Không phải do thiếu nguồn cung
Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất, UBND các tỉnh/thành phố đã xây dựng và có quyết định ban hành bảng giá đất của địa phương áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024, các địa phương đã ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021 để áp dụng thực hiện.
Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15-20% so với giai đoạn 5 năm trước. Như vậy, trường hợp chi phí về đất của một dự án bất động sản (BĐS) được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong bảng giá đất được ban hành thì việc giá đất tăng khoảng 15-20% của các địa phương cũng chỉ làm tăng giá thành nhà ở khoảng 1,5-5%.
Tuy nhiên, đối với các dự án BĐS thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (SDĐ), đấu thầu dự án có SDĐ hoặc nhận chuyển nhượng quyền SDĐ thì chi phí về đất của dự án chịu tác động bởi giá đất của thị trường.
Mặt khác, việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương chỉ bắt đầu từ ngày 1/1/2020; các dự án được hoàn thành và có sản phẩm chào bán ra thị trường trong năm 2020 chủ yếu là dự án thực hiện và áp dụng giá đất theo khung giá, bảng giá trước đó.
Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so trước đây chưa phải là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá nhà ở, đất ở tại các địa phương trong năm 2020 và thời gian qua. Tuy nhiên, việc tăng giá đất cũng vẫn có phần tác động làm tăng giá BĐS trong thời gian tới. Đây là một trong những điểm mà giới “cò” đất lợi dụng “thổi giá” tạo “sốt” ảo.
Năm 2021 là năm đầu kỳ quy hoạch, hiện chưa có quy hoạch nào được công bố, chỉ mới là những ý tưởng đưa vào quy hoạch. Một nguyên nhân gây “sốt” đất là số dự án nhà ở được phê duyệt tại Hà Nội và TP HCM trong năm 2019 - 2020 giảm 10 lần so với những năm trước. Vì thế, nhiều nhà đầu tư “ém hàng”, chờ khi có lợi nhuận tốt nhất mới tung ra. Tuy nhiên, giá đất tăng do thiếu nguồn cung thì ít, mà do bị “thổi giá” thì nhiều.
Quan sát cho thấy, giá BĐS 2 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng; trong đó, có những dự án tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020. Nhiều khu vực, giới đầu cơ lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, xây dựng các công trình hạ tầng để đẩy giá lên cao, gây bất ổn cho thị trường.
“Sốt” đất ảo đang nổi lên ở nhiều tỉnh, thành gây ra nhiều hệ lụy nhưng nhiều nơi chính quyền gần như chưa có hành động hiệu quả để “hạ nhiệt”. Một số địa phương đã có biện pháp kiềm chế nhưng mới chỉ triển khai trên… giấy.
Thực tế, giá đất cao làm Nhà nước khó triển khai các dự án hạ tầng có thu hồi đất, thiệt hại lâu dài thuộc về người dân khu vực bị tăng giá đất.
Cảnh giác với chiêu trò “thổi giá”
Như đã nói, “sốt” đất xảy ra do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân là điều chỉnh quy hoạch ở các địa phương, do “cò” đất tung tin và “thổi giá”, thậm chí nhiều trường hợp là lừa đảo.
Sở TN&MT TP Đà Nẵng cho biết, UBND thành phố đã ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021. Theo đó, có 109 tuyến đường là giảm so với năm 2020. UBND thành phố cũng ban hành sửa đổi, bổ sung “Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024”, cụ thể giá đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh giảm 10% so với thời điểm năm 2020.
Để chứng minh được giao dịch thành công về chuyển quyền SDĐ thì giao dịch đó phải thông qua hợp đồng công chứng, chứng thực và phải được đăng ký biến động tại mục thay đổi tên người SDĐ mới, do các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất xác nhận - mới khẳng định được giao dịch đó thành công.
Cụ thể, theo Văn phòng Đăng ký đất đai quận Liên Chiểu (Đà Nẵng), bình quân đăng ký chuyển quyền SDĐ quý I/2021 là 15 hồ sơ/ngày. Riêng tháng 3/2021 là khoảng 20 hồ sơ/ngày. Các quận, huyện khác, bình quân đăng ký chuyển quyền SDĐ quý 1/2021 là 12 hồ sơ/ngày. Như vậy, có thể nói là không có sự đột biến.
Khảo sát trước và sau lễ công bố điều chỉnh quy hoạch chung thành phố, Thủ tướng có quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư dự án xây dựng cảng Liên Chiểu, khởi công dự án Làng Vân, tại các công ty môi giới BĐS như Đất Xanh Miền Trung, Trung Nam Land giá đất tăng khoảng 5-10% so với trước Tết.
Thực tế, một số khu vực không ghi nhận biến động gì lớn về giá, nhưng theo Sở TN&MT Đà Nẵng, đã có hiện tượng đầu cơ tạo “sốt” ảo để trục lợi tập trung ở các khu vực có những dự án lớn chuẩn bị triển khai. Vì thế, Sở này khuyến cáo người dân và các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin có liên quan đến khu đất, dự án dự kiến đầu tư, để tránh rơi vào các chiêu trò “thổi phồng” thị trường...
Điều này cho thấy, ở một số tỉnh, thành dù đất rộng người thưa nhưng giá nhà đất vẫn tăng “phi mã”, đây là điều không bình thường. Ngay bây giờ, để chặn cơn “sốt” ảo cần phải minh bạch thị trường cũng như công tác quy hoạch; đặc biệt cần dựng “rào cản” pháp lý hữu hiệu để ngăn chặn kịp thời các hoạt động đầu cơ, giá “ảo” nhằm đưa thị trường BĐS trở về đúng giá trị thực.
