Theo đó, với dự án NƠXH do doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc cá nhân bỏ vốn đầu tư và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, giá thuê tối đa 246.800 đồng/m2/tháng, nếu đó là tòa nhà cao 24 - 30 tầng.
Theo quy định pháp luật, mỗi căn NƠXH diện tích tối đa 70m2. Như vậy, đặt giả thiết diện tích tối đa và giá thuê tối đa, căn hộ sẽ có giá thuê 17,3 triệu đồng/tháng; chưa tính thuế giá trị gia tăng, tiền dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; tiền mua bảo hiểm cháy nổ, trông giữ xe, tiền điện, nước, internet... Với số tiền 17,3 triệu đồng, có thể thuê một căn hộ thương mại tầm trung tại TP HCM với diện tích lớn hơn, nhiều tiện ích hơn…
Để xác định giá thuê trên là phù hợp hay không, có thể so sánh với một số đô thị lớn khác. Như tại TP HCM, là đô thị có giá đất đắt đỏ bậc nhất cả nước, số người có nhu cầu thuê NƠXH nhiều nhất cả nước, theo quyết định ban hành hồi tháng 10/2024 của UBND TP, thì giá thuê tối đa vẫn thấp hơn (235.000 đồng/m2/tháng). Tại Hà Nội, theo dự thảo mà UBND TP lấy ý kiến hồi cuối tháng 10/2024, giá thuê NƠXH tối đa là 198.000/m2/tháng (áp dụng cho tòa nhà cao trên 30 tầng) và mức giá đề xuất này đã bị một số ý kiến đánh giá là “sốc”.
Còn tại Hải Phòng, là địa phương có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị nhanh bậc nhất cả nước, theo quyết định năm 2022 của UBND TP, mức giá thuê ở các chung cư mới xây tối đa 95.000 đồng/m2/tháng. Tuy nhiên, mức giá này đã bị phản ứng do bị đánh giá quá cao so với hoàn cảnh, thu nhập của các hộ dân đang sống tại đây; nên phải tạm dừng thực hiện.
Nhằm hài hòa giữa lợi ích Nhà nước và quyền lợi của người dân, HĐND TP Hải Phòng sau đó đã có nghị quyết xác định lại giá thuê và lộ trình thu tiền. Theo đó, giá thuê mới cao nhất là 80.000 đồng/m2/tháng. Một số chung cư NƠXH sẽ tăng dần giá thuê trong 5 - 10 năm đầu, ổn định từ năm thứ 6 - 11 đến khi hết niên hạn sử dụng công trình. Với các hộ gia đình chính sách, TP sẽ hỗ trợ từ 65 - 100% tiền thuê NƠXH hằng tháng.
Theo quy định, với giá cho thuê NƠXH, địa phương được quyền quyết định. Vì vậy, việc địa phương thuộc khu vực Đông Nam Bộ ban hành giá tối đa 246.800 đồng là không sai. Tuy nhiên, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước là khuyến khích phát triển NƠXH để đáp ứng nhu cầu số đông người thu nhập thấp, công nhân đang làm việc tại các đô thị lớn; nên mức giá thuê NƠXH lại tương đương căn hộ thương mại tầm trung; là chưa hợp lý, chưa phù hợp thực tiễn.
Theo nhiều chuyên gia, giá thuê 1 căn NƠXH khoảng 10 triệu đồng/tháng đã là quá sức với hầu hết gia đình có thu nhập thấp. Nếu gia đình nào dám chi hơn 17 triệu đồng để thuê nhà hằng tháng, chắc ít ai chọn thuê NƠXH.
Một vấn đề khác, chi phí cho thuê NƠXH sẽ căn cứ vào chi phí đầu tư dự án. Nếu NƠXH xây cao từ 25 tầng trở lên, tương đương công trình cấp 1 đến cấp đặc biệt, thì chi phí đầu tư rất cao. Vì vậy để tiết kiệm, các địa phương nên khuyến khích đầu tư các chung cư NƠXH cho thuê có chiều cao không quá 24 tầng, tương đương công trình cấp 2 trở xuống, thì chi phí xây dựng rẻ hơn.
Một yếu tố khác, lựa chọn xây NƠXH ở những vị trí đất cách trung tâm đô thị một khoảng cách phù hợp, gần đầu mối giao thông công cộng; để giảm chi phí đất đai đầu tư vào dự án, tiết kiệm chi phí đầu tư, đồng thời có mức giá thuê hợp lý, hài hòa với người thu nhập thấp.
