Mua bán xong, bất ngờ quay lại đòi đất
Theo hồ sơ, năm 1999, ông Phan Quý (SN 1953, ngụ quận 12, TP HCM) và vợ nhận chuyển nhượng của ông Huỳnh Hữu Lợi diện tích 3.500m2 đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ - sổ đỏ) bằng giấy viết tay. Khu đất có số thửa là 504, tờ bản đồ 40, tại phường 15, quận Gò Vấp, TP HCM.
Năm 2002, ông Quý chuyển nhượng bằng giấy viết tay cho ông Khâu Văn Sĩ (SN 1959) diện tích 500m2 với giá 500 triệu. Năm 2005, ông Lợi mới được UBND quận Gò Vấp cấp GCNQSDĐ. Năm 2008, ông Quý và vợ được cập nhật biến động sang tên.
Ngày 18/4/2009, ông Quý và vợ tiếp tục chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông Lê Văn Dư (SN 1978) và ông Lê Sĩ Thắng (SN 1984) mỗi người một lô có diện tích 87m2 với giá mỗi lô là 435 triệu. Năm 2013, ông Dư và ông Thắng chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông Sĩ toàn bộ diện tích 174m2. Năm 2015, ông Sĩ lại chuyển nhượng toàn bộ 674m2 cho ông Dư.
Diện tích đất 674m2 sau khi ông Quý chuyển nhượng đều được bàn giao, xây ranh cho ông Dư, ông Thắng, ông Sĩ sử dụng. Ông Dư, ông Thắng cư ngụ trên đất từ năm 2009 đến nay.
Đến năm 2017, ông Quý cho rằng hợp đồng chuyển nhượng viết tay không công chứng, chứng thực, không đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền nên chưa có hiệu lực. Các ông Dư, Sĩ, Thắng tự ý chuyển nhượng và xây dựng trái phép trên đất nên không đồng ý tiếp tục hợp đồng và yêu cầu trả lại đất. Ông Quý yêu cầu tòa tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay chưa có hiệu lực; công nhận quyền sử dụng đất cho ông và ông trả lại tiền đã nhận cho cả ba người nêu trên.
Ngày 30/6/2017, TAND quận Gò Vấp thụ lý vụ án 344/2017/TLST-DS về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ)”. Ông Dư phản tố, yêu cầu tòa án trả lại đơn, đình chỉ vụ án vì đã hết thời hiệu khởi kiện. Đồng thời, yêu cầu tòa buộc ông Quý phải tiếp tục hợp đồng hoặc nếu ông Quý không tiếp tục hợp đồng thì tòa công nhận hợp đồng để ông làm thủ tục cấp GCNQSDĐ cho diện tích 674m2 nêu trên.
Sau nhiều lần hoãn, ngày 7/11/2019, TAND quận Gò Vấp xét xử sơ thẩm, tuyên ông Dư được quyền sử dụng 174m2 đất; buộc ông Dư trả lại 500m2 đất cho ông Quý; buộc ông Quý trả cho ông Dư chênh lệch giá trị QSDĐ là 5,5 tỷ.
Bản án bị VKSND quận Gò Vấp kháng nghị về thời hiệu khởi kiện; việc xác định diện tích tách thửa để tuyên hợp đồng vô hiệu là chưa đúng và nhiều vấn đề khác.
Ngày 1/7, TAND TP HCM xét xử phúc thẩm. Cấp phúc thẩm cho rằng tranh chấp giữa các đương sự là “tranh chấp QSDĐ” chứ không phải là “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Theo lời ông Dư thì tòa tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu, buộc ông trả lại đất. Ông Quý trả lại tiền bán đất và lãi suất 9%, tổng số tiền khoảng 2,9 tỷ.
“Nghe tuyên buộc tôi trả lại 674m2 thì đầu óc tôi quay cuồng, sụp đổ hoàn toàn, tôi lao vào cánh cửa tòa để tự tử nhưng chỉ bị ngất. Tôi nghe nhiều tiếng gọi “Dư ơi dậy đi, vợ mày nhảy lầu tự tử”, tôi tỉnh dậy, ôm lấy vợ. Tôi thấy tòa tuyên như vậy là không công bằng cho chúng tôi”, ông Dư nói.
| |
| Ông Dư khóc vì nỗi uất ức mua đất sau gần 10 năm bị đòi lại |
Chuyên gia pháp lý nói gì?
