Lo ngại “chảy máu” nguồn lực đất đai qua giá đất

Cần bảo đảm thận trọng, chặt chẽ, khả thi

Nội dung được nhiều đại biểu quan tâm, cho ý kiến là việc sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở).

Theo đó, dự thảo Luật quy định hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai: có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở.

Một số đại biểu cho rằng, việc sửa đổi cần bảo đảm thận trọng, chặt chẽ, khả thi, tháo gỡ được các vướng mắc thực tế hiện nay; đồng thời, bảo đảm quản lý chặt chẽ đất đai, phòng ngừa việc trục lợi chính sách; bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật.

Đại biểu Ngô Trung Thành (đoàn Đắk Lắk) cho rằng cần xem xét thấu đáo, đánh giá kỹ lưỡng tác động của việc này. Dẫn việc đấu giá 1 ha đất ở Thủ Thiêm mang lại 24.500 tỷ đồng, đại biểu cho rằng, nếu đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô mang lại cho Nhà nước rất lớn. “Diện tích này mà không đấu thầu, nhà đầu tư nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thử tính 100 triệu đồng/m2 thì chỉ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của đấu giá”, đại biểu nói.

Theo đại biểu, nếu sửa theo phương án trên, Nhà nước và cả người có đất chuyển nhượng cho dự án cũng không thu được bao nhiêu. Chênh lệch địa tô cơ bản thuộc về nhà đầu tư, chủ dự án. “Đất đai là sở hữu toàn dân, nhà nước cho phép chuyển đổi làm cho giá trị đất tăng lên rất lớn thì chênh lệch địa tô cơ bản phải thuộc nhà nước, thuộc về nhân dân. Sửa theo hướng trên có thể giải thoát cho dự án nhưng lợi cho chủ dự án, cho người gom đất, còn Nhà nước sẽ “chảy máu” nguồn lực đất đai”, đại biểu nói.

Phó Thủ tướng Lê Minh Khái yêu cầu theo dõi, tránh khả năng tăng nóng cục bộ giá bất động sản sau dịch. (Ảnh minh họa)

Cùng với đó, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của QH cũng cảnh báo về phong trào gom đất, dẫn tới giá đất sẽ bị đẩy lên cao và gây hệ lụy rất lớn. “Giá đất bị đẩy lên cao thì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã khó càng khó. Khiếu nại, tố cáo về đất đai sẽ càng tăng, càng nóng”, đại biểu nhấn mạnh và kiến nghị QH tạm thời chưa sửa điều khoản trên như đề xuất, đề nghị Chính phủ nghiên cứu đánh giá tác động, xử lý cho được chênh lệch địa tô trong Luật Đất đai để tháo gỡ vướng mắc và phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước, đảm bảo hài hoà lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất.

Đồng quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn TP Hà Nội) cho rằng, với việc sửa đổi này, thực chất là mở rộng quyền cho các chủ đang sử dụng đất hợp pháp. “Việc này giải quyết nhanh được việc là sẽ công nhận chủ đầu tư nhưng hậu quả có thể sẽ gây ra thất thoát”, đại biểu Cường nói.

Phân tích thêm theo đại biểu, khi được công nhận chủ đầu tư và được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, theo Luật Đất đai, người sử dụng đất chỉ cần trả tiền theo quy định của luật hiện hành là lấy giá đất quy định trong bảng giá nhân với hệ số K.

“Ví dụ, tại TP Hà Nội, hiện nay, hệ số K cao nhất là 2,15; bảng giá đất cao nhất là 168. Như vậy dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa Bờ Hồ hoặc đường Nguyễn Huệ ở TP Hồ Chí Minh cũng chỉ phải trả tiền đất là 312 triệu/m. Rõ ràng, đây sẽ tạo ra sự thất thoát rất lớn về nguồn lực của nhà nước. Việc này phải hết sức cân nhắc. Nếu sửa đổi thì buộc phải ghi phải tính tiền đất theo giá thị trường”, đại biểu Hoàng Văn Cường nói.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) kiến nghị trước mắt chỉ sửa đổi, bổ sung để làm rõ, hiểu thống nhất về các phương thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được Luật Nhà ở hiện hành quy định; tháo gỡ những vướng mắc về trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư với thủ tục chuyển đổi hình thức sử dụng đất, không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải đất ở làm dự án nhà ở thương mại vì vấn đề này cần có sự đánh giá tác động kỹ lưỡng.

Trong trường hợp cần thiết, đại biểu kiến nghị có thể tiến hành thí điểm về nội dung này ở một số địa phương trước khi tổng kết, luật hóa khi sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, đảm bảo đồng bộ thống nhất với Luật Đất đai sửa đổi.

