Bảng giá đất điều chỉnh tại TP HCM: Đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp

Cẩn trọng, tuân thủ quy trình ban hành

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP HCM, đơn vị đã được UBND TP phân công xây dựng Quyết định điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020. Ngày 30/7, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình kèm Dự thảo Quyết định điều chỉnh Bảng giá đất trình Hội đồng Thẩm định Bảng giá đất TP HCM có ý kiến thẩm định.

Ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở TN&MT cho biết, việc điều chỉnh Bảng giá đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 nhằm “điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.Đồng thời, việc thực hiện tiến hành trên cơ sở tuân thủ 7 bước theo trình tự quy định tại khoản 1 Điều 17 Nghị định số 71/2024 về giá đất. Bao gồm: Thứ nhất: Tổ chức lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất. Thứ hai: Tổ chức định giá đất tiến hành điều chỉnh Bảng giá đất. Thứ ba: Sở TN&MT xây dựng và lấy ý kiến các cơ quan về Dự thảo Tờ trình, Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh và Báo cáo thuyết minh xây dựng Bảng giá đất. Thứ năm: Trình Hội đồng thẩm định Bảng giá đất thẩm định. Thứ sáu: Hội đồng thẩm định Bảng giá đất thẩm định và có văn bản thẩm định. Thứ bảy: Sở TN&MT tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn thiện các dự thảo, trình UBND TP quyết định điều chỉnh.

Hiện nay, tiến độ thực hiện đã hoàn thành Bước 5. Đồng thời, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thành ủy và UBND Thành phố, Sở TN&MT đã tham gia đầy đủ các Hội nghị phản biện, hội nghị lấy ý kiến của các cơ quan chủ trì khi có yêu cầu...

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, lộ trình điều chỉnh Bảng giá đất gồm 3 giai đoạn: Từ 1/8/2024 - 31/12/2025: Điều chỉnh Bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn Thành phố theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Từ 1/1/2026 - 31/12/2026: Sở TN&MT đang thực hiện các thủ tục trình cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương thực hiện Dự án xây dựng Bảng giá đất áp dụng lần đầu từ ngày 1/1/2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Từ 1/1/2027 trở đi: Thực hiện điều chỉnh, sửa đổi bổ sung Bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo (quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024).

Đảm bảo hài hoà các lợi ích

Kể từ khi có Dự thảo Bảng giá đất đã có nhiều ý kiến đồng tình, ủng hộ. Tuy nhiên, các ý kiến góp ý thêm rằng, việc ban hành Bảng giá đất (tiệm cận với giá thị trường) và áp dụng ngay vào thời điểm này cho tất cả các đối tượng sẽ dẫn đến tâm lý hoang mang, lo lắng cho người dân Thành phố, đặc biệt là các đối tượng khó khăn có thu nhập thấp, người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, làm giá đất thị trường cần tăng cao.

Vì thế, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người dân, doanh nghiệp và nhà nước, đề xuất Bảng giá đất (điều chỉnh) được ban hành chỉ áp dụng cụ thể một số đối tượng, dự án, tuyến đường... để giải quyết các dự án, công trình cấp thiết hiện nay liên quan đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng, không áp dụng cho tất cả các đối tượng.

Bên cạnh đó, cần có định hướng tuyên truyền, các cơ quan chức năng ngăn chặn kịp thời các biểu hiện đầu cơ thổi giá, loan tin tiêu cực ảnh hưởng đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Đồng thời, tiếp tục nghiên cứu xây dựng lại Bảng giá đất để áp dụng cho tất cả các đối tượng theo quy định và phù hợp với thực tế từng vùng, từng khu vực trên địa bàn TP HCM.

Ngoài ra, có ý kiến cho rằng,khi áp dụng Bảng giá đất mới, cần xem xét đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể là thời điểm áp dụng. Chẳng hạn trường hợp khu đất trước đây bị quy hoạch treo, người dân không làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng được. Nay quy hoạch treo đã bị xóa bỏ và người dân được phép chuyển mục đích. Vậy thì khi tính tiền chuyển mục đích, chúng ta nên áp dụng giá đất theo giá cũ để bảo vệ quyền lợi cho người dân bị ảnh hưởng trong thời gian dự án bị treo. Hoặc đối với những hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng mà người dân đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích trước khi áp dụng Bảng giá mới thì nên áp dụng theo Bảng giá cũ để đảm bảo quyền lợi cho người dân...

Còn mới đây nhất, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng có văn bản gửi Thủ tướng, Bộ TN&MT, UBND TP HCM để góp ý về phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn Thành phố.

HoREA hoan nghênh Sở TN&MT TP HCM đề xuất xây dựng Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Đồng thời, HoREA đề nghị xây dựng các mức giá đất của Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh cần bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8 đến ngày 31/12/2025. Mức giá sẽ tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm nay...

Theo đánh giá của Sở TN&MT TP HCM, việc điều chỉnh Bảng giá đất không gây ảnh hưởng đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản do tiền sử dụng đất các dự án bất động sản được xác định bằng phương pháp thặng dư. Do đó, kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp này dù cao hay thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất cũng không phải điều chỉnh theo giá đất tại Bảng giá đất (theo quy định tại khoản 8 Điều 158 Luật Đất đai 2024 - sử dụng kết quả xác định được theo phương pháp thặng dư).

Ngoài ra, giá đất nông nghiệp tại Bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế. Việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sán khi thực hiện nghĩa vụ tài chính…

Tóm lại, Bảng giá đất điều chỉnh sẽ đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Do đó, Nhà nước sẽ điều tiết chênh lệch địa tô để đầu tư cơ sở hạ tầng, tạo động lực phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn Thành phố nhằm phục vụ lợi ích của nhân dân Thành phố. Như vậy, khi giải quyết được vấn đề trên, Bảng giá đất sẽ có tác động tích cực đến nền kinh tế của Thành phố, huy động được nguồn lực tạo động lực để nền kinh tế Thành phố phục hồi và phát triển. Đối với các doanh nghiệp sản xuất và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cũng không bị ảnh hưởng, do các chi phí đầu vào liên quan đến thuế sử dụng đất không tăng…