Theo đó, TSHTTTL có thể hiểu là loại tài sản tồn tại hoặc chưa tồn tại ở tại thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, nó được đảm bảo thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức nhất định trong giao dịch về tài sản đó.
Khái niệm “TSHTTTL” và các chế định pháp lý có liên quan đã được quy định tại BLDS năm 2005 và hiện nay tiếp tục được quy định trong BLDS năm 2015, đặc biệt là trong rất nhiều các văn bản pháp luật mới được ban hành. Theo Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã quy định TSHTTTL gồm tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng kí theo quy định của pháp luật. TSHTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất.
Trước đây, BLDS năm 2005 chỉ có 04 điều liên quan đến TSHTTTL (khoản 2 Điều 319, khoản 2 Điều 320, khoản 1 Điều 342, khoản 6 Điều 351), nay BLDS năm 2015 đã bổ sung nhiều quy định mới về khái niệm tài sản hiện có và TSHTTTL và các quy định mới khác có liên quan đến các chế định pháp lý về TSHTTTL như quy định về phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh (Điều 293); bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai (Điều 294); tài sản bảo đảm (Điều 295) và phạm vi bảo lãnh (Điều 336). Ngoài ra, TSHTTTL cũng được quy định tại các văn bản pháp luật chuyên ngành như: Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai…
Việc xuất hiện nhiều văn bản pháp luật mới quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch dân sự, thương mại, kinh tế đặc biệt là các giao dịch liên quan đến bất động sản, tín dụng, ngân hàng đã thúc đẩy các giao dịch có liên quan đến TSHTTTL phát triển, đồng thời cũng phát sinh những tranh chấp và kết quả tranh chấp được thể hiện bằng những bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định giải quyết của trọng tài thương mại có liên quan đến TSHTTTL. Theo đó, thực tiễn thi hành án dân sự (THADS) cũng phát sinh các việc thi hành án liên quan đến TSHTTTL. Tuy nhiên, khi thi hành các vụ việc thi hành án liên quan đến TSHTTTL, các cơ quan THADS hiện đang gặp phải rất nhiều khó khăn.
Thứ nhất, pháp luật THADS còn thiếu các quy định cần thiết điều chỉnh việc thi hành án đối với TSHTTTL. Trình tự, thủ tục và các nội dung có tính đặc thù để tổ chức thi hành các loại án này lại chưa được luật hóa trong Luật THADS và các văn bản hướng dẫn thi hành. Điều này dẫn đến khó khăn rất lớn cho các cơ quan THADS khi phải xử lý các vấn đề có liên quan đến TSHTTTL. Sau đây là một vài ví dụ:
Theo Quyết định số 04/2015/QĐST-DS ngày 20/8/2015 của TAND huyện X tuyên: Chị Trần Thị L phải thanh toán trả chị Nguyễn Thị H số tiền: 800.000.000đ. Qua xác minh điều kiện thi hành án chị L có tài sản là chiếc xe ô tô có giá trị khoảng 2.000.000.000đ hiện vẫn đang sử dụng. Tuy nhiên, chiếc xe ô tô hiện đang bị thế chấp tại Ngân hàng Z bằng một hợp đồng “thế chấp TSHTTTL” từ trước khi có bản án với giá trị vay là 1.000.000.000đ. Theo Điều 90 Luật THADS: “Trong trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án”. Tuy nhiên, việc xác định giá trị của chiếc xe ô tô tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp và xác định khấu hao của tài sản tại thời điểm thi hành án lại là một bài toán khó đối với chấp hành viên và cơ quan THADS.
Thứ hai, TSHTTTL chưa hình thành ở thời điểm thi hành án. Trong một số trường hợp, TSHTTTL được xác định trong bản án nhưng đến quá trình thi hành án thì tài sản vẫn chưa hình thành trên thực tế dẫn đến cơ quan THADS không thể tổ chức thi hành. Ví dụ, Quyết định số 29/2015/KDTM-ST ngày 17/9/2015 có nội dung “Công ty TNHH T phải trả Ngân hàng TMCP B số tiền 3.000.000.000 đồng và tiền lãi chậm thi hành án theo Hợp đồng tín dụng số 3365/HĐTD-NH. Nếu Công ty TNHH T không trả được nợ thì Ngân hàng TMCP B có quyền đề nghị cơ quan THADS có thẩm quyền kê biên, phát mãi 02 căn hộ chung cư là TSHTTTL tại địa chỉ số 33D quận X”.
Tuy nhiên, khi cơ quan THADS tiến hành xác minh theo quy định thì được biết dự án xây căn hộ chung cư tại địa chỉ số 33D quận X mới chỉ có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà, cơ quan THADS đã không thể tổ chức thi hành án theo đúng nội dung Quyết định của Tòa án.
Pháp luật THADS còn thiếu các quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thi hành đối với bản án, quyết định có liên quan đến TSHTTTL, đồng thời thiếu sự liên kết, ràng buộc chặt chẽ giữa pháp luật THADS với các lĩnh vực pháp luật chuyên ngành có liên quan đến TSHTTTL nên việc tổ chức thi hành đối với các loại bản án, quyết định này còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
Do đó, trong thời gian tới, cần sớm sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật THADS về trình tự, thủ tục và những quy định pháp lý đặc thù cần thiết liên quan đến việc tổ chức thi hành các loại bản án, quyết định liên quan đến TSHTTTL. Ngoài ra, cần quan tâm hơn nữa đến công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đặc biệt là các quy định về TSHTTTL cho các chấp hành viên và các cơ quan THADS để trang bị cho chấp hành viên và các cơ quan THADS những kiến thức cần thiết về TSHTTTL, đáp ứng được yêu cầu khách quan và đòi hỏi thực tế công tác THADS hiện nay.