Chuyên gia hiến kế tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Nhằm góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách, tháo gỡ các vướng mắc của thị trường bất động sản, đồng thời đưa ra dự báo diễn biến thị trường thời gian tới, được sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI), Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp cùng các Hiệp hội chức năng tổ chức Diễn đàn: Phát triển bền vững thị trường bất động sản. Trong khuôn khổ Diễn đàn, các vị diễn giả đã đã cùng luận với chủ đề tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Điều phối phiên thảo luận là Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn - Tổng Biên tập Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp. Tại phiên thảo luận, các chuyên gia đã hiến kế với hy vọng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Cần giải pháp tháo gỡ tổng thể về mặt thể chế và quy định pháp luật

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng- cho biết, thời gian vừa qua, hoạt động của doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn vướng mắc. Mới đây, Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác rà soát các khó khăn vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản do Bộ trưởng Bộ Xây dựng là Tổ trưởng. Bên cạnh đó chính phủ còn chỉ đạo thành lập các Tổ công tác tháo gỡ khó khăn về vốn, chứng khoán, tín dụng.

Về tháo gỡ khó khăn vướng mắc triển khai dự án bất động sản, Tổ công tác đã làm việc với các địa phương, doanh nghiệp đã nhận diện đầy đủ những vấn đề khó khăn hiện tại của thị trường, khó khăn của doanh nghiệp. Tổ công tác đã chỉ ra một số tồn tại: Nguồn cung hạn chế, nguyên nhân là do các dự án đang triển khai của các doanh nghiệp và địa phương có khó khăn trong thủ tục liên quan quy định pháp luật hiện hành, trình tự thực hiện tổ chức và các quy định về nguồn vốn triển khai thực hiện dự án.

Ông Dũng cũng cho biết, các khó khăn về nguồn vốn thuộc lĩnh vực của Ngân hàng nhà nước và Bộ Tài chính. Thủ tướng cũng đã có công điện chỉ đạo các đơn vị liên quan là Ngân hàng nhà nước và Bộ Tài chính để có điều chỉnh tháo gỡ khó khăn.

Ông Dũng cũng cho biết, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu tháo gỡ khó khăn trong quy định pháp luật và các thủ tục triển khai dự án. Rà soát các quy định về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở và xây dựng bất động sản…gây rào cản khó khăn cho doanh nghiệp; Bộ Xây dựng cũng đang dự kiến trình Chính phủ Nghị định sửa đổi các Nghị định, trong đó có các nghị định về quy hoạch, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội…

Bộ Xây dựng cũng đang dự kiến trình điều chỉnh sửa đổi quy trình chuẩn mực cho các địa phương liên quan đến vấn đề thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng để tạo thuận lợi nhất cho các doanh nghiệp.

Một giải pháp nữa bên cạnh tăng nguồn cung là cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm bất động sản. Rõ ràng các nguồn cung bất động sản cao cấp đang có nhiều, dư thừa và không phù hợp; do dó cần điều chỉnh nguồn cung bất động sản. Bộ Xây dựng cũng sẽ áp dụng các cơ chế thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng lao động thu nhập thấp.

"Với các giải pháp đồng bộ sẽ tháo gỡ tổng thể về mặt thể chế và quy định pháp luật cho việc triển khai dự án, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường." - ông Dũng khẳng định.

Đừng để "tắc" vốn

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - nhận định: 10 năm trước, thị trường bất động sản phải đối mặt với những khó khăn tương tự như thời điểm hiện nay.

Tại thời điểm này, ông Hà nhận diện những khó khăn của thị trường là các vấn đề liên quan đến quy định pháp luật về đất đai, tiền vốn, quy hoạch và thủ tục đầu tư xây dựng. Trong đó, “điểm nghẽn” về đất đai liên quan đến giải phóng mặt bằng, quy định định giá đất gây khó cho địa phương trong việc thực hiện trình tự, thủ tục định giá đất. Về nguồn vốn, dù ngân hàng đã được nới room tín dụng nhưng khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp, người dân như thế nào lại là câu hỏi.

Theo vị đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chính phủ đã rất quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, thành lập tổ công tác, tuy nhiên, tổ công tác cần hoạt động có hiệu quả hơn, trực diện hơn với những khó khăn của doanh nghiệp và cùng địa phương giải quyết khó khăn của doanh nghiệp.

Ông Hà cho rằng: Trước mắt, tổ công tác cần tập hợp danh mục dự án khó khăn của địa phương, phân loại khó khăn mà dự án đang đối mặt: dự án vướng giải phóng mặt bằng, dự án vướng do định giá đất, dự án đang triển khai nhưng “tắc vốn”… từ đó có giải pháp cụ thể. Chẳng hạn, với dự án ở phía Nam, gom đất nông nghiệp thành dự án phù hợp với quy hoạch, với kế hoạch sử dụng đất nhưng không thể triển khai được do vướng quy định đấu thầu vì không thể giao thầu được. Vì vậy, tuỳ từng dự án cụ thể cho phép chủ đầu tư triển khai, chỉ định chủ đầu tư với giá đất phù hợp giá thị trường.

Hay vấn đề định giá đất, mỗi địa phương làm một cách, có địa phương theo thị trường, sát thị trường. Giá giao dịch mời tổ tư vấn, thực hiện các phương thức xác định doanh thu tương lai và xác định theo giá. Nhưng xác định giá cụ thể, sau này thanh kiểm tra lật lại vấn đề sẽ có thể thành vấn đề nên câu chuyện định giá gặp nhiều khó khăn.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, đây là thời điểm nhìn nhận lại vấn đề định giá theo mức giá chung theo địa phương để việc định giá đất dễ dàng hơn. Hiện nay, 70 - 80% doanh nghiệp vướng liên quan đến định giá đất chậm, nhiều dự án không nộp tiền sử dụng đất nên không triển khai được.

