 |
Luật sư Vũ Thị Thu Hường, Giám đốc Công ty Luật E&D, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội. |
* Thưa luật sư, Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023, và sẽ có hiệu lực vào ngày 01/01/2025 (sau đây gọi là Luật Nhà ở năm 2023) với nhiều nội dung được điều chỉnh theo hướng có lợi cho người dân. Vậy Luật sư có thể cho biết những điểm mới cơ bản đó là gì?
- Như quý độc giả đã biết, Luật Nhà ở 2023 sẽ có hiệu lực vào ngày 01/01/2025. Nội dung của Luật Nhà ở lần này đã được điều chỉnh, sửa đổi bổ sung đối với những bất cập, vướng mắc của Luật Nhà ở 2014. Đặc biệt có nhiều nội dung quy định có lợi cho người dân như:
(1) Quy định về việc cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho căn hộ chung cư mini;
(2) Không quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư;
(3) Mở rộng thêm đối tượng được mua nhà ở xã hội;
(4) Quy định về việc xây nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp;
(5) Luật cũng có quy định và chế tài về giải quyết “điểm nóng” về quỹ bảo trì của nhà chung cư;
(6) Ngoài ra Luật còn có một số điểm mới như: bổ sung quy định chủ đầu tư phải bố trí, xây dựng khu vực sạc điện cho xe động cơ điện theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; về cải tạo chung cư cũ và một số vấn đề khác.
* Vâng, một trong những vấn đề được nhiều hộ gia đình thành thị đang sở hữu căn hộ chung cư mini rất quan tâm đó là Luật mới quy định căn hộ chung cư mini sẽ được cấp “sổ hồng”. Luật sư có thể phân tích cụ thể, chi tiết hơn về nội dung này?
- Quy định căn hộ chung cư mini được cấp “sổ hồng” trong Luật Nhà ở 2023, theo quan điểm của tôi là quy định hết sức nhân văn, đánh giá là có lợi cho người dân. Cụ thể, Luật quy định chung cư mini sẽ được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) nhưng sẽ quản lý chặt hơn về điều kiện và quy trình xây dựng.
Theo đó, Luật Nhà ở 2023 quy định, cá nhân muốn xây chung cư cỡ nhỏ hay còn gọi là chung cư mini (nhà ở từ 02 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 02 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Các tiêu chuẩn kĩ thuật đối với loại nhà ở này sẽ theo quy định chung của nhà chung cư.
Căn hộ đủ điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, về hạ tầng kĩ thuật và đảm bảo thiết kế theo thiết kế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ. Sản phẩm bất động sản này cũng sẽ được tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Quy định này góp phần nào tháo gỡ những vướng mắc, bất cập về chung cư mini ở các thành phố lớn hiện nay, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp, đảm bảo an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy và đảm bảo an sinh xã hội.
* Một trong những vấn đề “nóng”, được thảo luận nhiều tại các diễn đàn với nhiều ý kiến khác nhau trong thời gian qua, đó là quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư. Xin luật sư cho biết Luật Nhà ở 2023 điều chỉnh vấn đề này như thế nào?
- Luật Nhà ở 2023 không đưa ra quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư. Quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư là một quy định gây nhiều tranh cãi trong suốt quá trình soạn thảo, lấy ý kiến Luật Nhà ở sửa đổi và cuối cùng trước khi Luật được thông qua, nội dung này đã được loại bỏ. Việc không quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư được đánh giá sẽ tác động tích cực tới giá trị căn hộ chung cư và phần nào tạo sự ổn định về tâm lý cho người mua căn hộ.
Theo đó, Điều 58 Luật Nhà ở sửa đổi quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế của dự án và khi hết thời hạn sử dụng, nhà chung cư phải được phá dỡ, xây dựng lại theo quy định, khi đó quyền lợi của các chủ sở hữu đối với căn hộ chung cư vẫn được bảo đảm theo quy định.
* Cũng liên quan đến nhà chung cư, thời gian qua, vấn đề bảo trì chung cư, Quỹ bảo trì chung cư luôn thu hút sự quan tâm không chỉ của cộng đồng cư dân trong các chung cư mà cả xã hội. Vậy Luật Nhà ở mới có quy định rõ hơn và có chế tài về giải quyết “điểm nóng” về Quỹ bảo trì của nhà chung cư như thế nào, thưa Luật sư?
