Nhà đầu tư e ngại bởi sức thuê-sức mua, tập tính người lao động
Tại phiên thảo luận về chủ đề giải pháp phát triển nhà ở cho công nhân tại các Khu công nghiệp (KCN) thuộc Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam lần II năm 2020 diễn ra ngày 19/6/2020, các chuyên gia đã đưa ra nhiều ý kiến về thực tế và giải pháp phát triển nhà ở cho công nhân KCN.
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục Trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho hay, việc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở công nhân hiện có hành làng pháp luật đầy đủ nhưng kết quả chưa được như kỳ vọng.
Hiện nay, cả nước đã phát triển 5,2 triệu m2 nhà ở, đạt 42% so với mục tiêu đề ra. Nhà ở công nhân hoàn thành 28% so với nhu cầu 8,3 triệu m2. Lãnh đạo Bộ Xây dựng đánh giá kết quả đạt được chưa được cao.
Chỉ ra nguyên nhân, ông Hưng lý giải, trong quy định của Luật nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ, có quy định về việc dành quỹ đất để phát triển NƠXH và nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, dù có quy định xây dựng hạ tầng phải dành quỹ đất xây dựng NƠXH, nhưng chưa có nhiều địa phơng thực hiện. Thứ hai, người có thu nhập thấp, khách hàng chưa được tham gia vào vay vốn.
“Thực tế là kể từ khi gói tín dụng 30.000 tỷ kết thúc vào tháng 6/2016, hàng loạt dự án NƠXH thiếu vốn nên chậm trễ tiến độ, người dân vay mua NƠXH nhưng chưa được nhận nhà trong năm 2016 cũng không còn được tiếp tục vay ưu đãi, mà phải chuyển sang vay thương mại nên cả chủ đầu tư dự án và người vay mua NƠXH gặp rất nhiều khó khăn.
Theo đó, mới đây Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét cấp thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách Xã hội và bổ sung 2.000 tỷ đồng cho 4 ngân hàng thương mại để bù lãi suất để nhà đầu tư phát triển NƠXH và nhà ở cho công nhân” - ông Hưng nói.
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Đỗ Đức Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô, cho rằng, nhà ở công nhân là một trong những mô hình NƠXH, mặc dù NƠXH đang phát triển tốt nhưng tỷ lệ nhà công nhân đang xây dựng cho KCN còn rất thấp, và chắc chắn trong tương lai sẽ thiếu hụt nhiều.
Theo ông Đạt, làm nhà công nhân rất khó bởi 2 lý do: Thứ nhất, khách hàng - công nhân, sức mua và sức thuê của họ là rất thấp cũng như tập tính sinh hoạt của họ khác biệt, không có tính gắn bó lâu dài tại KCN nên nhu cầu mua thấp, nhu cầu thuê nhiều hơn.
Thứ hai là đối thủ cạnh tranh. Hiện nay chúng ta có 3 mô hình: nhà nước đầu tư - KCN đầu tư - các nhà đầu tư đầu tư nhà ở cho công nhân. Nếu các chính sách không công bằng, thế yếu sẽ bị rơi vào những nhà đầu tư nhà ở cho công nhân, mặc dù rất muốn đầu tư nhưng lại gặp nhiều khó khăn. Nếu không có sự kết nối công bằng, chia sẻ để người công nhân có thể thấy được lợi ích từ nhà ở công nhân thì sẽ rất khó để họ quyết định gắn bó với nhà ở công nhân.
Đồng tình quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng, khó khăn nhất hiện nay khi phát triển nhà ở cho công nhân là đối tượng khách hàng có thu nhập thấp, dẫn đến việc nguồn cầu chưa đủ lớn.
Có thể phát triển nhà ở công nhân theo mô hình Condotel
Để giải quyết bài toán làm thế nào để phát triển nhà ở cho công nhân, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, giải pháp căn cơ là cần tăng nguồn cung. Ông Hà lập luận hiện nay đã có các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp chuyên đầu tư nhà ở. Tuy nhiên, 80% là những doanh nghiệp địa phương nhỏ lẻ, xây dựng khu nhà ở cho công nhân nhưng điều kiện nhà ở chưa được tốt. Chính phủ cần quy hoạch lại các khu vực để xây dựng được mô hình nhà ở cho công nhân phù hợp.
| |
| Theo chuyên gia, nếu phát triển theo mô hình Condotel, chủ đầu tư dự án nhà ở cho công nhân có thể huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp và thực hiện quản lý,vận hành, cho thuê dự án. |
Từ đó, ông Hà đề xuất có thể học tập, phát triển nhà ở cho công nhân theo mô hình Condotel hiện nay. Mô hình này cho phép các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính hạn chế có thể tham gia vào đầu tư và phát triển nhà ở cho công nhân, ngoài nguồn thu từ việc cho thuê hàng tháng, các nhà đầu tư sơ cấp cũng có thể thu lợi khi bất động sản tại khu vực đó tăng giá.
“Như vậy, nếu phát triển theo mô hình Condotel, chủ đầu tư dự án nhà ở cho công nhân có thể huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp và thực hiện quản lý, vận hành, cho thuê dự án”- ông Hà khẳng định.
Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Chuyên gia Kinh tế, việc cấp bách hiện nay là phải có một chính sách lớn, phù hợp: “Việc Chính phủ giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét cấp thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách Xã hội và bổ sung 2.000 tỷ đồng cho 4 ngân hàng thương mại để bù lãi suất chưa thực sự hỗ trợ được thị trường.
Nhà ở cho công nhân đang ngày càng trở nên quan trọng. Công nhân trong khu công nghiệp về cơ bản có chất lượng cuộc sống, điều kiện đi lại chưa được hỗ trợ và cải thiện nhiều. Nếu chúng ta có chính sách hỗ trợ thì cần một chính sách thực sự chất lượng, đi đúng vào nhu cầu của họ. Sắp tới chúng tôi sẽ kiến nghị rõ ràng cho một chính sách lớn dành cho công nhân trong các KCN” – TS. Lê Xuân Nghĩa nói.