Trong vụ án trên, các chuyên gia pháp lý đánh giá cả hai bản án sơ và phúc đều có “vấn đề”. Luật sư Trương Văn Tuấn (Đoàn Luật sư TP HCM) nêu quan điểm: Về quan hệ pháp luật tranh chấp giữa ông Quý với ông Dư, Thắng, Sĩ. Ông Quý khởi kiện là đòi lại đất; tuyên huỷ hợp đồng chuyển nhượng đất (giấy tay), trong đó yêu cầu các ông Dư, Thắng, Sĩ trả lại đất, ông Quý trả lại tiền. Ông Quý thừa nhận có bán đất, có nhận tiền của 3 người. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là có thật. Cả 3 người kia không chiếm đất bất hợp pháp của ông Quý nên quan hệ tranh chấp không phải là "tranh chấp QSDĐ" như cấp phúc thẩm nhận định mà là "tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ".
Thứ nhất, về thời hiệu khởi kiện: Cấp sơ thẩm xác định thời hiệu khởi kiện là kể từ ngày ông Quý biết ông Dư xây dựng nhà trái phép trên đất là tháng 3/2017 để tính thời hiệu khởi kiện là không đúng. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông Quý với ông Sĩ là năm 2002 và tiếp tục thỏa thuận bằng văn bản năm 2008; với ông Dư, ông Thắng là năm 2009. Đến thời điểm ông Quý đi kiện thì lần lượt là 9 năm và 8 năm.
Ông Quý nói các hợp đồng vô hiệu vì không công chứng, chứng thực nên các hợp đồng vi phạm về hình thức. Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 2 năm, kể từ ngày: “Giao dịch dân sự được xác lập, trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức”. Căn cứ khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 khi hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực. Ông Dư có phản tố về thời hiệu khởi kiện trước khi phiên tòa ra bản án nên đúng với Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Do đó, theo luật sư, cấp sơ thẩm phải đình chỉ giải quyết vụ án vì hết thời hạn khởi kiện. Trường hợp ông Dư vẫn giữ nguyên phản tố khác thì tòa sẽ giải quyết và lúc đó ông Dư trở thành nguyên đơn.
Thứ hai, về hiệu lực pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và quan hệ tranh chấp. Cấp phúc thẩm xác định vụ kiện là “tranh chấp QSDĐ” là hoàn toàn trái luật. Ông Quý khởi kiện yêu cầu tuyên bố các hợp đồng mua bán là vô hiệu. TAND quận Gò Vấp thụ lý số 344/2017/TLST-DS ngày 30/6/2017 là để giải quyết “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” hay “Tranh chấp yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu” là đúng.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Ở đây, thực tế và đơn khởi kiện thì ông Quý và các ông Dư, Thắng, Sĩ đã thực hiện các bước nhận đủ tiền, giao đủ đất, có ranh giới, bên mua đã sử dụng ổn định. Như vậy, cả ba người mua đã thực hiện 100% nghĩa vụ của mình và có yêu cầu tòa án công nhận giao dịch, nên cần được pháp luật công nhận.
Thứ ba, tòa không đưa ông Huỳnh Hữu Lợi vào làm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là có dấu hiệu vi phạm tố tụng. Bởi vì thời điểm ông Lợi bán đất cho ông Quý và sau đó được cấp sổ đỏ năm 2005 thì trên đất đã có người khác sử dụng. Ông Lợi có biết điều đó hay không thì phải được lấy lời khai tại tòa.
Thứ tư, nếu tòa xác định các hợp đồng trên vô hiệu, các bên trả lại cho nhau những gì thì phải giải quyết cả hậu quả do hợp đồng vô hiệu. Cấp sơ thẩm có giải quyết là việc ông Quý trả cho ông Dư 5,5 tỷ chênh lệch giá trị QSDĐ, còn tại sao cấp phúc thẩm không? Luật sư Tuấn nói: “Không thể nói các bên không yêu cầu thì không giải quyết được”.
“Thứ năm, Việc chuyển nhượng diện tích 87m2 cho ông Thắng, ông Dư là đất nông nghiệp không đủ điều kiện tách sổ, không đủ điều kiện công chứng, chứng thực nhưng tại sao ông Quý vẫn chuyển nhượng kèm lời hứa tách thửa? Rõ ràng thiệt hại hoặc lợi ích mà ông Dư, ông Sĩ, ông Thắng bị mất ở đây là giá trị quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai”, Luật sư Tuấn nêu ý kiến.
Báo PLVN sẽ tiếp tục thông tin.