Quy hoạch từ 20 năm trước đã "lỗi thời"
Trước đó, chủ đầu tư dự án Khu đô thị mới An Phú – An Khánh (quận 2, TP.HCM) trước đây là Công ty TNHH Một Thành Viên Phát Triển và Kinh Doanh Nhà (nay chuyển đổi thành Công ty cổ phần Phát Triển và Kinh doanh nhà - HDTC) đã có văn bản gửi UBND TP HCM xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/2000, trong đó có nội dung xin hoán đổi một số vị trí đất công viên cây xanh nhưng trên thực tế chưa được đền bù giải tỏa, chưa được đầu tư thành công viên sang một vị trí khác trong dự án nhằm bố trí tại chỗ cho các hộ dân tái định cư để tạo được sự đồng thuận của người dân trong việc di dời và đền bù giải phóng mặt bằng.
Được biết, theo quy hoạch cũ có từ hơn 20 năm trước (năm 1999), một số vị trí công viên theo quy hoạch trước đây nhưng hiện nay nằm ở nơi đắc địa được xem là đất vàng, tuy nhiên sau 20 năm, công viên cây xanh theo quy hoạch vẫn nằm trên giấy, chưa được đền bù giải phóng mặt bằng, chưa được đầu tư xây dựng, chưa là công viên trên thực tế.
Do đó, chủ đầu tư khu đô thị này muốn hoán đổi vị trí quy hoạch công viên ra một vị trí khác nằm trong dự án, vị trí công viên theo quy hoạch được phê duyệt trước đây được đề nghị chuyển đổi làm đất nền, nhằm tái định cư tại chỗ cho người dân.
Ngày 9/1/2017, Văn phòng UBND TP.HCM có thông báo số 15 truyền đạt kết luận của Chủ tịch UBND TP về điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000, 1/500 và chỉ tiêu dân số dự án đầu tư hạ tầng cơ sở Khu đô thị An Phú – An Khánh.
Theo văn bản này, Chủ tịch UBND TP HCM đồng ý chủ trương điều chỉnh tổng thể quy hoạch dự án nhưng trên nguyên tắc không làm giảm diện tích các công trình hạ tầng xã hội như cây xanh, công viên, trường học, y tế.
Tại văn bản số 2059 ngày 18/5/2017 của UBND quận 2 gửi UBND TP HCM về điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu đô thị An Phú – An Khánh thể hiện, dự án Khu đô thị An phú – An Khánh triển khai từ những năm 1998 nhưng đến nay nhiều hạng mục công trình cơ bản như hạ tầng xã hội, công viên cây xanh vẫn chưa được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh theo quy hoạch được duyệt, nguyên nhân chủ yếu là do chưa hoàn tất công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
Cũng theo văn bản này thì quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của dự án được phê duyệt từ 20 năm trước (năm 1999), đến nay không còn phù hợp tình hình phát triển kinh tế xã hội tại thời điểm này, đồng thời không phù hợp các đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 của 5 phân khu ở đã được duyệt và triển khai xây dựng thực tế giai đoạn 2007 – 2011.
Phần lớn diện tích đất được bồi thường đã được đầu tư xây dựng và khai thác kinh doanh nên hiện không còn đủ quỹ nền, căn hộ để tái định cư cho các hộ dân phần lớn diện tích còn lại chưa bồi thường cũng như không tạo được quỹ đất và nguồn lực phát triển trong tương lai.
UBND Quận 2 cho rằng tiến độ bồi thường trong các năm qua rất chậm, nguyên nhân chính do người dân không đồng thuận với tỷ lệ hoán đổi trước đây và do thiếu quỹ nền tái định cư tại chỗ nên người dân không đồng thuận giao đất di dời. Đến nay, tổng diện tích đất chưa thu hồi khoảng 16,6ha, với 437 hộ dân.
