Bất động sản trung tâm và “kinh thánh” đầu tư của Warren Buffett

Mặc dù không có quan điểm rõ ràng và bài bản như Warren Buffet, nhưng nhiều nhà đầu tư Việt Nam vẫn biết rằng, cứ mua nhà ở trung tâm là chắc thắng.

Mua lại một căn hộ rộng chưa đến 30m2 trên đường Cao Bá Quát (nằm đối diện khách sạn Park Haytt vào năm 2000, để thuận tiện cho công việc của mình, đến nay sau gần 20 năm ông Nguyễn Ngọc Trân dù đã nghỉ nghề phiên dịch và đã trở thành nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp với nhiều căn hộ ở TPHCM, nhưng ông vẫn quyết giữ lại căn hộ đầu tiên trong nghề đầu tư của mình.

“Nhiều người đã đặt vấn đề mua lại và giá cao gấp 20 lần lúc tôi mua vào (mua vào 300 triệu) nhưng tôi cũng không muốn bán làm gì. Đất khu này là đất vàng nên cứ giữ lại. Nếu tòa nhà này được giải phóng xây mới thì xin lại một suất căn hộ ở đây là được”, ông Trân nói.

Theo ông Trân, loại căn hộ hay nhà phố ở khu trung tâm đều khan hiếm nguồn cung, muốn mua nhà ở khu trung tâm Sài Gòn rất khó vì không có người chịu bán. Hầu hết nhà ở khu vực này đều chỉ cho thuê lại, mức độ sinh lợi trong việc cho thuê rất cao nên không có lý do đặc biệt rất ít hộ gia đình bán nhà. Khách hàng dù có tiền, muốn mua cũng không mua được.

Nhìn thoáng qua, quan điểm mua nhà của những người như ông Trân khá đơn giản, tuy nhiên nó cũng chính là kim chỉ nam của những nhà đầu tư nổi tiếng thế giới như Warrant Buffett.

“Nếu muốn có một khoản đầu tư “ăn chắc mặc bền” thì bất động sản ở các trung tâm thành phố chính là lựa chọn hàng đầu”, đây là một trong những nội dung mà Warrant Buffett gửi đến giới đầu tư Mỹ trong lá thư hàng năm gửi cho các cổ đông.

Từ năm 2013, “phù thủy đầu tư” Warren Buffett bắt đầu dẫn dắt quỹ đầu tư danh tiếng của ông hướng đến mảng bất động sản. Mặc dù thế mạnh của ông không phải là ngành này, song khoản đầu tư cá nhân của ông từ năm 1993 khi chung vốn mua lại một tòa căn hộ ở trung tâm New York đã đem lại trái ngọt đến tận bây giờ.

Theo giới chuyên môn tại Mỹ, bất động sản hạng sang không chỉ nằm trong khái niệm cao cấp một cách chung chung, mà còn phải đảm bảo giá cho thuê nằm trong 20% mức giá cao nhất thị trường. Do đó bất động sản hạng sang không chỉ là nhà ở đơn thuần mà còn được coi như “con gà đẻ trứng vàng” cho chủ nhân của nó.

Không chỉ có tại Mỹ, thực tế tại Việt Nam cho thấy, nhiều căn hộ cho thuê mang lại giá trị không kém. Theo khảo sát của chúng tôi, các chung cư tiện ích thuộc khu Nguyễn Thị Minh khai, Nguyễn Đình Chiểu, Lê Thị Hồng Gấm… hiện giá thuê cũng ở mức 2000 – 4000 USD/tháng, khu Đồng Khởi, Nguyễn Du giá thuê có thể từ 4000 – 6000 USD/tháng.

Trong khi đó theo một khảo sát của CBRE Viêt Nam, giá thuê căn hộ hạng sang hiện hữu tại khu vực trung tâm, giá thuê thấp nhất 15 USD một m2 mỗi tháng và cao nhất là 37 USD. Tỷ suất lợi nhuận hàng năm của tài sản này đạt 3-6%, mức phổ biến nhất là 4-5%. Top 5 nhóm khách thuê có ngân sách dồi dào đến từ: Nhật, Mỹ, Anh, Singapore và Đức.

CBRE đánh giá thêm, tuy đang ở mức cao kỷ lục kể từ năm 2004, hiện nay giá chào bán căn hộ hạng sang tại TP HCM vẫn được liệt vào thị trường cạnh tranh nếu so với các thành phố lớn trong khu vực. Bởi lẽ, giá nhà luxury tại Sài Gòn đang là 3.500-7.000 USD một m2 ở ngưỡng vẫn thấp hơn rất nhiều so với Singapore (20.000-25.000 USD một m2) và Bangkok (7.000-10.000 USD một m2).

Diễn biến trên thị trường trong thời gian gần đây cho thấy, sự khan hiếm căn hộ hạng sang khu vực trung tâm đã được một số chủ đầu tư nhanh nhạy “đánh hơi” và nhanh chóng quay trở lại đầu tư vào phân khúc này.

Điển hình cho trào lưu tấn công phân khúc hạng sang là Tập đoàn Novaland khi tung ra Dự án khu phức hợp Madison tại 15 đường Thi Sách, quận 1, kế cạnh Khách sạn Park Hyatt, Nhà hát Thành phố, phố đi bộ Nguyễn Huệ…, những phố mua sắm của hàng loạt thương hiệu mang đẳng cấp quốc tế.

Madison gồm hơn 100 căn hộ và khoảng 70 căn Office-tel. Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn CBRE Vietnam, các sản phẩm hạng sang hiện nay đều có vị trí độc đáo, sản phẩm khác biệt, nên tốc độ và khả năng hấp thụ hiện rất tốt.

Nhu cầu về phân khúc căn hộ ở khu trung tâm là rất lớn, nhưng vấn đề là khi thực hiện dự án bất động sản siêu sang, các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với những thách thức thực sự. Đặc biệt, loại dự án siêu sang có tính thanh khoản rất chậm, nếu không trường vốn thì không chủ đầu tư nào dám bước vào phân khúc này.

Tuy nhiên, những kinh nghiệm khó khăn trong quá khứ dường như đang giúp các chủ đầu tư hiện nay cải thiện được năng lực quản trị và triển khai. Một số dự án đã điều chỉnh diện tích nhỏ hơn để gia tăng khả năng hấp thụ, cũng như ban hành các chính sách hỗ trợ tài chính hấp dẫn cho người mua.

Như Madison, các căn hộ ở dự án này có diện tích linh hoạt từ 69 - 109 m2 (từ 2 – 3 phòng ngủ), thay vì những dự án hạng sang ở khu vực trung tâm trước đây thường có diện tích trên 100 m2. Bên cạnh diện tích hợp lý, vấn đề pháp lý với việc sở hữu vĩnh viễn là một lợi thế mà nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là người Việt rất quan tâm. Và Madison là một trong những dự án hiếm hoi khi chủ nhân của căn hộ sẽ được sở hữu vĩnh viễn.