Nhà quản lý cần linh hoạt để khơi thông dòng bất động sản nghỉ dưỡng

Nhiều chuyên gia nhận định: Sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp mua bất động sản xây dựng trên đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đang là vấn đề bất cập, gây “nghẽn” ở nhiều địa phương trên cả nước như: Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc, Phan Thiết (Bình Thuận), Kiên Giang, Bình Định…. Sự thiếu nhất quán, chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương “làm khó” cho cả doanh nghiệp/chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp.

Về hướng gỡ “khó” cho doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp, nhiều ý kiến chuyên gia, luật sư và thậm chí ý kiến của lãnh đạo UBND tỉnh Khánh Hòa đồng thuận với hướng giải pháp: Những dự án BĐS đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Tại Tọa đàm "Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam", Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam đã nhận định: "Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển sôi động với nhiều sản phẩm đẳng cấp như: Condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay… ra đời,không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản và phát triển cơ sở hạ tầng...

Nhìn từ góc độ địa phương, bất động nghỉ dưỡng đang là động lực phát triển của nhiều địa phương trong 5 - 7 năm qua. Nhìn ở bình diện rộng hơn, Việt Nam đang hội tụ đầy đủ những điều kiện thuận lợi để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đẳng cấp và hoàn toàn có thể trở thành điểm đến hấp dẫn trên thế giới.'

Tuy nhiên, vị Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng khẳng định: Muốn thị trường bất động sản du lịch phát triển tương xứng với tiềm năng, cần có hệ thống cơ chế, chính sách, pháp luật đồng bộ và tiến bộ, phù hợp với sự phát triển của thị trường này. Chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch được đánh giá chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư, kinh doanh. Mặt khác, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách của chính quyền địa phương cũng đã và đang tạo ra những hệ lụy lớn đối với các nhà đầu tư và khách hàng, làm giảm đi cơ hội tăng trưởng và bứt tốc của những vùng đất tiềm năng.

Ông cho rằng việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch trong tổng thể phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch của Việt Nam là một trong những trọng tâm ưu tiên, là giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của bất động sản du lịch, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế Việt Nam trong thời kỳ mới, nhất là trong bối cảnh phục hồi và mở cửa trở lại nền kinh tế du lịch.

Theo ông, để giúp các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch phát triển mạnh mẽ sau đại dịch COVID-19; góp phần cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản du lịch thì việc nhận diện điểm nghẽn pháp lý và thực thi chính sách là hết sức cần thiết và cấp bách.

Việc tháo gỡ những điểm nghẽn này sẽ khắc phục những khoảng trống pháp lý ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch đang gây ra những tác động tiêu cực và ảnh hưởng nghiêm trọng đến cộng đồng doanh nghiệp và nhà đầu tư. Táo gỡ những điểm nghẽn cũng là để xây dựng được hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài, bền vững cho hoạt động của thị trường, tương xứng với tiềm năng và lợi thế cũng như chiến lược phát triển của đất nước.

Để tháo gỡ, GS Đặng Hùng Võ cho rằng mấu chốt từ việc xây dựng luật. Ông gợi ý: "Cách gì để bất động sản nghỉ dưỡng có 1 phần đất ở được sử dụng lâu dài, đa dạng hóa các cách khai thác, để có lợi cho nhà đầutư thứ cấp. Ví dụ thời hạn sử dụng đất, ở một số nước, họ không quy định cụ thể cho từng loại, họ có quy định về số tiền đóng góp liên quan đến thời gian sử dụng. Chỉ dùng sắc thuế sẽ quyết định nhà đầu tư cân nhắc lợi ích để lựa chọn.

Có nước họ tuyên bố không có chế độ sử dụng đất dài hạn, như Trung Quốc, thời hạn của đất ở cũng chỉ là 90 năm, không phải cha truyền con nối. Ở việt Nam, có sự chênh lệch lớn khi vùng được sử dụng lâu dài, vùng có thời hạn, nên có tình trạng đầu cơ trong lĩnh vực đất vô thời hạn."

"Ta đừng lấy đá tự ghè chân mình" - ông nói.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng nguyên nhân khiến dòng bất động sản nghỉ dưỡng gặp những điểm nghẽn là bởi tư duy vẫn coi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là xa xỉ, là “con nuôi”, nên chưa thực sự quan tâm quy hoạch, xây dựng và phát triển bài bản. Với các nhà quản lý, khái niệm bất động sản du lịch chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản, từ đó, khó hình thành những quy định điều chỉnh, chưa có quy định kiểm soát trách nhiệm giữa chủ đầu tư và khách hàng, pháp luật hiện nay chưa có quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện các cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án bất động sản du lịch.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV

Bất động sản du lịch chưa nhận được các chính sách hỗ trợ phát triển cụ thể, chưa có quy hoạch phát triển tổng thể bất động sản du lịch với tầm nhìn đủ dài gắn kết với quy hoạch phát triển ngành du lịch, thị trường bất động sản, các vấn đề về môi trường xã hội đảm bảo cho sự phát triển bền vững của bất động sản du lịch trong tương lai.Theo ông Lực, cần chú ý tới 5 giải pháp tháo gỡ khó khăn để góp phần phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng:

Thứ nhất, sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch.