Trong văn bản số 2059 báo cáo gửi UBND TP.HCM, Phó chủ tịch UBND quận 2 Huỳnh Thanh Khiết cho biết, mục tiêu chính của việc điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, trong đó có việc hoán đổi một số vị trí công viên nhưng trên thực tế đến nay chưa được đền bù giải phóng mặt bằng, chưa được đầu tư xây dựng thành công viên sang một vị trí khác trong dự án nhằm bố trí tái định cư cho các hộ dân tại chỗ.
Và nhằm mục đích cơ cấu lại chức năng sử dụng đất toàn dự án, tạo ra quỹ nền đất sạch và căn hộ, vừa phục vụ công tác tái định cư tại chỗ, vừa tạo quỹ đất và nguồn lực tài chính để chủ đầu tư đẩy mạnh dứt điểm công tác hỗ trợ, bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hoàn chỉnh toàn bộ dự án trong thời gian tới.
Nên điều chỉnh quy hoạch, dành đất "vàng" cho người dân
Theo đó, để tăng lượng nền đất, căn hộ phục vụ tái định cư tại chỗ, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng dự án, tại văn bản số 2059, UBND quận 2 cho biết chủ đầu tư là HDTC đề xuất cơ cấu lại chức năng sử dụng đất một số vị trí, cụ thể hoán chuyển diện tích quy hoạch công viên cây xanh khu A, C sang công viên tập trung khu D, E (tại các vị trí đã bồi thường) để sớm triển khai đầu tư.
Vị trí đất HDTC xin hoán đổi nằm trong quy hoạch công viên, đây mới chỉ là công viên trên giấy, trên thực tế chưa có công viên bởi chưa được đền bù giải tỏa, chưa được đầu tư xây dựng, hiện nay người dân vẫn đang sinh sống trên khu đất này.
Do chưa có công viên trên thực tế nên HDTC chỉ muốn hoán đổi vị trí quy hoạch công viên sang nơi khác để lấy đất tái định cư tại chỗ cho người dân. Việc hoán đổi này không làm thay đổi kết cấu hạ tầng, ngược lại còn đem lại lợi ích to lớn cho người dân vì được tái định cư tại chỗ ngay trên nền đất có giá trị cao.
Với mong muốn này, HDTC xin điều chỉnh vị trí quy hoạch công viên khu A diện tích 1,58ha (hiện còn vướng chưa bồi thường khoảng 14 hộ dân do không đồng ý phương án và yêu cầu được bố trí tái định cư tại chỗ) thành 63 nền, đất cây xanh còn lại 1.593m2, diện tích đất giao thông khoảng 3.633m2.
Với khu C sẽ điều chỉnh công viên mặt tiền Lương Định Của và phần diện tích thuộc ranh thu hồi thành nền liên kế và trường mầm non; đất cây xanh còn lại 1.604m2. Đối với khu D, sẽ điều chỉnh khu công viên nhà văn hoá giáp mặt tiền đường Lương Định Của khoảng 1 – 2 ha thành 116 nền liên kế bố trí cho các hộ dân bị giải toả mặt tiền Lương Định Của.
Theo Sở Quy hoạch Kiến trúc TP HCM, việc điều chỉnh quy hoạch và hoán chuyển quy hoạch công viên sang khu E, D, tổng diện tích đất công viên cây xanh vẫn đáp ứng Quy chuẩn xây dựng, đạt 2,65m2/người.
Được biết, theo phương án đền bù giải toả 1518/CV-APAK ngày 27/12/1999, việc bố trí nền tái định cư theo từng lộ giới tuỳ thuộc vào vị trí đất thu hồi và chỉ ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ khi tại vị trí đền bù quy hoạch là nền đất.
Tuy nhiên, hiện nay trên thực tế, một số hộ dân mặt tiền Lương Định Của có đất bị đền bù nằm tại ví trí quy hoạch công viên, trạm y tế, chung cư theo phương án sẽ không được bố trí tại chỗ mà sẽ được bố trí vào một vị trí khác có lộ giới 18m, trong khi quỹ đất nền còn lại phần lớn có lộ giới 14m, nên không thuyết phục người dân trong công tác đền bù thu hồi mặt bằng.
