Vấn nạn vi phạm xây dựng tại xã Mỹ Hạnh Nam (Long An)

Nhà “siêu nhỏ”, đường “siêu bé”

Một trong những “khu đô thị” như trên nằm tại ấp Mới 1, cách trụ sở UBND xã Mỹ Hạnh Nam khoảng 700m. Những căn nhà này rộng chừng 32m2 (ngang 3,9m, dài 8,25m), 1 trệt, 1 lầu, có phòng khách, nhà bếp, nhà vệ sinh, phòng ngủ. Trừ một vài căn mặt tiền, các dãy nhà quay mặt đối diện nhau tạo nên lối đi tự phát ở giữa khoảng 3,5m. Nhiều căn đã có người ở, nhiều căn trưng biển rao bán. Tại thửa đất 1007, tờ bản đồ 11, có hai dãy nhà, mỗi dãy 18 căn.

Gần đó là 4 dãy nhà thuộc thửa 1046, 636, 642, 1047 tờ bản đồ số 11; mỗi thửa diện tích 495m2 (ngang 10m, dài 49,5m) xây dựng tương tự thửa 1007. Chỉ hai khu đất, đã tạo ra gần 70 “căn nhà” san sát.

Tại ấp Giồng Lớn gần đó, vượt qua con đường đất lầy lội, đập vào mắt là hàng trăm căn nhà san sát, diện tích còn nhỏ hơn, chỉ chừng 24m2. Tại thửa số 69 (diện tích 393,5m2), 622, 621, 620 (diện tích khoảng 490m2 mỗi thửa), tờ bản đồ số 10, được xây thành 4 dãy nhà từ 24m2 - 32m2. Lối đi tự phát ở đây cũng hẹp hơn, bề ngang chỉ khoảng 2m.

Tại thửa 544, tờ bản đồ số 10 (diện tích 934m2), xây 3 dãy nhà với tổng cộng 24 căn.

Vậy những căn nhà trên có giấy tờ gì? Theo sổ đỏ của thửa 642, tờ bản đồ 11, ấp Mới 1, thì thửa đất do một cá nhân đứng tên. Sổ đỏ không ghi nhận tài sản trên đất, nghĩa là các căn nhà này chưa được công nhận.

Hồ sơ cho thấy ngày 23/3/2022, người bán lập văn bản thỏa thuận bán và vi bằng giao nhận tiền cho một người tại quận 12 (TP HCM). Người bán cam kết quyền sử dụng đất, tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu, định đoạt của mình. Sau khi mua bán, giao đủ tiền, người mua được giữ các giấy tờ của người bán. Thực tế, người bán chỉ giữ vi bằng ghi nhận giao nhận tiền, giấy tay mua bán, sổ đỏ bản photocoty và bản vẽ phân lô tự người bán vẽ.

Trong giấy tay mua bán, thỏa thuận “người mua chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan thẩm quyền khi có đủ điều kiện và được Nhà nước cho phép”.

Một căn nhà 32m2 tại đây hiện đang được rao bán giá 750 triệu đồng.

Vi phạm quy định về xây dựng

Luật sư (LS) Trương Văn Tuấn (Đoàn LS TP HCM) đánh giá, các căn nhà trên đã vi phạm nghiêm trọng mật độ xây dựng. Tại mục 2.6.3, bảng 2.8 Thông tư 22/2019/TT-BXD và 01/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng, trường hợp xây nhiều căn nhà riêng lẻ trên cùng 1 lô đất, thì mật độ xây dựng với lô đất có diện tích từ 300m2 đến dưới 500m2 là 60%.

Văn bản số 14582/UBND-SX ngày 31/10/2023 UBND huyện Đức Hòa trả lời Báo PLVN, cho thấy rất nhiều thửa đất tại xã Mỹ Hạnh Nam đã vi phạm quy định trên. Như tại thửa 621, 622, tờ bản đồ 10, ấp Giồng Lớn; mỗi thửa diện tích lần lượt 489m2 và 490m2; nhưng cùng xây lên 20 căn nhà trên đó. Như vậy dù có xây hết 100% đất, không có lối đi, thì mỗi căn nhà cũng chỉ rộng 34,9m2.

LS Tuấn nhận xét, đây là một dạng hành vi “lách luật” của các đối tượng tự xây nhà “siêu nhỏ” rồi bán giấy tay, đẩy rủi ro, hậu quả cho người mua và chính quyền địa phương gánh chịu”. “Vi bằng của thừa phát lại chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền giữa hai bên, chứ không ghi nhận việc chuyển nhượng nhà đất”, LS Tuấn nói.

LS Tuấn giải thích cụ thể hơn về “tương lai” của các căn nhà trên: “Sổ đỏ đang đứng tên người bán, không ghi nhận hiện trạng có nhà; mỗi thửa đất lại tự chia ra xây nhà bán cho hàng chục người. Nay muốn sang tên thì phải tách thửa”.

“Nhưng việc tách thửa trong trường hợp này là không thể. Theo Điều 6, khoản 2 Điều 8 Quyết định 42/2021/QĐ-UBND của UBND tỉnh Long An, khi tách thửa với nhà ở trên đất tại khu vực nông thôn phải có đủ các điều kiện: 1/Phải có sổ đỏ; 2/Các thửa đất được tách và còn lại phải tiếp giáp đường giao thông công cộng; 3/Nếu có chỉ giới đường đỏ nhỏ hơn 19m thì thửa đất sau khi tách phải rộng tối thiểu 80m2 (các trường hợp còn lại tối thiểu phải 100m2); 4/Trường hợp tách thửa có hình thành lối đi chung thì phải thực hiện theo bản vẽ do UBND cấp huyện chấp thuận và phê duyệt. UBND huyện rà soát điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, giao thông, PCCC. Sau khi hoàn thành xây dựng hạ tầng thì phải được UBND huyện nghiệm thu, xác nhận hoàn thành…”.

“Chiểu theo những quy định như đã nêu, thì tất cả những căn nhà trên đều không thể được tách thửa cấp sổ vì không đáp ứng các điều kiện. Tôi cho rằng nếu không sớm có biện pháp, thì đây sẽ trở thành một “điểm nóng” phức tạp về quản lý trật tự xây dựng, sử dụng quản lý đất đai. Cơ quan chức năng tỉnh Long An và huyện Đức Hòa cần vào cuộc xác minh sự việc, sớm khắc phục hậu quả, ngăn chặn những nguy cơ nói trên”, LS Tuấn nói.