Người dân đã nhiều lần làm đơn lên chính quyền các cấp, yêu cầu chủ công trình số 3A chấm dứt các hành vi vi phạm và đền bù các thiệt hại, tuy nhiên phía chủ công trình vẫn vòng vo không giải quyết khiến người dân càng thêm bức xúc.
1. Vậy xin hỏi luật sư, hành vi tổ chức thi công xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình lân cận của chủ đầu tư chủ công trình số 3A phố Thi Sách có vi phạm quy định nào của pháp luật không?
Hành vi thi công xây dựng của chủ công trình số 3A phố Thi Sách nói trên đã gây lún, nứt hay gây hư hỏng công trình lân cận đã vi phạm nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng được quy định tại Điều 174 BLDS 2015. Theo đó, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) thì trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ thì đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.
Như vậy, trong trường hợp này thì chủ công trình đã vi phạm cam kết đảm bảo an toàn với công trình liền kề và vi phạm nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng theo quy định của pháp luật hiện hành.
2. Hướng giải quyết khi hàng xóm khi thi công xây dựng làm lún, nứt tường nhà sẽ được giải quyết như thế nào, thưa luật sư?
Đối với hành vi vi phạm nói trên của chủ công trình số 3A phố Thi Sách thì chủ sở hữu tài sản bị lún, nứt cần yêu cầu dừng thi công đối với công trình số 3A nói trên, đồng thời xác định thiệt hại thực tế hiện có và yêu cầu chủ công trình bồi thường thiệt hại. Theo quy định tại Điều 605 BLDS 2015 quy định về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra thì chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác. Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.
Theo đó, Bộ luật Dân sự yêu cầu chủ sở hữu công trình đang xây dựng phải bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Nếu người thi công xây dựng cũng có lỗi thì phải liên đới bồi thường. Căn cứ theo Điều 584, 585 Bộ Luật Dân sự 2015 việc bồi thường trước tiên là do các bên thỏa thuận căn cứ trên nguyên tắc bồi thường thiệt hại và việc xác định thiệt hại, hai bên có thể tự thỏa thuận với nhau, căn cứ theo quy định của pháp luật và thiệt hại thực tế xảy ra. Cụ thể là căn cứ vào mức độ thiệt hại thực tế của chủ sở hữu bất động sản liền kề và các chi phí khác có liên quan. Hai bên có thể tự mình xác định mức độ thiệt hại và thỏa thuận về vấn đề bồi thường thiệt hại. Nếu không tự xác định được mức độ thiệt hại thì một trong hai bên có thể thuê cơ quan định giá để xác định mức thiệt hại cụ thể để làm căn cứ bồi thường. Trường hợp không thỏa thuận được có thể khởi kiện ra tòa án để giải quyết theo thủ tục tố tụng.
3. Trong trường hợp này, ngoài việc phải bồi thường thiệt hại cho các hộ dân lân cận thì chủ công trình này có bị xử lý gì hay không?
Trong trường hợp các bên không thể thoả thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự thì chủ công trình xây dựng số 3A phố Thi Sách sẽ bị xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận; gây sụp đổ hay có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác. Căn cứ theo quy định tại Điểm a Khoản 5 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng thì mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận hoặc gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ là phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.
Trong trường hợp chủ công trình số 3A, cố tình lợi dụng việc xây dựng công trình để gây hư hỏng công trình của nhà lân cận thì có thể sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội cố ý làm hư hỏng tài sản quy định tại Điều 178 BLHS năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) tuỳ theo mức độ thiệt hại đối với tài sản mà khung hình phạt sẽ khác nhau. Tuy nhiên, khung hình phạt cao nhất là phạt tù từ 10 năm đến 20 năm. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.
4. Hành vi tự ý mở cửa ra vào, trổ cửa sổ ra ngõ chung của chủ công trình số 3A có vi phạm gì không, thưa luật sư?
Trong trường hợp này, việc tự ý mở cửa ra vào, trổ cửa sổ ra ngõ chung của chủ công trình số 3A đã vi phạm quy định về quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn thiết kế nhà ở liền kề. Bởi vì:
Theo quy định tại Quyết định số 682/BXD-CSXD về việc ban hành quy chuẩn xây dựng Việt Nam thì không bộ phận nào của ngôi nhà, kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới đất sử dụng.
Ngoài ra, theo Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở liền kề TCVN9411/2012 thì Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, của sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2.0 m trở lên. Trường hợp dãy nhà ở liền kề tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liền kề nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.
Như vậy, trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản đã tự ý mở của ra vào, trổ cửa sổ ra lối đi chung mà chưa được cơ quan chức năng cho phép, đồng thời, bộ phận cửa của ngôi nhà cũng đã vượt quá ranh giới đất sử dụng là vi phạm quy định pháp luật trong lĩnh vực xây dựng.
5. Theo luật sư, nếu hành vi này là lấn chiếm khoảng không, lấn chiếm diện tích chung của các hộ dân bên trong thì hướng xử lý như thế nào?
Khi có hành vi lần chiếm đất là ngõ đi chung thì người sử dụng chung lối đi đó có thể thương lượng với người có hành vi lấn chiếm. Trong trường hợp nếu thỏa thuận không có kết quả thì có thể nhờ đến sự can thiệp giải quyết của các cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Theo quy định tại Khoản 7 Điều 166 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Khi phát hiện hành vi lần chiếm đất thuộc lối đi chung, chúng ta có thể thực hiện thủ tục tố cáo hành vi nói trên tại UBND cấp xã giải quyết.
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì nhà nước khuyến khích việc các bên hòa giải đối với những tranh chấp về đất đai. Khi các bên có tranh chấp liên quan đến việc lấn chiếm ngõ đi chung thì người sử dụng đất có thể nộp đơn yêu cầu UBND cấp xã tiến hành hòa giải theo quy định của pháp luật. Trường hợp hòa giải không thành, chủ tài sản bị ảnh hưởng có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục TTDS.
Cảm ơn luật sư với những chia sẻ, tư vấn cụ thể, rõ ràng vừa rồi. Xin chào tạm biệt và hẹn gặp lại anh.