theo mô hình TOD hay không; có lẽ là điều mà cơ quan thẩm quyền sẽ còn tính toán, cân nhắc kỹ.
