Diện tích tối thiểu 25m2
Bộ Xây dựng đang dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, theo đó nhà chung cư là nhà có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sử dụng riêng, phần sử dụng chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Quy định về diện tích tối thiểu căn hộ chung cư qua các thời kỳ
Theo khoản 1 Điều 40 Luật Nhà ở 2005, thì “Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2”.
Khoản 2 Điều 24 Luật Nhà ở 2014 quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại thì “với căn hộ chung cư phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”. Nói cách khác diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không được nêu cụ thể trong Luật.
Theo Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 thì diện tích tối thiểu với căn hộ chung cư nhà ở xã hội là 25m2.
Trong dự thảo này đề xuất diện tích sử dụng với căn hộ chung cư, căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng (officetel). Căn hộ là không gian ở khép kín, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho một gia đình, cá nhân hay tập thể. Căn hộ chung cư là căn hộ nằm trong nhà chung cư hoặc nhà trong khối nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ cư trú lâu dài trong một gia đình, cá nhân hay tập thể; diện tích sử dụng tối thiểu không nhỏ hơn 25m2.
Căn hộ du lịch (condotel) là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú, tạm trú. Căn hộ du lịch có diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2.
Căn hộ văn phòng (officetel) là căn hộ có các trang thiết bị và dịch vụ cần thiết phục vụ cho một hay nhiều cá nhân làm việc kết hợp lưu trú, tạm trú; không nhỏ hơn 25m2, trong đó diện tích của khu vực làm việc tối thiểu trên 9m². Không bố trí bếp trong căn hộ văn phòng...
Tranh cãi giữa đáp ứng nhu cầu và phát triển bền vững
Năm 2010, khi Công ty địa ốc Đất Lành xin phép thí điểm căn hộ chung cư với diện tích khoảng 20m2, dành cho 1 người ở và được Bộ Xây dựng “bật đèn xanh” bằng kiến nghị cho phép thí điểm, nhưng TP HCM đã bác đề xuất này.
TP HCM cho rằng loại hình căn hộ này vi phạm Luật Nhà ở, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, nếu cho phép xây dựng sẽ phá vỡ quy hoạch phát triển nhà ở bền vững của TP. Ngoài ra, việc cho phép xây dựng là đi ngược chủ trương và kéo lùi chỉ tiêu nâng diện tích nhà ở bình quân/người TP đang phấn đấu.
Câu chuyện căn hộ diện tích “siêu nhỏ” đã thu hút không ít ý kiến trái chiều. Phía ủng hộ cho rằng căn hộ nhỏ phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của cá nhân hoặc gia đình nhỏ và đảm bảo được khả năng đáp ứng về mặt tài chính của những người thu nhập còn hạn chế. Bên cạnh đó, căn hộ nhỏ còn giúp các dự án “đẩy” được hàng nhằm thoát khỏi tình trạng thị trường BĐS “đóng băng”.
Trong khi đó, ý kiến phản đối cho rằng, nếu giảm diện tích tối thiểu của căn hộ thương mại xuống còn 20-25m2 thì dù trước mắt có vẻ giúp một số người thu nhập thấp có chỗ ở, nhưng sẽ gây áp lực về hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội ở khu vực có dự án và về lâu dài có thể gây nên tình trạng các khu “nhà ổ chuột” trên cao.
Nhiều ví dụ được dẫn ra để minh chứng cho việc xây ồ ạt nhà diện tích nhỏ. Dự án nhà ở xã hội Kim Văn - Kim Lũ (phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, Hà Nội) tập trung tới 4 tòa nhà cao 45 tầng, mỗi tầng 25 căn hộ, diện tích từ 58-69m2/căn. Như vậy, chỉ trên diện tích khoảng 2ha có tới hơn 4.000 căn hộ với khoảng 1,6 vạn cư dân sinh sống, nhiều hơn cả dân số phường Trần Phú (quận Hoàng Mai), tạo áp lực đến công tác quản lý nhân khẩu, an ninh trật tự, phòng cháy, chữa cháy… Dự án cũng không có đất dành cho cây xanh, vườn hoa, trường học nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của cư dân…
| |
| Một căn hộ 25m2 |
Liệu có bùng phát căn hộ diện tích nhỏ?
Diện tích căn hộ chung cư 25m2 lần đầu được quy định chính thức trong văn bản pháp quy là tại Điều 7 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà xã hội: “Diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội là 25m2”.
Như vậy, nếu dự thảo Quy chuẩn này thông qua, thì lần đầu tiên, diện tích căn hộ chung cư được chấp nhận ở mức 25m2, không phân biệt là nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội.
