Đây là một trong những đề xuất đáng chú ý vừa được Bộ Tài nguyên và môi trường (TN&MT) đưa vào Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, đang được lấy ý kiến các bộ, ngành, cộng đồng doanh nghiệp, trước khi trình Chính phủ ban hành thời gian tới.
Người mua nhà mong chờ quy định sớm được thông qua
Sáu năm trước, chị Nguyễn Thị Ái Vân (Hoàng Mai, Hà Nội) quyết định đầu tư một căn biệt thự nghỉ dưỡng ở Dự án Oceanami thuộc tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu do Công ty Cổ phần du lịch hoa Anh Đào làm chủ đầu tư. Đến nay việc cấp GCN cho bất động sản mà chị Vân đầu tư vẫn chưa được địa phương này thực hiện. Nguyên nhân được cho là thiếu hành lang pháp lý khiến địa phương lúng túng trong cấp GCN cho loại hình bất động sản này.
“Ban đầu Sở TN&MT Bà Rịa- Vũng Tàu nói chờ hướng dẫn từ Bộ TN&MT thì mới giải quyết được. Cuối năm 2020, thấy Tổng Cục Đất đai cũng có văn bản gửi Bà Rịa Vũng Tàu hướng dẫn việc tách thửa và cấp GCN cho một số dự án thương mại dịch vụ trên địa bàn, trong đó có dự án Oceanami. Sau đó chủ đầu tư cũng thông báo cho chúng tôi là đang liên hệ với Sở TN&MT để sớm hoàn thiện việc cấp GCN nhưng mãi vẫn không thấy họ thực hiện”- chị Vân cho biết.
Theo tìm hiểu, thực tế có địa phương không thực hiện việc cấp GCN nhưng ngược lại có địa phương lại giải quyết cấp GCN cho người dân. Tuy nhiên, ngay cả việc cấp GCN vẫn bị đánh giá là không phù hợp với quy định của pháp luật. Việc khó xác định tính pháp lý cho loại hình bất động sản này đang ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu
Để giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho các loại công trình bất động sản nghỉ dưỡng, Dự thảo mà Bộ TN&MT đang lấy ý kiến đề xuất, chủ sở hữu công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch được chứng nhận quyền sở hữu phải đáp ứng đủ điều kiện theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) quy định của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời việc cấp GCN phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Chị Vân và nhiều nhà đầu tư vào loại hình bất động sản này kỳ vọng, nếu quy định cấp GCN cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được thông qua, hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại các trung tâm du lịch nghỉ dưỡng lớn như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Bà Rịa Vũng Tàu sẽ được gỡ vướng về pháp lý. Cùng với đó, chủ sở hữu các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng sau khi được cấp GCN sẽ thuận lợi và dễ dàng hơn trong việc chuyển quyền sở hữu, thực hiện các giao dịch mua bán, sang tên như các giao dịch loại hình bất động sản nhà ở khác.
Còn nhiều khúc mắc pháp lý cần tháo gỡ
Liên quan đến đề xuất cấp GCN cho công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư bất động sản lưu ý, thực tế hiện nay có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã được các địa phương chấp thuận cho các chủ đầu tư thực hiện theo hình thức đất ở đô thị/nông thôn hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở.
Tuy nhiên, Luật Đất đai không có quy định về hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở, cũng như không có quy định về chế độ sử dụng đất đối với các dự án xây dựng condotel, biệt thự biển, dẫn đến các rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của người mua, không khuyến khích được sự phát triển của thị trường bất động sản. “Do đó, cần bổ sung thêm quy định chuyển tiếp về chế độ sử dụng đất đối với biệt thự nghỉ dưỡng”-vị này đề xuất.
Đồng tình về việc cần phải đưa ra một hướng giải quyết đối với các dự án Condotel đã thực hiện và gặp vướng mắc trong thời gian qua; cũng như xây dựng một cơ chế phù hợp để tạo cơ sở cho một loại hình kinh doanh tiến bộ, hiện đại có cơ hội được phát triển một cách lành mạnh, đúng đắn. Nhưng Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Công ty Luật TNHH Luật sư cho rằng đồng thời với quy định cấp GCN cho công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại cần có quy định pháp luật để giải quyết một loạt vấn đề đang tồn tại.
Theo luật sư, hiện chưa có tiêu chí xác định cụ thể về việc một công trình được coi thuộc loại hình công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh Bất động sản, việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất nhưng dự thảo Nghị định chưa chỉ rõ quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ được xử lý như thế nào đối với tất cả các chủ sở hữu.
“Do đặc điểm công trình là căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ - khách sạn - trong khối nhà khách sạn hoặc dự án nghỉ dưỡng nên cần làm rõ vấn đề phần sở hữu chung, sở hữu riêng, tương tự như đối với trường hợp của nhà chung cư. Nếu không làm rõ vấn đề này, việc vận hành, bảo trì công trình trong tương lai chắc chắn sẽ gặp phải nhiều vướng mắc”- Luật sư Mạnh cảnh báo.
Ngoài ra, nếu cấp GCN có thể sẽ được chủ sở hữu sử dụng với mục đích lưu trú lâu dài, không khác với việc lưu trú trong nhà chung cư, hay nói cách khác là sẽ hình thành yếu tố căn bản của một đơn vị ở. Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng – kỹ thuật của các công trình loại này thì không được quy định là phải đáp ứng yêu cầu như đối với đơn vị ở.
Hơn nữa, quy định pháp luật về quản lý cư trú cũng chưa có quy định rõ đối với loại hình cư trú này. Do đó, theo Luật sư Mạnh, đồng thời với quy định về việc cấp chứng nhận quyền sở hữu, cần có các quy định để điều chỉnh các vấn đề về quy hoạch, quản lý cư trú để tránh trường hợp phá vỡ quy hoạch do mật độ dân số lưu trú lâu dài tại các căn hộ - khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng quá lớn so với khả năng đáp ứng của cơ sở hạ tầng – kỹ thuật.