Những hộ dân đang sinh sống tại khu vực có quy hoạch là đất công viên cây xanh trước đây nhưng chưa được giải phóng mặt bằng đa số có tâm tư nguyện vọng được tái định cư tại chỗ vì bây giờ trên thực tế các vị trí này được xem là đất vàng và có giá trị thực tế đã tăng rất cao, nếu giải toả trắng và di dời đến vị trí giá trị đất thấp hơn sẽ rất thiệt thòi cho các hộ dân và không nhận được sự đồng thuận từ các hộ dân, gây khó khăn cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.
“Về bản chất, đất công viên cây xanh mới chỉ có trong quy hoạch, người dân vẫn sinh sống trên vị trí đó. Sau khi đền bù giải tỏa xong, việc hoán đổi vị trí quy hoạch công viên cây xanh không làm thay đổi kết cấu dự án, diện tích cây xanh không mất đi, sau khi điều chỉnh thì diện tích cây xanh vẫn như vậy, còn người dân thì không bị chuyển đến nơi đất có giá trị thấp hơn mà được bố trí tái định cư ngay trên phần đất của mình có giá trị cao”, đại diện HDTC nhận định.
Theo đại diện HDTC, mặc dù quy mô dự án được phê duyệt là 131 ha, nhưng mật độ xây dựng tại khu đô thị An Phú – Anh chỉ được 45%, rất thấp so với các khu vực xung quanh nên quỹ đất xây dựng thực tế rất ít. Khi HDTC cổ phần hóa xong, đất nền tại dự án đã bị bán hết, trong khi hạ tầng, công viên cây xanh vẫn chưa được đền bù, giải phóng mặt bằng để thực hiện.
Do đó, HDTC phải tự thỏa thuận đền bù với người dân, tìm đất tái định cư cho người dân trong khi quỹ đất của dự án không còn nhiều.
Để hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng, công viên cây xanh, ban lãnh đạo HDTC đã bỏ ra rất nhiều tâm huyết và đầu tư rất nhiều hệ thống hạ tầng giao thông kể từ ngày cổ phần hóa và thực hiện nhiều việc làm thiết thực, có ý nghĩa.
HDTC đã giành lại toàn bộ lợi nhuận trong vòng mấy năm qua để bỏ ra từ 2000 – 3000 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ Nhà nước, giải phóng mặt bằng cho các hộ dân với giá cao hơn để tạo được sự đồng thuận cho người dân sớm bàn giao mặt bằng và mở rộng đường Lương Định Của có chiều dài hơn 1 km, bàn giao cho Khu II của Sở GTVT TP.HCM đầu tư hạ tầng thông thoáng như hiện nay, làm cho giá bất động sản khu vực này tăng chóng mặt.
Trong khi các dự án khác cũng bám mặt đường Lương Định Của thì chủ đầu tư không chịu làm hạ tầng, ủng hộ kinh phí cho Thành phố mở rộng tuyến đường huyết mạch này như HDTC đã thực hiện.
Theo HDTC, phần đất quy hoạch công viên cây xanh khu A hiện còn 14 hộ chưa đền bù giải toả, tương ứng với diện tích 29.934m2. Nguyên nhân hộ dân không đồng thuận do yêu cầu được tái định cư tại chỗ, vị trí bố trí tái định cư phải tốt hơn, thuận tiện hơn vị trí cũ. Các hộ dân yêu cầu tăng tỷ lệ đền bù đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm từ 7%, 9% lên 25% đến 30%. Tuy nhiên sau cổ phần hoá, quỹ đất nền còn lại của HDTC không thể đáp ứng yêu cầu chính đáng của hộ dân.
