Theo quy định tại Điều 12 của Dự thảo Luật Nhà ở được trình QH trong phiên họp sáng nay, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhà ở. Tuy nhiên nếu việc mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư.
Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm mở thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Ủy ban thường vụ Quốc hội cho rằng: quy định về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu như trong dự thảo Luật nhằm bảo đảm cho chủ sở hữu thực hiện đầy đủ các quyền của mình; đồng thời hạn chế được rủi ro cho chủ sở hữu khi tham gia giao dịch về nhà ở.
Quyền sở hữu được xác lập trong các giao dịch về nhà ở kể từ khi các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng như bên mua đã thanh toán đủ tiền và bên bán đã bàn giao nhà, không phụ thuộc vào việc đăng ký quyền sở hữu; thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm xác lập quyền sở hữu theo pháp luật dân sự.
Quy định như dự thảo Luật cũng phù hợp với Luật đất đai và không trái với Bộ luật dân sự. Vì vậy, đã có khoản 5 với quy định cụ thể là đối với các giao dịch về nhà ở (các khoản 1, 2 và 3) phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật nhà ở.
Một số đại biểu tán thành với dự thảo Luật. Tuy nhiên, cũng có nhiều đại biểu đề nghị quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm việc giao dịch nhà ở được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
ĐB Trần Du Lịch (Tp Hồ Chí Minh) phát biểu: “Người mua nhà có phải đi kê khai không? Bởi nếu hiểu theo luật này thì không cần. Chúng ta có quan điểm tiền trao thì cháo múc. Nhưng bất động sản không như vậy. Nó chỉ được xác lập khi nộp thế trước bạ. Thời điểm này pháp luật mới xác nhận quyền của người mua. Bất động sản không thể tiền trao cháo múc. Nếu với quy định dễ như Dự thảo là xúi người dân không cần chước bạ. Không thể phá trật tự như vậy. Nguyên tác này đã tồn tịa bao nhiêu đời, tại cao chúng ta thay đổi?”
ĐB Trần Du Lịch cũng có ý kiến: “Vấn đề sở hữu nhà tại sao không chờ Bộ Luật Dân sự sửa đổi, tại sao cứ bắt Luật Dân sự phải theo các bộ luật chuyên ngành? Chúng ta đang phá vỡ những nguyên tắc. Tôi mong rằng chúng ta phải để bộ luật Dân sự quy định. Không phải cứ Luật nào được tách riêng là làm theo ý của mình, bỏ qua nguyên tắc cơ bản trong luật Dân sự.
Tuy tán thành với phương án của Dự thảo, nhưng ĐB Trần ngọc Vinh (Hải Phòng) vẫn cho rằng nếu việc chuyển quyền sở hữu khi bàn giao nhà đối với trường hợp mua nhà của chủ đầu tư là không hợp lý. Vì hiện nay có nhiều dự án người mua chỉ thanh toán 70% giá trị hợp đồng, thậm chí 50% giá trị hợp đồng đã được bàn giao nhà. Nếu quy định như dự luật, chỉ thanh toán 50% đã được chuyển quyền sở hữu nhà thì sẽ dễ phát sinh tranh chấp về nhà ở.
Gần đây, phát sinh nhiều tranh chấp vì các giao dịch bỏ qua việc đăng ký, dẫn đến một căn nhà được bán cho nhiều người. Do đó, để giảm thiểu tranh chấp diễn ra trong thực tế, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích nhà đầu tư và người mua, ông đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu xác định lại thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà./.