Có quan điểm ngược lại, đại biểu Phan Thái Bình (đoàn Quảng Nam) tán thành với đề xuất của Chính phủ, cho rằng giá do cơ quan nhà nước thẩm quyền quyết định, thất thoát hay không là do định giá không sát với thị trường, chứ không phải sử dụng.

Đề xuất xây dựng đề án thí điểm riêng

Giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho rằng, quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại của Luật Nhà ở đã phát sinh những vướng mắc trong một thời gian rất dài, từ năm 2014, đã được sửa đổi tại Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020.

Tuy nhiên, về thực chất, quy định này vẫn chưa giải quyết được những bất cập đang tạo ra phân biệt đối xử với các nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần đất ở, dù chỉ là 1m2 thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư, gây lãng phí rất nhiều nguồn lực hiện nay, làm thiếu hụt cung – cầu về nhà ở, làm cho giá nhà ở tăng.

“Các quy định nêu trên không thống nhất với quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4, điều 29 của Luật Đầu tư, và quy định về người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất theo quy định tại các điều 52, 57, 58 của Luật Đất đai”, Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng nói.

Vẫn theo ông Dũng, theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện nay còn nhiều dự án thương mại kiểu như vậy đang ách tắc, như TP Hồ Chí Minh 150 dự án, TP Hà Nội còn 102 dự án, ở Bình Dương khoảng 40 dự án...

Về phương án sửa đổi, Chính phủ đề xuất sửa đổi điều 75 Luật Đầu tư để cho phép nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất gồm cả 3 loại đất là đất ở, đất ở và các loại đất khác và các loại đất khác mà không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu.

Một buổi đấu giá đất tại TP Bắc Ginga (Ảnh minh họa)

Đồng thời, để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng, tránh lợi dụng chính sách, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan, nội dung đề xuất sửa đổi đã quy định loại trừ tất cả các trường hợp phải thu hồi đất theo quy định, bao gồm cả thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu, bán tài sản công theo quy định đồng thời bổ sung quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng…

“Đây là một vấn đề rất lớn, rất khó nếu chúng ta không giải quyết thì sẽ ách tắc, không thể khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển nhưng chúng ta làm không chặt chẽ, thận trọng thì có thể sẽ gây ra hậu quả”, ông Dũng nói.

Qua ý kiến các đại biểu và ý kiến thẩm tra, Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng đề xuất 2 phương án, phương án 1 là phương án Chính phủ trình, có rà soát lại chặt chẽ quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất và định giá, đánh giá phải nộp trong ngân sách khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Phương án 2, theo phương án đề xuất của Ủy ban Pháp luật, là đề nghị xây dựng đề án thí điểm riêng để áp dụng hình thức xử lý đối với loại đất khác mà không phải là đất ở để trình ra QH tại kỳ họp thứ 3 năm 2022 đối với những người đã có quyền sử dụng đất phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất.

Tham gia giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho biết, xuất phát từ rà soát của các bộ, địa phương trong gần 2 năm qua, , các bộ, cơ quan nghiên cứu chắt lọc, chọn ra ban đầu là 10 sau còn 8 luật để đề xuất sửa đổi.

“Nguyên tắc là chọn ra những vấn đề rất bức xúc, cố gắng mang tính độc lập mà khi QH ban hành luật rồi có thể thực hiện, ít kéo theo sự thay đổi các luật khác. Sử dụng quy định ngoại lệ của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, chúng ta chọn ra một số vấn đề thiết yếu, quan trọng để xử lý những vướng mắc”, Bộ trưởng Lê Thành Long nói.

Liên quan đến khoản 1, điều 75 Luật Đầu tư, theo Bộ trưởng Lê Thành Long, Chính phủ đặt vấn đề sửa quy định này chỉ để làm rõ một khó khăn, vướng mắc như Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng đã nói, “hoàn toàn không đụng đến các quy định liên quan đến sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tài chính, đất đai, lựa chọn nhà đầu tư”.

Một trong những mục tiêu là cố gắng xử lý các vướng mắc. Khi sửa quy định này, có mấy điều kiện bao gồm phải phù hợp với quy hoạch, nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất và đất không thuộc diện thu hồi, quá trình làm phải minh bạch.

“Băn khoăn của các đại biểu QH là phù hợp, có thể có chuyện trục lợi chính sách, quan điểm của Chính phủ là phải cân nhắc, tính toán điều này hết sức thận trọng”, Bộ trưởng Lê Thành Long nói và gợi ý về việc thí điểm như ý kiến của Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng.