Dấu hiệu nhận biết bất động sản cho thuê giá tốt

Khi lãi suất ngân hàng giảm và nhiều chính sách thúc đẩy hồi phục, thị trường bất động sản bắt đầu đón nhận dòng vốn quay lại. Nhà đầu tư đang đặt tỷ trọng dòng vốn nhiều ở kênh bất động sản cho thuê. Theo ông, đâu là lý do để tin tưởng vào kênh đầu tư này sẽ mang lại lợi nhuận trong thời gian lâu dài?

Trong số liệu tổng điều tra dân số năm 2019, trung bình mỗi năm dân số Thủ đô dự kiến tăng thêm khoảng 200.000 người, tương đương một huyện lớn, những người này đa phần đi thuê nhà, tạo ra nhu cầu cho thuê nhà cao tại Hà Nội. Cũng tính đến năm 2019, Việt Nam có khoảng gần 120.000 lao động nước ngoài làm việc và con số này tăng trưởng trung bình 17%/năm. Giá thuê chung cư trung bình tại Hà Nội ~10 triệu đồng/tháng, giá thuê trung bình tăng 4,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Như vậy rõ ràng là đầu ra của phân khúc căn hộ luôn có cửa sáng vì nguồn cung ở thế ít hơn nguồn cầu.

Chung cư đang có sức thuê tốt, tuy nhiên vẫn còn quan điểm cho rằng mua bất động sản căn hộ là tiêu sản và mất giá dần trong tương lai. Ông có đồng tình với quan điểm này?

Một người đầu tư căn hộ cho thuê quan tâm hai vấn đề, một là giá vốn trong tương lai có thể tăng lên không, thứ hai là dòng tiền cho thuê như thế nào. Về giá và biên độ tăng giá của loại hình căn hộ cho thuê, chung cư Hà Nội có tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao nhất trong các phân khúc bất động sản. Tại Hà Nội, lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ năm 2022 là 4,4%, gấp 1,7 lần tỷ suất cho thuê của nhà mặt phố. Riêng khu vực phía Tây Hà Nội, lợi nhuận cho thuê dao động từ 5% đến 6%. Với tỷ suất lợi nhuận này, chủ nhân của căn hộ tránh được phần lạm phát tầm 4 - 4,5%/năm nếu giữ tiền mặt, và còn sinh lời từ phần trăm lợi nhuận tăng giá vốn trong tương lai. Như tại Hà Nội, từ 2018 - 2022, giá chung cư tăng trung bình 13% mỗi năm.

Trong việc quyết định giá thuê căn hộ, những yếu tố nào được đánh giá quan trọng nhất? Đâu là chỉ dấu để nhà đầu tư có thể xem xét khi xuống tiền?

Trước tiên là dòng khách thuê là các chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam. Ở giai đoạn đầu của Hà Nội hình thành các khu chung cư đã từng có những khu trở thành thủ phủ của người nước ngoài. Nhưng càng về sau này, các khu chung cư mới được phát triển với nhiều tiện ích hơn, chất lượng công trình đẹp hơn và có khả năng thu hút cư dân về ở đông hơn thì họ bắt đầu chuyển sang những khu mới đó. Đương nhiên với khu nào mà có người nước ngoài thuê thì mặt bằng giá thuê sẽ cao hơn.

Khẩu vị thuê của khách nước ngoài có một mẫu số chung khi lựa chọn một nơi sống. Một là họ sẽ tìm kiếm những khu vực có an ninh an toàn đảm bảo, họ luôn đặt vấn đề an ninh lên hàng đầu. Thứ hai là khu vực đó đã có sẵn cộng đồng cư dân với các tiêu chí cao, như dân trí, mức độ văn minh… Thứ ba là yếu tố về vấn đề tiện ích và kết nối, với người nước ngoài thì rõ ràng họ sẽ gặp vấn đề về ngôn ngữ, vì vậy khu họ ở sẽ phải có các tiện ích đảm bảo cuộc sống như là: siêu thị, bệnh viện, bể bơi, gym, nhà hàng, chỗ đỗ xe… và khu vực đó cũng phải có kết nối tốt với các sân golf. Khách hàng đi thuê rất khó tính, họ thường yêu cầu đơn vị môi giới liệt kê ra tất cả những tiện ích trước khi họ đi xem nhà. Nếu những tiện ích cơ bản mà không có, họ sẽ không đi xem nữa.

Một yếu tố rất quan trọng là liên quan tới quản lý vận hành. Việc quản lý vận hành giống như phần hồn của một dự án. Bất cứ chủ đầu tư nào cũng có thể xây lên một công trình bê tông cốt thép, nhưng để tạo ra một cộng đồng cư dân đẳng cấp và xứng tầm thì rất ít chủ đầu tư làm được. Chủ đầu tư có thể bán được cho người giàu, nhưng giữ người giàu ở lại là một vấn đề khó. Ở đây có yếu tố là người nước ngoài ở được thì đồng nghĩa là các tiêu chí vận hành đấy cũng phải mang chuẩn quốc tế, đáp ứng được các kỳ vọng giống như ở đất nước họ.

Theo quan sát từ ông, tại Hà Nội, khu vực nào đang có tiềm năng cho thuê tốt? Lý do vì sao?

