Tìm giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam sau bảng giá đất mới của các địa phương

Áp lực tài chính với người sử dụng đất

Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4-38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2. Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025. Trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2. Bảng giá đất sau điều chỉnh của Bắc Giang cũng ghi nhận mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá cũ.

Bảng giá đất điều chỉnh dự báo sẽ tiếp tục tác động mạnh, trực tiếp đến nhiều đối tượng và gián tiếp đến môi trường đầu tư của các địa phương, thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.

Tại Hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội bày tỏ lo lắng:

"Giá đất điều chỉnh tăng cao, bao gồm cả đất phục vụ cho đầu tư, kinh doanh, thể thao, văn hóa… Nhiều doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm dường như đang bị mắc kẹt, đứng trước nguy cơ vỡ kế hoạch đầu tư kinh doanh, ảnh hưởng lợi nhuận, thậm chí thua lỗ khi chi phí thuê đất tăng đột biến, khó tính toán hiệu quả kinh doanh."

Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) lo ngại tình trạng giá đất được xác định ở mức cao, làm cho những người dân nghèo không thể chi trả các khoản tài chính đất đai sau khi đã làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì họ không đủ khả năng tài chính để thực hiện các nghĩa vụ đó, người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận được đất đai...

Có hợp lý khi quy định giá “Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” theo tuyến đường và vị trí?

Đặc biệt, trong Quyết định ban hành sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong bảng giá các loại đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, các loại đất được chia thành các nhóm đất sau: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông nghiệp (bao gồm: Đất ở; đất thương mại dịch vụ; Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ).

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội và ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thực tế triển khai nhóm đất “Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” được bao hàm rất nhiều các loại đất khác nhau (đất xây dựng cơ sở văn hóa; đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo; đất xây dựng cơ sở y tế; đất xây dựng cơ sở thể dụng thể thao…). Việc tính giá các loại đất này trong bảng giá đất được dựa trên các nguyên tắc được quy định tại khoản 1, Điều 158 Luật Đất đai 2024, trong đó có nguyên tắc “Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư” và được xác định theo từng khu vực, tuyến đường và vị trí.

Xét về lý thuyết chung về giá đất sẽ được xác định trên cơ sở khả năng sinh lời của thửa đất đấy đối với mục đích sử dụng xác định. Như vậy, việc quy định giá đất của nhóm đất “Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” theo tuyến đường và vị trí chưa thực sự tuân thủ theo nguyên tắc thị trường và lý thuyết chung về các phương áp dụng (phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư).

Việc điều chỉnh bảng giá đất có biên độ tăng cao như hiện nay đã gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm (được áp dụng giá quy định trong bảng giá - điều 159 Luật Đất đai 2024) dẫn đến tiền thuê đất tăng đột biến, ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch kinh doanh của đơn vị (doanh thu không đủ để trả chi phí thuê đất).

Do đó, cần cụ thể hóa, chi tiết hơn giá của nhóm đất “Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” đúng theo nguyên tắc“Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”, phù hợp với khả năng sinh lời của đất đai.

Cần phát huy vai trò bao trùm của đất thương mại dịch vụ

Theo bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO, Luật Đất đai 2024 quy định giá đất để tính thuế sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất. Tại điểm i, khoản 1, Điều 12 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất đã xác định giá đất thương mại, dịch vụ là nội dung bắt buộc phải quy định cụ thể trong Bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh quyết định.

Các quy định hiện hành không quy định về tính giá đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở giá đất ở cùng khu vực. Tuy nhiên, thực tế, cho đến nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở.

Theo đánh giá của doanh nghiệp, tỷ lệ này không có căn cứ khoa học và rất cao, dẫn tới giá đất thương mại, dịch vụ cao, giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ.

“Theo quan điểm của chúng tôi, khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong Bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo các nguyên tắc “thị trường”, “hài hòa lợi ích” để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với giá đất ở.” – bà Lan Anh nói.

Áp dụng nguyên tắc nào để điều chỉnh bảng giá đất một cách hợp lý?

Các chuyên gia và doanh nghiệp cũng cho rằng, theo quy định pháp luật hiện hành, một trong các phương pháp xác định giá đất đang được áp dụng cho các dự án bất động sản là phương pháp thặng dư. Đây là phương án xác định giá đất được sử dụng phổ biến nhất cho các dự án phát triển mới, giá đất tính theo phương án này đang quá cao do một số điểm còn bất cập

Việc điều chỉnh bảng giá đất là một vấn đề quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Theo đó, giới chuyên gia cho rằng việc thống nhất các nguyên tắc xác định bảng giá đất cần phải tuân thủ các nguyên tắc. Trong đó có nguyên tắc về cách thức xác định “giá thị trường” để đảm bảo tính khách quan, công bằng.

Bảng giá đất mới cũng cần phải được xây dựng dựa trên việc phân loại nhóm đất một cách chi tiết. Việc này sẽ cho phép xác định giá đất chính xác hơn với từng nhóm đất cụ thể, phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng đất của từng loại hình dự án.

Một chuyên gia của Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: “Cần cụ thể hóa, chi tiết hơn giá của nhóm đất “Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” đúng theo nguyên tắc “Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”, phù hợp với khả năng sinh lời của đất đai”.

PGS. TS. Định Trọng Thịnh cho rằng, khi giao hay cho thuê đất, việc xác định giá cần được thiết kế với sự linh hoạt, dựa trên đặc điểm, mục đích sử dụng đất và tính chất các dự án.

Khi “Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”, các chính sách này sẽ góp phần nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng và đảm bảo sự phát triển bền vững về dài hạn.