“Lượn qua pháp luật” để phát triển condotel
Tại diễn đàn “Hành lang pháp lý cho thị trường condotel” tổ chức mới đây tại Hà Nội, GS.Đặng Hùng Võ cho biết, cách đây nhiều năm, chính quyền các địa phương đã sáng tạo ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp cho các dự án condotel. Theo ông, đây là một thuật ngữ không tồn tại trong bất cứ văn bản quy phạm pháp luật nào và việc sử dụng thuật ngữ này là một cách “lượn qua pháp luật” để phát triển condotel của các địa phương.
Tuy nhiên, ông Võ thừa nhận, việc giao đất sử dụng lâu dài (đất ở không hình thành đơn vị ở) là yếu tố thu hút nhà đầu tư thứ cấp đổ tiền vào condotel. “Người Việt Nam thích tài sản hơn là hiệu quả đầu tư. Chỉ cần biết đây là tài sản lâu dài là họ quăng tiền, vì nghĩ có kinh doanh thất bát thì đấy vẫn là tài sản”, GS. Võ nói.
Chính vì thế, khi các Bộ đưa ý kiến condotel là sản phẩm kinh doanh du lịch nên chỉ được SDĐ có thời hạn, nhiều nhà đầu tư thứ cấp không muốn đầu tư nữa, dẫn đến các dự án condotel chậm tiến độ, phải điều chỉnh quy hoạch, rồi “vỡ trận” như dự án Cocobay Đà Nẵng.
GS Đặng Hùng Võ cho rằng, condotel cũng hình thành trên nguyên tắc của kinh tế chia sẻ, xu hướng phát triển kinh tế hiện nay, vì vậy nếu lập luận condotel để kinh doanh nên chỉ được SDĐ có thời hạn, tức là đã dùng tư duy kinh tế truyền thống để tiếp cận kinh tế chia sẻ và điều đó sẽ làm đổ vỡ thị trường.
“Shophouse có khác gì nhà mặt phố đâu? Chung cư hiện nay phần dưới làm cửa hàng, văn phòng, phần trên làm chỗ ở cũng là kinh tế chia sẻ… Tại sao ta cứ nằng nặc bắt condotel là loại hình kinh doanh thuần túy?”, ông Võ chất vấn và nhắc lại, với người Việt Nam, phải là đất lâu dài họ mới đổ tiền vào.
“Việc đề xuất của Bộ TN&MT coi condotel là sản phẩm để kinh doanh nên chỉ có thời hạn SDĐ ngắn hạn là rất võ đoán và không hiểu cuộc sống…”, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT thắng thắn và khẳng định, phải cho condotel được SDĐ lâu dài thì mới giải quyết được toàn bộ những ách tắc hiện nay.
Hiểu thế nào cho đúng về condotel?
Theo ông Đỗ Việt Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, (VNRea), condotel là một sản phẩm phức hợp giữa căn hộ du lịch và căn hộ nhà ở. Đây là sản phẩm BĐS lưỡng tính chưa được pháp luật quy định về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành… Phân khúc này phát triển mạnh nhất trong giai đoạn 2016-2017 và nửa đầu năm 2018, song đến nay có dấu hiệu chững lại.
Chỉ ra những vướng mắc của loại hình này, ông Chiến nhấn mạnh, vấn đề quyền sở hữu nổi lên hàng đầu. Người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viễn, trong khi condotel bị chi phối bởi Luật Du lịch và Luật Nhà ở. Theo Luật Du lịch, sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn, còn theo Luật Nhà ở thì được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.
Điều này làm người mua băn khoăn, chủ đầu tư không biết vận dụng theo luật nào, còn Nhà nước thì lúng túng trong cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ và quản lý sự phát triển của condotel.
Mặt khác, thỏa thuận giữa người mua và người bán với lợi nhuận rất cao, không thực tế (8-12%), do đó, không phải DN nào cũng thực hiện được cam kết này dẫn đến tình trạng khất nợ, trả chậm và cuối cùng là không trả gây bức xúc cho người mua.
Bên cạnh đó, có địa phương đưa ra khái niệm “condotel xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở”. Điều này đồng nghĩa với việc khẳng định nhà ở không có hạ tầng xã hội, thậm chí chủ trương điều chỉnh quy hoạch thành đất ở để cấp sổ đỏ cho người mua. Đây là vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng chưa được pháp luật điều tiết gây ra những nguy cơ phá vỡ quy hoạch và những bất ổn về mặt xã hội.
Tổng Thư ký VNRea cho rằng, các bộ, ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT, Bộ VH-TT&DL, chính quyền địa phương và những cơ quan liên quan cần ngồi lại với nhau, căn cứ ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong các Chỉ thị 1/2019 và 4/2019, để tìm biện pháp tháo gỡ.
“Về sở hữu vĩnh viễn condotel cần được giải quyết theo hướng condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo Luật Du lịch để cho thuê có thời hạn. Trường hợp condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo Luật Nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.
Trường hợp với các dự án condotel đã xây dựng trên đất du lịch, nghỉ dưỡng muốn chuyển đổi sang nhà ở xây dựng trên đất ở, nên chăng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành liên quan cần có ngay hướng dẫn xác định rõ tiêu chí cụ thể cho các chủ đầu tư rà soát, đánh giá lại dự án để làm rõ quy hoạch chỗ nào giữ lại cho du lịch nghỉ dưỡng, chỗ nào chuyển sang ở...”, ông Chiến đề xuất.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, dự thảo tiêu chuẩn quốc gia cho condotel đã hoàn thiện xong, đang đưa ra ý kiến rộng rãi và dự kiến ban hành cuối năm 2019.