Tài sản thế chấp không đúng với thực tế
Có rất nhiều vụ việc thi hành án gặp khó khăn liên quan đến tài sản thế chấp. Cụ thể, tài sản trong hợp đồng nhận thế chấp không đúng với thực tế tài sản như: diện tích đất thực tế không đúng, tài sản không đủ theo hợp đồng, không nhận thế chấp tài sản gắn liền trên đất, trên đất có tài sản là nhà ở của người khác, nhận thế chấp là quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm. Đây là thực tế đã xảy ra tại một số địa phương như Hà Nội, Hải Phòng, Tây Ninh, Hà Giang. Ngoài ra, còn có trường hợp khi thế chấp chỉ có nhà cấp 4 hoặc 1 – 2 tầng nhưng đến thời điểm xử lý bảo đảm thi hành án thì người có tài sản đã xây dựng thêm, không giữ nguyên hiện trạng tài sản ban đầu.
Một trong những nguyên nhân khác dẫn đến việc thi hành án gặp khó khăn là do giá trị hợp đồng thế chấp quá cao so với giá trị thực tế của tài sản. Các cơ quan thi hành án dân sự (THADS) khó thi hành dứt điểm vụ việc vì hầu hết các vụ việc thi hành án liên quan đến thế chấp tài sản khi đến giai đoạn thi hành án phải kê biên, xử lý và sau khi bán đấu giá thành số tiền thu được không đủ thanh toán cho nghĩa vụ bảo đảm. Dẫn đến cơ quan THADS phải xác minh, vận động và đa số là ban hành quyết định chưa có điều kiện đối với khoản còn lại.
Trong các vụ việc có nhiều tài sản thế chấp để đảm bảo chung cho một khoản vay nhưng bản án, quyết định của Tòa án tuyên không xác định rõ phạm vi nghĩa vụ bảo đảm của từng tài sản thế chấp dẫn đến vướng mắc khi tổ chức thi hành án và ủy thác thi hành án. Nội dung bản án, quyết định của Tòa án tuyên không mô tả, xem xét hiện trạng thực tế tài sản thế chấp nên hiện trạng tài sản trên thực tế không đúng nội dung nêu trong bản án, quyết định của Tòa hoặc Tòa không đưa người quản lý tài sản tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan… dẫn đến quá trình tổ chức thi hành án, cơ quan THADS gặp nhiều khó khăn trong xác minh mốc giới, diện tích, quyền sở hữu tài sản hoặc bị người quản lý tài sản khiếu nại, tố cáo gây chậm trễ, kéo dài thời gian tổ chức thi hành án.
Cần minh bạch trong lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản
Theo quy định tại Điều 98, Luật THADS, nếu các bên không thỏa thuận được giá tài sản hoặc tổ chức thậm định giá thì chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố. Trên thực tế, khi xử lý tranh chấp đến giai đoạn cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản thì hầu hết các bên không còn thỏa thuận được với nhau nên phần lớn việc định giá do chấp hành viên chỉ định. Tuy nhiên, việc giới hạn tổ chức thẩm định giá tài sản phải nằm trên địa bàn tỉnh, thành phố là không phù hợp với thông lệ hoạt động thẩm định giá tài sản, ảnh hưởng lớn đến tính khách quan của việc xác định giá tài sản.
Hiện nay, có rất nhiều địa phương chỉ có 1, 2 tổ chức thẩm định giá hoặc tổ chức thẩm định giá trên địa bàn có năng lực, uy tín chưa tốt, không tạo được sự tin tưởng về chất lượng công tác thẩm định giá. Một số trường hợp có dấu hiệu không minh bạch giữa chấp hành viên, thẩm định giá viên, đấu giá viên gây thiệt hại cho tổ chức tín dụng. Do đó, cần quy định lựa chọn tổ chức thẩm định giá theo hướng không bị hạn chế chỉ nằm trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên mà bất cứ tổ chức định giá nào có uy tín, năng lực cũng có thể được tham gia thẩm định giá mà không phải phụ thuộc vào nơi đăng ký trụ sở.
Để góp phần tháo gỡ những bất cập trên, cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật nhằm khắc phục tình trạng một số quy định còn chưa phù hợp hoặc thiếu hiệu quả, còn chồng chéo. Đặc biệt, cần tăng cường và nâng cao chất lượng công tác phối hợp giữa cơ quan THADS với các tổ chức tín dụng, các cơ quan hữu quan trong xử lý nợ xấu, thi hành dứt điểm các vụ việc.
Lãnh đạo của các tổ chức tín dụng cần chỉ đạo các chi nhánh thực hiện chặt chẽ thủ tục, hồ sơ cho vay đảm bảo tính khả thi trên thực tế, phát huy vai trò đầu mối phối hợp trong công tác tổng hợp tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc. Đồng thời cần cử cán bộ có chuyên môn, tinh thần trách nhiệm tham gia các giai đoạn tố tụng, giai đoạn THADS, trong đó có việc cung cấp thông tin chính xác liên quan đến hồ sơ thế chấp, tài sản bảo đảm phục vụ cho quá trình xét xử và thi hành án.