Theo HoREA, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có quy định mới, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2ha tại các đô thị đặc biệt và loại I, hoặc dưới 5 ha đối với đô thị loại II, III không phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH.
Quy định này khác so với Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, yêu cầu tất cả dự án nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích đều phải dành quỹ đất để phát triển NƠXH.
HoREA cho rằng quy định mới kể trên không phù hợp với Luật Nhà ở 2014 và có thể dẫn tới tình trạng không công bằng giữa các dự án bất động sản.
Cụ thể, khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở quy định, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và III, chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.
Với các loại đô thị còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất dự án xây dựng NƠXH.
Như vậy, Luật Nhà ở 2014 quy định tất cả chủ đầu tư dự án tại các đô thị đều phải dành một phần diện tích đất để xây dựng NƠXH. Điều này cũng được quy định rõ trong Điều 5 Nghị định số 100/2015 cũ.
Tuy nhiên, Điều 5 mới tại Nghị định sửa đổi lại quy định dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại II và III không phải dành quỹ đất 20% để xây NƠXH, và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án.
Điều này có nghĩa các dự án dưới 2ha, hoặc dưới 5ha nêu trên không phải thực hiện nghĩa vụ phát triển NƠXH, nên không phù hợp với Luật Nhà ở 2014.
HoREa cũng cho rằng quy định này lại gây ra tình trạng không công bằng giữa các dự án bất động sản.
Cụ thể, một dự án có quy mô 1,9ha tại trung tâm TP HCM, có tổng mức đầu tư hàng nghìn tỷ đồng với khả năng đạt tỷ suất lợi nhuận cao, sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất dự án để phát triển NƠXH. Trong khi, một dự án khác có quy mô 2,1ha tại huyện ngoại thành, có tổng mức đầu tư chỉ vài trăm tỷ, tỷ suất lợi nhuận thấp hơn rất nhiều lại phải thực hiện nghĩa vụ phát triển NƠXH.
Bên cạnh đó, HoREA cũng cho biết theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì thẩm quyền của Chính phủ quy định chi tiết, nhưng không được quy định khác, hoặc trái với Luật.
Vì vậy, cơ quan này kiến nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định số 49/2021 theo hướng chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại dưới 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại II và III phải lựa chọn hình thức dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% và xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án theo đúng quy định.
Số tiền thu được phải bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NƠXH trên phạm vi địa bàn.