“Đón” được những băn khoăn trên, trong dự thảo này cũng đưa ra những nội dung như: dân số cho nhà chung cư phải được tính toán thống nhất trong toàn bộ các bước của hồ sơ thiết kế, phải phù hợp với chỉ tiêu dân số đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho dự án.
Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ. Căn hộ chung cư phải được chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2….
Trước khi đưa dự thảo Quy chuẩn trên ra lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đã từng có văn bản hướng dẫn, trả lời một số địa phương, doanh nghiệp về diện tích tối thiểu với căn hộ chung cư thương mại. Theo đó, trong thời gian chờ ban hành Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư, căn hộ chung cư thương mại có thể được áp dụng tạm thời quy định về diện tích tối thiểu tương đương diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư nhà ở xã hội trong các quy định hiện hành (25m2 sàn) và bảo đảm thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng nêu rõ, việc đề xuất chỉ tiêu diện tích và cơ cấu số lượng căn hộ của dự án phải bảo đảm phù hợp quy hoạch được duyệt, khả năng dung nạp dân số, khả năng đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực. Với dự án nhà ở tại khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng kỹ thuật không thuận lợi thì chỉ nên áp dụng tỷ lệ số căn hộ có diện tích nhỏ khoảng 20-25% tổng số căn của dự án. Trường hợp dự án ngoài trung tâm, địa bàn có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phát triển đồng bộ thì tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ có thể cao hơn.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM:
Khống chế tỉ lệ căn hộ nhỏ nhằm đảm bảo hình thành cộng đồng dân cư bình thường
Trong một văn bản góp ý về dự thảo Quy chuẩn, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ủng hộ phương án căn hộ có diện tích không nhỏ hơn 25m2, tỷ lệ căn hộ nhỏ có diện tích từ 25m2 sàn đến dưới 45m2 sàn không vượt quá 25-30% tổng số căn hộ. Theo HOREA, quy định này sẽ giao quyền cho lãnh đạo các đô thị tùy theo tình hình cụ thể địa phương mà có thể cho, hoặc không cho xây dựng căn hộ dưới 45m2, hoặc khống chế tỉ lệ thích hợp, nhằm đảm bảo hình thành cộng đồng dân cư bình thường, bao gồm nhiều loại hình căn hộ trong chung cư.
Kiến trúc sư Minh Hải:
Muốn tránh “ổ chuột”, phải “quản” quy hoạch đến nơi đến chốn
“Theo tôi, việc xây dựng căn hộ diện tích 25m2 chỉ nên triển khai thành những khu riêng biệt. Hoặc nếu xây dựng chung vào các khu nhà ở thương mại thì Nhà nước cần quy định cụ thể về tỷ lệ xây dựng trên cơ sở cân đối tổng số dân, cơ cấu căn hộ nhưng không vượt quá quy chuẩn cho phép và đặc biệt là hạ tầng phải đáp ứng.
Về lo ngại việc chia nhỏ căn hộ sẽ phát sinh tình trạng quá tải dân số, hình thành các khu “ổ chuột” trên cao, gây áp lực cho hạ tầng đô thị: Trên thế giới đã có nhiều quốc gia xây dựng căn hộ diện tích nhỏ... và họ làm tốt công tác quy hoạch, quản lý, phát triển hạ tầng... nên các khu chung cư này vẫn rất khang trang, sạch đẹp.
Theo tôi, nếu công tác quản lý của Nhà nước được tăng cường, chất lượng cuộc sống, dịch vụ, hạ tầng tại các khu nhà ở diện tích nhỏ được bảo đảm thì sẽ không xảy ra các khu “tổ chim” trên cao”.
Bà Lê Ngọc Mai – cư dân Khu đô thị Linh Đàm (Hà Nội):
Đừng quên bài học về những bất cập của các chung cư hiện nay
“Phải thừa nhận nhu cầu căn hộ vừa và nhỏ, có 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp trong xã hội, là một nhu cầu có thật và chính đáng.
Tuy nhiên, khi quyết định xây dựng căn hộ diện tích nhỏ, cần phải nhìn nhận bài học về các chung cư cũ có diện tích từ 20m2 đến 40m2, khi hầu hết đều xảy ra tình trạng nhà “đeo ba - lô”, cơi nới, chiếm dụng diện tích sinh hoạt chung… Hay tại các khu chung cư xây dựng cách đây chưa lâu như các khu nhà ở xã hội tại Linh Đàm (Hoàng Mai), Xa La (Hà Đông)… diện tích căn hộ quá nhỏ trong khi các tòa nhà được xây dựng lên tới 40 tầng khiến mỗi tòa nhà phải “gánh” hàng nghìn căn hộ. Hệ quả là toàn bộ hạ tầng bên trong và ngoài các tòa nhà xuống cấp nghiêm trọng chỉ trong thời gian ngắn”.