- Trong Luật Nhà ở năm 2014 cũng đã có quy định về việc chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư, nếu không bàn giao thì sẽ cưỡng chế. Tuy nhiên Luật Nhà ở năm 2014 quy định còn chung chung, thiếu cơ sở để thực hiện nên thời gian qua chúng ta thấy xảy ra rất nhiều vụ tranh chấp giữa cư dân (đại diện là Ban Quản trị) và chủ đầu tư. Nhiều chủ đầu tư đã cố tình chiếm dụng kinh phí bảo trì trong thời gian dài và tìm mọi lý do để trì hoãn việc bàn giao kinh phí này cho Ban Quản trị, từ đó dẫn đến tranh chấp, làm mất anh ninh trật tự, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của cư dân trong khu chung cư đó, và gây nhiều khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc giải quyết các mâu thuẫn, khiếu nại phát sinh từ vấn đề này.
Những vướng mắc này đã được Luật Nhà ở năm 2023 tháo gỡ, bằng các quy định trình tự chi tiết hơn về việc quản lý và cách thức cũng như thời hạn cụ thể về việc bàn giao kinh phí bảo trì.
Cụ thể, Luật mới quy định thẩm quyền của UBND cấp huyện trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến kinh phí bảo trì và thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư sang cho Ban quản trị nhà chung cư. Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dấu hiệu tội phạm thì Ủy ban nhân dân cấp huyện kiến nghị bằng văn bản và gửi kèm theo chứng cứ, tài liệu liên quan cho cơ quan điều tra có thẩm quyền xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật, nếu có đủ cơ sở thì người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
 |
Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/1/2025 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc, bảo đảm quyền lợi về nhà ở cho người dân. (ảnh minh họa). |
* Được biết, Luật Nhà ở 2023 còn có nhiều quy định mới rất nhân văn, “nới rộng” hơn để hướng đến các đối tượng chính sách, công nhân, người thu nhập thấp...?
- Đúng vậy, Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể về điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo hướng cải cách thủ tục hành chính nhiều hơn, tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp thuận lợi hơn khi đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, Luật bãi bỏ quy định về điều kiện cư trú khi mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ còn điều kiện về nhà ở và thu nhập; đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không yêu cầu bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, thu nhập, chỉ cần đúng đối tượng. Ngoài ra, Luật còn quy định bổ sung hai đối tượng được hưởng chính sách về hỗ trợ về nhà ở xã hội là: Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập; Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 cũng có quy định mới rất nhân văn về việc xây nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp – đây là nội dung hoàn toàn mới so với Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể, đó là quy định về chính sách đối với nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp. Điều này đã thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với các đối tượng công nhân làm việc trong khu công nghiệp, hỗ trợ để giảm bớt một phần những khó khăn về nhà ở cho công nhân, để họ tập trung vào lao động sản xuất.
Theo Luật mới, những đối tượng sau được hưởng chính sách về nhà lưu trú công nhân bao gồm: Công nhân đang làm việc tại các đơn vị sản xuất trong khu công nghiệp. Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân.
Cùng với việc quy định về loại nhà và tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, Luật Nhà ở 2023 cũng có quy định về nội dung khi đầu tư xây dựng loại hình nhà lưu trú cho công nhân, ngoài một số ưu đãi tương tự như đối với đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì các chủ đầu tư xây nhà lưu trú cho công nhân cũng được hưởng những ưu đãi nhất định như: tính chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhà lưu trú vào chi phí đầu tư xây dựng khu công nghiệp, chi phí xây dựng nhà lưu trú được tính là khoản chi được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp…
Trên đây là các nội dung nổi bật của Luật Nhà ở năm 2023, quy định có lợi cho người dân so với Luật Nhà ở 2014. Quý độc giả có thể nghiên cứu thêm để bảo vệ quyền lợi cho mình. Trong trường hợp cần tư vấn để rõ hơn thì vui lòng liên hệ với Luật sư để được hỗ trợ!
* Xin trân trọng cảm ơn Luật sư!