Thứ hai, thay đổi tư duy phát triển; có chính sách định hướng và quy hoạch phát triển bất động sản du lịch.

Thứ ba, có chính sách đồng bộ phát triển hạ tầng tại các vùng, khu du lịch; đẩy mạnh liên kết vùng.

Thứ tư, tăng cường đào tạo, phát triển nguồn nhân lực.

Thứ năm, quan tâm phát triển lành mạnh tài chính bất động sản (thị trường vốn, thuế, phí, quỹ đầu tư…) phù hợp; xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, vừa phục vụ quản lý, vừa thúc đẩy chuyển đổi số lĩnh vực bất động sản.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng cần cấp thiết tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng, bởi những tồn tại hiện nay đã khiến dòng tiền của các nhà đầu tư đóng băng.

Ông nói: "Đây là một thực tế pháp lý không thể không giải quyết, mà giải quyết được càng sớm thì càng giảm thiểu được thiệt hại cho cả số đông là khách hàng, chủ đầu tư, kinh tế địa phương và nói chung là cả nền kinh tế. Đặc biệt, trong bối cảnh Chính phủ đang quyết liệt thực hiện các biện pháp để phục hồi kinh tế sau đại dịch mà du lịch được xem là một trọng tâm và bất động sản được coi là nhân tố cần được thúc đẩy, tạo sự ổn định."

Theo ông, để khơi thông được điểm nghẽn pháp lý trong việc cấp sổ đỏ nói trên, cần có sự thay đổi về tư duy quản lý và tiếp cận vấn đề từ tư duy lợi ích. Tức là nếu như thực hiện việc cấp sổ đỏ cho các dự án bất động sản du lịch trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng thì có hại gì, có lợi gì.

Sau khi phân tích những đặc điểm cụ thể, ông khẳng định: "Việc cấp sổ đỏ cho những khách hàng đã mua căn hộ trong các dự án thuộc loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” chỉ có lợi chứ không có hại."

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam

Tuy nhiên, thực tế hiện nay, chính quyền các địa phương không thể tự tiện thực hiện sau khi Thanh tra Chính phủ đã có kết luận “pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại đất ở không hình thành đơn vị ở trong khu du lịch”. Vì vậy, theo ông Bùi Văn Doanh, trước hết cần phải luật hóa vấn đề thực tiễn mới phát sinh này để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện.

"Nếu giải quyết từ gốc, thì cần phải sửa đổi từ Luật Đất đai. Tuy nhiên, kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai bị hoãn nhiều lần. Vì vậy, nếu chờ đợi sửa luật thì sẽ không biết đến bao giờ, trong khi chờ đợi việc sửa đổi luật, cần thiết phải sớm ban hành văn bản pháp luật thích hợp (chẳng hạn như pháp lệnh, Nghị định hay một văn bản giải thích luật…) để điều chỉnh vấn đề mới phát sinh nói trên. Tất nhiên, không thể ban hành một văn bản luật chỉ để giải quyết một nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” được, mà có thể gom những vấn đề cấp bách, cần điều chỉnh ngay để khơi thông những điểm nghẽn trong đời sống xã hội, đặc biệt là liên quan đến phát triển kinh tế (chủ yếu là vấn đề đất đai) để điều chỉnh trong một văn bản luật."

Đồng quan điểm với ông Bùi Văn Doanh, LS Nguyễn Thanh Hà, cũng cho rằng, giải pháp căn cơ để khởi thông điểm nghẽn bất động sản nghỉ dưỡng là phải có luật điều chỉnh. Tuy nhiên, thời gian tới, chúng ta chưa thể xây dựng luật riêng. Nên theo LS Thanh Hà, cần xây dựng nghị định để lấp chỗ trống.

Về giải pháp trước mắt, luật sư đề nghị cần nghiên cứu các phương án trên cơ sở bảo đảm quyền lợi cho người dân, ở đây là nhà đầu tư. Theo ông, có thể áp dụng phương án một số dự án chưa triển khai xây dựng nên chuyển sang đất thương mại, đối với đất đã hoàn thành, cần cấp giấy, để tạo ra bớt tranh cãi, bớt khiếu kiện.