Khu vực phía Tây đang thu hút lượng lớn khách thuê, nổi trội như các tòa trong Vinhomes Smart City, tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 5,5%, cao hơn mặt bằng chung của toàn thị trường (~4,4%). Điều này thể hiện dòng tiền cho thuê của đại đô thị này cao hơn so với các dự án khác trong khu vực.

Sở dĩ khu vực phía Tây có tăng trưởng tốt liên quan đến các yếu tố, thứ nhất là Nhà nước đang phê duyệt toàn bộ các cơ quan ban ngành, các Bộ về khu vực phía Tây. Khu Đại sứ quán Mỹ được đầu tư 1,2 tỷ đô trên đường Phạm Văn Bạch cũng đã được khởi công tháng 4/2023. Trong tương lai sẽ hình thành các văn phòng đại diện của các đơn vị liên quan với Mỹ sẽ tập trung nhiều vào khu vực này.

Ở khu vực phía Tây, Vinhomes Smart City được tìm kiếm nhiều nhất trong phân khúc cho thuê. Thế nhưng trong Vinhomes Smart City người thuê nước ngoài luôn lựa chọn dự án nào có nhiều tiện ích nhất, đẳng cấp nhất. Họ sẵn sàng chi thêm từ 3 - 5 triệu/tháng để ở một nơi mà có tất cả những dịch vụ tiêu chuẩn. Thu nhập của các chuyên gia nước ngoài tại Việt Nam khoảng 10.000 USD/tháng, với họ chi ra 1.000 - 2.000 USD cho chỗ ở sẽ không phải vấn đề gì lớn.

Còn với nhóm kinh doanh dạng service apartment, Airbnb,... cho thuê theo giờ, theo ngày… thì khu vực phía Tây là một “mảnh đất màu mỡ”. Ví dụ như dự án Masteri West Heights của Masteries Homes, thiết kế của căn hộ và tiện ích rất phù hợp để thiết kế thành căn hộ khách sạn, nên nhiều chủ nhà có thể trang bị như khách sạn, vận hành theo chuỗi. Đã có nhà đầu tư sở hữu cả chục căn tương đương với một khách sạn mini đang rục rịch đưa vào vận hành khi bàn giao, một tháng thu nhập thụ động của họ rất tốt. Lợi nhuận từ việc cho thuê theo hình thức này có thể cao hơn gấp 2 - 3 lần so với việc mà chúng ta cho thuê thuần túy hàng tháng.

Thường khu vực nào có người nước ngoài thuê thì giá thuê sẽ tốt, đồng nghĩa với việc sẽ đẩy mặt bằng giá khu vực đó lên. Mà khi giá thuê tăng thì đồng nghĩa là giá bất động sản nơi đó cũng sẽ tăng lên, đấy là một logic của bất động sản nhà ở.

Khả năng tài chính của các nhà đầu tư là khác nhau, theo ông loại hình căn hộ nào đang cho thuê dễ nhất? Để đầu tư một căn hộ cho thuê thì nhà đầu tư cần bỏ ra mức vốn là từ bao nhiêu?

Các loại hình căn hộ studio, 1 PN cho các bạn trẻ độc thân và loại hình 1PN+, 2PN sẽ phù hợp khách thuê rất đông đảo là các gia đình có vợ chồng và có con nhỏ. Còn với tầng lớp VVIP hẳn, ví dụ như là chuyên gia cấp cao, tham tán hoặc là CEO các công ty mang theo cả vợ con sang làm việc thì họ sẵn sàng chọn thuê villa, penthouse…Để đầu tư căn hộ cho thuê, khách hàng cũng nên có mức vốn tự có tối thiểu là từ 1,5 tỷ trở lên. Tùy theo giá trị căn hộ và đầu tư nội thất cho thuê khác nhau, vốn tự có cũng sẽ khác nhau.

Trong các hình thức đầu tư bất động sản (lướt, nắm giữ lâu dài...), vì sao đầu tư để cho thuê lại phù hợp với thời điểm này nhất, thưa ông?

Tôi cho rằng đây vẫn là câu chuyện về sự kỳ vọng của khách hàng trong từng thời điểm mà thôi. Một nhà đầu tư thông minh họ sẽ biết là thay vì bỏ trứng vào một giỏ thì người ta bỏ trứng vào nhiều giỏ, người ta sẽ phải có những sản phẩm bất động sản đầu tư dài hạn để trong tương lai chỉ ăn lợi nhuận từ việc tăng giá vốn. Nhưng với loại hình này, nhà đầu tư phải mua được bất động sản giá tốt, pháp lý rõ ràng.

Còn với những người nắm trong tay một số bất động sản cho thuê có dòng tiền hàng tháng họ có mục đích rất rõ ràng, như là: để lấy tiền cho con cái học hành, hay tiền chi tiêu hàng hàng khi đến nghỉ hưu, đi du lịch…cũng có những người họ có tư duy đầu tư rất bài bản là sẽ xây dựng một chuỗi căn hộ tại nhiều dự án; mỗi dự án khoảng 3 - 5 căn để đem lại dòng tiền hàng tháng lên tới 300 - 500 triệu.

Trong hoạt động đầu tư bất động sản, cuối cùng vẫn chỉ là câu chuyện về giá trị tài sản. Bất động sản nào đem lại dòng tiền thì đấy mới thực sự là bất động sản. Vì thế, không quan trọng là bạn sở hữu bao nhiêu, quan trọng là bất động sản của bạn đem lại cho bạn dòng tiền như thế nào.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!