| |
Áp lực đáo hạn trái phiếu địa ốc đã giảm bớt. Ảnh: Dũng Minh
Nỗi lo giảm bớt
Báo cáo cập nhật của FiinRatings cho thấy, trong tháng 10 và tháng 11/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chứng kiến việc nhiều tổ chức tài chính tăng cường mua lại trái phiếu trước hạn. Ở nhóm doanh nghiệp bất động sản, khối lượng trái phiếu đáo hạn “vơi bớt” còn đến từ các phương án “hàng đổi hàng” và chuyển đổi trái phiếu thành khoản vay như một biện pháp tái cấu trúc nợ. Đây là một tín hiệu tích cực đối với thanh khoản thị trường bởi giúp giảm áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của các trái chủ.
Theo ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Chi nhánh TP.HCM - Công ty Chứng khoán DSC, sự hạn chế trong việc minh bạch thông tin trái phiếu doanh nghiệp gây lo sợ, cho dù là trái phiếu của doanh nghiệp tốt, từ đó dẫn đến việc đồng loạt rút tiền trái phiếu trước hạn, điều này vừa gây thiệt hại cho trái chủ, vừa gây áp lực lớn cho thị trường.
Ông Huy đánh giá, biến cố tại 2 tập đoàn bất động sản lớn vừa qua là những “cú phanh gấp” về nguồn cung ứng vốn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản, khiến doanh nghiệp ngành này chịu áp lực thanh khoản lớn và ngày càng gia tăng trong những tháng cuối năm. Sức ép càng trở nên lớn hơn khi bất động sản bước vào giai đoạn giảm giá, thiết hụt sức cầu do tín dụng thắt chặt, lãi suất tăng và động thái ngăn chặn tình trạng đầu cơ, làm giá từ các cơ quan quản lý, chính quyền địa phương.
Tại các cuộc họp gần đây với Chính phủ, lãnh đạo nhiều hiệp hội ngành nghề cũng như doanh nghiệp đưa ra đề xuất cần gấp rút tính lại việc áp dụng Nghị định 65/2022/NĐ-CP để giảm áp lực cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó tính đến phương án lùi thời gian áp dụng từ 6 tháng đến 1 năm. Dù chưa thể giải quyết dứt điểm khó khăn hiện nay, song việc nới lỏng Nghị định 65/2022 mang đến thông điệp cơ quan quản lý sẵn sàng lắng nghe và hỗ trợ doanh nghiệp, thị trường.
Một điểm đáng khích lệ nữa là vào trung tuần tháng 11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập tổ công tác đặc biệt do Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng cùng các thành viên là lãnh đạo nhiều bộ, ngành tài chính, ngân hàng, kế hoạch và đầu tư... với nhiệm vụ “bằng mọi cách và mọi nguồn lực sẵn có để tháo gỡ ngay khó khăn cho thị trường”.
“Trong bối cảnh đặc biệt như hiện nay thì cần những giải pháp đặc biệt mới có thể gỡ khó cho thị trường. Tôi cùng nhiều thành viên thị trường rất tán thành và ủng hộ quyết định này, bởi điều đó cho thấy Chính phủ đã lắng nghe và thực sự có động thái giải quyết các khó khăn, vướng mắc”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chia sẻ.
Còn nhiều việc phải làm
Dòng kiều hối dồi dào được xem là một trong những trợ lực cho thanh khoản thị trường bất động sản tháng cuối năm. Ảnh: Dũng Minh
Thông tin từ Savills Việt Nam cho biết, trong 6 tháng qua, đơn vị này đã tiếp xúc nhiều lãnh đạo, chuyên gia cấp cao tại nhiều thị trường lớn trên thế giới và họ đều chia sẻ rất quan tâm đến thị trường Việt Nam, đặc biệt là những lĩnh vực sản xuất, bán lẻ, logistics, văn phòng và nhà ở.
“Việt Nam có lợi thế dân số trong độ tuổi lao động lớn và nhiều chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn, cũng là thị trường có nhiều tiềm năng, phù hợp cho đầu tư dài hạn với mức độ rủi ro thấp và tỷ lệ lạm phát được kiềm chế ở mức an toàn. Với thị trường bất động sản, dù đang trải qua giai đoạn khó khăn, nhưng quá trình giảm tốc này cũng tạo điều kiện để các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp, nhà đầu tư có thể xem xét, đánh giá lại hiện trạng và đưa ra những giải pháp phù hợp để củng cố, xây dựng thị trường ổn định, bền vững hơn”, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhấn mạnh.
Còn ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối Kinh doanh, Batdongsan.com.vn nhận định, đầu quý IV/2022, khả năng thanh khoản trên thị trường vẫn chậm, nhưng tới cuối quý các chỉ báo sẽ tích cực hơn. Lý do bởi đây là thời điểm các dòng lợi nhuận từ sản xuất - kinh doanh thường đổ vào bất động sản, bên cạnh vốn đầu tư công, vốn FDI cũng được đẩy mạnh vào thời gian này. Chưa kể, dòng kiều hối đổ về trong năm 2022 dự kiến khoảng 14-16 tỷ USD cũng là một trợ lực giúp thị trường địa ốc có thanh khoản tốt hơn vào cuối năm nay.
“Nhìn chung, thị trường sẽ dần ổn định hơn từ đầu năm 2023, khi các chính sách liên quan tới lãi suất tín dụng, tỷ giá… ổn định hơn. Thực tế, thị trường đang có gói hỗ trợ lãi suất 2%/năm cho doanh nghiệp (gói 25.000 tỷ đồng) và người mua nhà (gói 15.000 tỷ đồng) nhưng chưa hấp thụ tốt vì các đối tượng được hỗ trợ cần phải đảm bảo các điều kiện như không có nợ xấu, có tài sản đảm bảo, dòng tiền kinh doanh... Tuy nhiên, sang năm 2023, khi chính sách lãi suất ổn định hơn, cơ hội tiếp cận dòng vốn rẻ cũng sẽ rộng mở hơn, từ đó giúp thị trường nhanh chóng hồi phục hơn”, ông Hảo nhìn nhận.
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn suy thoái cũng là lúc các doanh nghiệp cần đẩy mạnh tái cấu trúc hoạt động kinh doanh, nhưng nếu huy động được vốn mà vẫn không bán được hàng thì sức ép nợ vay sẽ càng tăng. Do đó, doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để giảm chi phí, giảm nợ vay, đồng thời chỉ nên tập trung vào dự án, ngành nghề chủ lực để tạo dòng tiền kinh doanh ổn định, bền vững.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần “cân nhắc” hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó khăn này. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp hoặc bình dân. Điều này vừa tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa tạo chốn an cư cho người dân ổn định cuộc sống. Nguồn vốn này trước mắt chỉ tập trung ở những khu vực phù hợp với giá trị kinh tế phát triển, chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm, tránh để dòng tiền chảy tiếp vào bất động sản đầu cơ.
“Sự suy thoái của thị trường bất động sản nhìn ở góc độ tích cực là một sự thanh lọc cần thiết để trở nên lành mạnh hơn, đưa dòng vốn chảy vào đúng phân khúc cần thiết, thúc đẩy phát triển kinh tế, an sinh xã hội”, ông Hiển nhấn mạnh.