Nguồn cung hạn chế
Là một phân khúc bất động sản (BĐS) có diễn biến khá sôi động, thậm chí khi thị trường địa ốc rơi vào suy thoái, tuy nhiên nguồn cung của phân khúc căn hộ dịch vụ tại Hà Nội lại khá ít. Có những thời điểm, căn hộ dịch vụ không có nguồn cung mới.
Báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quý I/2016 của CBRE cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ cho thuê trên địa bàn Hà Nội chỉ vỏn vẹn 3.239 căn. Trong quý I/2016, thị trường Hà Nội không có thêm nguồn cung căn hộ cho thuê. Trong khi đó, nguồn cung trong tương lai được dự báo cũng không đáng kể.
Còn theo số liệu thống kê của Savills Việt Nam, số lượng căn hộ dịch vụ đang hoạt động trên thị trường Hà Nội khoảng 3.708 căn. Như vậy, tuy có sự sai lệnh về số liệu của các đơn vị nghiên cứu, song các con số trên cho thấy, nguồn cung căn hộ dịch vụ tại Hà Nội khá khiêm tốn so các phân khúc khác.
Savills Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội vốn bị tác động lớn từ những biến động liên quan đến hoạt động đầu tư nước ngoài. Từ sự gia tăng trong hoạt động thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), sức cầu về căn hộ dịch vụ thời gian tới sẽ rất lớn.
Theo Savills, các dự án FDI tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, đều có tác động đến thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội, bởi các địa phương trên gần Hà Nội, còn các tỉnh này lại không có dự án căn hộ dịch vụ đáp ứng đủ các tiêu chí của khách hàng. Bên cạnh đó, ở Hà Nội, trong thời gian qua cũng có nhiều dự án FDI mới được cấp phép, vì vậy nguồn cầu trong thời gian tới sẽ gia tăng và sẽ tác động đến thị trường căn hộ dịch vụ.
Những biến tướng
Dù số lượng căn hộ dịch vụ hoạt động trên thị trường không nhiều và nguồn cung mới ít ỏi, trong khi nhu cầu lớn, song chưa bao giờ tỷ lệ lấp đầy căn hộ dịch vụ cho thuê đạt 100% và giá thuê lại không tăng.
Theo thống kê của CBRE tại quý I/2016, tỷ lệ lấp đầy của thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội đạt 83,6%, tức giảm 2,3% so với quý IV/2015. Giá thuê trung bình giảm 1% so với quý trước, đạt mức 28,6 USSD/m2 (khoảng 2.880 USD/phòng/tháng).
Vậy tại sao thị trường căn hộ dịch vụ lại xuất hiện hiện tượng nghịch lý trên?
Theo lý giải của Savills Việt Nam, thì thị trường căn hộ dịch vụ đang bị các dự án căn hộ thương mại cạnh tranh. Theo đó, tại nhiều dự án căn hộ cao cấp trong nội đô, các nhà đầu tư đã mua căn hộ và cho thuê lại.
Qua tìm hiểu được biết, hoạt động đầu tư căn hộ thương mại rồi cho thuê lại như căn hộ dịch vụ không chỉ đến thời điểm này mới xuất hiện mà đã diễn ra khá phổ biến từ nhiều năm trước, đặc biệt là thời điểm thị trường BĐS rơi vào suy thoái, hoạt động đầu tư căn hộ cao cấp chủ yếu hướng đến cho người nước ngoài thuê lại.
Hàng loạt dự án căn hộ cao cấp được mở bán trong giai đoạn 2013 - 2014, điển hình như Tòa nhà Indochina Plaza Hà Nội, Chung cư Star City, dự án Dolphin Plaza,… các chủ đầu tư đều hướng đến nhà đầu tư bằng việc cam kết hỗ trợ thuê lại căn hộ với lợi tức hàng nghìn USD mỗi tháng.
Theo khảo sát của PV tại một số công ty môi giới cho thuê, ngoài khu vực Tây Hồ, nơi được nhiều người nước ngoài thuê nhà khiến mức giá thuê trung bình đạt cao nhất, thì khu vực Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, cũng là khu vực có nhiều khách nước ngoài thuê (chủ yếu là người Hàn Quốc và Nhật Bản).
Căn hộ dịch vụ hiện nay không chỉ bị cạnh tranh bởi các dự án căn hộ nhà ở cao cấp chuyển đổi thành căn hộ cho thuê, mà còn bị cạnh tranh bởi hàng loạt dự án biệt thự ở khu vực ngoại thành, có kết nối hạ tầng thuận tiện như khu biệt thự Vinhomes Riverside (quận Long Biên), Splendora (huyện Hoài Đức),…
Tình trạng căn hộ thương mại tại các dự án chung cư cao cấp và các dự án biệt thự cao cấp cạnh tranh, giành giật thị phần khách thuê với căn hộ dịch vụ không chỉ xuất hiện tại Hà Nội mà ngay cả Tp.HCM, tình trạng này cũng đang diễn ra.
Thị trường căn hộ dịch vụ đang bị các dự án căn hộ thương mại cạnh tranh, giành giật thị phần.