Vấn đề tiếp theo được ông Nguyễn Mạnh Hà đề cập là nguồn vốn. Cách đây 10 năm, thị trường bất động sản khó khăn, Chính phủ có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Nguồn vốn này không phải lớn so với tổng dư nợ ở với thời điểm đó nhưng đã góp phần giải quyết nhiều vấn đề, tạo ra nguồn vốn mồi, góp phần kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển kéo theo nhiều ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, tạo việc làm cho công nhân xây dựng.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất cần có nguồn vốn cụ thể cho thị trường bất động sản, nhất là cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá thấp hiện nay. Chẳng hạn, giá nhà ở từ 30 triệu trở xuống với thành phố lớn và giá thấp hơn với các địa phương khác; có lãi suất hỗ trợ.

Việt Nam không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu mà phải dùng cơ chế, chính sách, phương pháp hướng dẫn

Ông Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - nhận định: Hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm: kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí. Tiếp theo là nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

Trao đổi về vốn, ông Lực đánh giá, mặc dù nguồn vốn tín dụng năm vừa qua vẫn tăng 15% đổ vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, có 2 áp lực về vốn khi quý I, II/2022 tăng quá nhanh dẫn đến việc quý III phải “phanh gấp”. Mặt khác, nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng.

Mặc dù vậy, vốn nước ngoài đổ vào bất động sản tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỷ USD cho đến thời điểm hiện nay. trong đó hơn 2 tỷ USD là M&A và gần 2 tỷ USD là vốn góp cổ phần.

Đánh giá về cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản năm nay, ông Lực cho biết khoảng 700-800 ngàn tỷ đồng. Thông thường vốn ngân hàng chiếm 50%. Nhưng do năm 2023 các kênh vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm đến 70%, 30% là vốn từ các kênh còn lại. Chính vì vậy, TS. Cấn Văn Lực đề xuất cấu trúc vốn cần trở về trạng thái cân bằng hơn trong thời gian tới.

Về thị trường bất động sản, ông nhận định Việt Nam có những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản rất khác so với Trung Quốc. Do vậy khi cân nhắc về các nhóm giải pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản Việt Nam, Việt Nam không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu mà phải dùng cơ chế, chính sách, phương pháp hướng dẫn. Theo ông Lực, hiện nay Bộ Xây Dựng và Bộ Tài Chính đang tích cực nỗ lực đưa ra các biện pháp khả thi, phù hợp với thực trạng kinh tế Việt Nam.

Thị trường trái phiếu đến hạn toàn thị trường năm tới khoảng 600 ngàn tỷ 2 năm, mỗi năm khoảng 300 ngàn tỷ. Riêng lĩnh vực bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn khoảng 130 ngàn tỷ vàn 2024 khoảng 120 ngàn tỷ, TS. Cấn Văn Lực đề xuất, chủ phát hành đàm phán với các trái chủ để giãn hoãn nợ. Và việc sửa đổi Nghị định 156 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán là bước quan trọng khi cho phép giãn hoãn nợ với trái chủ.

TS. Cấn Văn Lực cũng đề nghị một biện pháp để gỡ được cho cả thị trường trái phiếu và bất động sản là đổi tiền lấy hàng: đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả… Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện hơi chặt hiện nay.

Về phía doanh nghiệp, ông Lực gợi ý cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất; đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho biết, hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay đều nằm ở phân khúc cao cấp, các sản phẩm này không có tính chất thanh khoản cao bởi không phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng hiện nay.

Ông Đính cho rằng thay vì những căn hộ có giá khoảng 6 – 7 tỷ đồng, nếu chúng ta có những sản phẩm tầm khoảng 2 – 3 tỷ đồng thì chắc chắn, chỉ trong một ngày mở bán, các sản phẩm này gần như sẽ không còn. Thực tế hiện nay, bởi nhu cầu của thị trường của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà, cùng với đó, rất nhiều các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có giá trị sản phẩm thích hợp có hiệu quả để có thể đưa tiền thị trường…

Nhìn vào bài học trước đó từ gói 30.000 tỷ đồng, ông Đính phân tích: Tại thời điểm đó con số 30.000 tỷ đồng so với thị trường là không thấm vào đâu, tuy nhiên, chính sách này đã kích cầu rất nhiều dự án được chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới của thị trường, phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế.

"Vừa qua trong văn bản chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Thủ tướng đã sử dụng rất những từ rất mạnh như: khẩn trương, làm ngay,… đây là tính quyết liệt tạo niềm tin cho các nhà đầu tư và đem đến những điểm sáng cho thị trường.

Chúng ta đã giải qua cuộc khủng hoảng 2013 - 2016 từ những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời từ Chính phủ, vì vậy, đối với giai đoạn hiện nay, tinh thần quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ cần phải được lan tỏa đến các bộ ngành, địa phương cùng quyết liệt vào cuộc mới có thể khơi thông được “điểm nghẽn” của thị trường hiện nay." - ông Đính phát biểu.

Thực tế thị trường hiện nay, theo tính toán còn khoảng 1.000 dự án trên cả nước đang gặp điểm nghẽn về pháp lý mà chưa thể đưa vào thị trường được, tổng số giá trị của 1000 dự án tương đương khoảng 700.000 tỷ. Ông Đính cho rằng số tồn đọng này, nếu không được khơi thông sẽ dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp và ngược lại nếu có thể nhanh chóng khơi thông được sẽ cùng một lúc giải quyết không chỉ cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh khác cùng tăng trưởng.