Để công tác giải phóng mặt bằng thuận lợi nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi của người dân, bằng những chính sách hỗ trợ và phương án tái định cư tại chỗ, HDTC đã tăng tỷ lệ đền bù đất nông nghiệp theo phương án phê duyệt từ 9%, công ty đã hỗ trợ lên đến 25% - 30% tùy theo thủ tục pháp lý của các hộ dân.
Đối với đất xây dựng trước năm 1993 thì 200m2 đầu tỷ lệ hoán đổi là 91% đối với đất được xây dựng sau năm 1993 trước năm 1999. Trước đây tỷ lệ hoán đổi là 40% thì hiện nay HDTC đã hỗ trợ lên đến 50 – 60%, bên cạnh đó còn hỗ trợ chi phí di dời, hoa màu kiến trúc và ổn định đời sống tăng rất nhiều lần so với phương án được duyệt.
Với giá bán trên thị trường hiện nay từ 200 triệu – 250 triệu/m2 đất mặt đường Lương Định Của quận 2, thì với tỷ lệ đền bù tái định cư tại chỗ trung bình cả dự án trên 40% đất nền. Vì vậy khi yêu cầu các hộ dân hoán đổi sang một vị trí khác không được người dân đồng thuận, bên cạnh đó các hộ dân cũng mong muốn và gửi thông điệp tới HDTC là muốn giải phóng được mặt bằng thì phải cho tái định cư tại chỗ (mặt tiền đường Lương Định Của).
Sau khi xin chủ trương của UBND Thành phố, Sở Quy hoạch Kiến trúc và UBND quận 2 thì HDTC đã làm việc với các hộ dân và nhận được sự đồng thuận của các hộ dân trong việc đền bù giải phóng mặt bằng, và đặc biệt là các hộ dân đã ưu tiên bàn giao tuyến đường Lương Định Của cho HDTC để HDTC bàn giao cho Thành phố.
Việc bố trí tái định cư tại chỗ là hài hòa giữa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và UBND Thành Phố. Tạo được sự đồng thuận của người dân trong việc đền bù giải phóng mặt bằng trong thời điểm hiện nay khi doanh nghiệp phải tự đi thỏa thuận với người dân nếu không nhận được sự đồng thuận sẽ khó giải phóng được mặt bằng.
Do đó, đề xuất hoán đổi vị trí quy hoạch công viên của HDTC là rất phù hợp với tình hình thực tế, được đông đảo người dân ủng hộ nên UBND TP.HCM cần xem xét, tạo cơ chế thông thoáng cho chủ đầu tư dự án An Phú – An Khánh chuyển đổi vị trí công viên, lấy đất công viên tái định cư tại chỗ cho người dân để công tác giải phóng mặt bằng được thuận lợi.
Cho đến nay đã 20 năm trôi qua nhưng công viên vẫn nằm trên giấy, không thể thực hiện vì thiếu mặt bằng. Người dân thì sống lay lắt, đi thuê nhà vì không được xây dựng trên đất dự án, làm cho cuộc sống khốn khó càng trở nên vất vả hơn.
Hiện nay, với chính sách đền bù mới của chủ đầu tư và chủ trương ủng hộ của UBND thành phố, Sở Quy hoạch Kiến trúc và UBND quận 2, mong rằng tới đây người dân sẽ được tái định cư tại chỗ. Đến nay Công ty HDTC đã đền bù giải phóng được12ha và thống nhất chủ trương của các hộ dân trên 2ha, số diện tích còn lại sẽ tiếp tục thỏa thuận đền bù cho các hộ dân còn lại sau khi quy hoạch 1/2000 được phê duyệt chính thức.
Do đó, đông đảo người dân đã bàn giao mặt bằng cho công ty làm hạ tầng và đường Lương Định Của phục vụ cho dự án, mong mỏi TP.HCM sớm phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000, cho phép hoán đổi vị trí công viên, tái định cư tại chỗ để họ xây dựng nhà, ổn định cuộc sống.