Vậy tại sao những dự án “ma” này vẫn còn tồn tại? Người dân căn cứ vào đâu để xác định đó có phải dự án “ma” hay không? Giải đáp sau đây của Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư TP Hà Nội sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này.
Cách nhận biết dự án “ma”?
Theo Bộ Xây dựng, tại một số địa phương vẫn xảy ra tình trạng các tổ chức, cá nhân cố tình vi phạm, lập nên các dự án không có thực, chưa đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh để lừa đảo người dân, gây bức xúc, bất bình, mất trật tự ở nhiều tỉnh, thành. Nguyên nhân xảy ra tình trạng này chủ yếu là do thông tin về quy hoạch, dự án... chưa được kịp thời, công khai, minh bạch dẫn đến một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để quảng bá, cung cấp thông tin sai sự thật nhằm trục lợi.
Theo LS.Nguyễn Văn Tuấn, để tránh thiệt hại người dân vẫn có thể nhận diện một dự án “ma” thì người mua có thể thông qua một số cách nhận biết sau đây:
Thứ nhất, thông qua CĐT dự án: Nếu CĐT của dự án đó không có tên tuổi trên thị trường bất động sản (BĐS) và không cung cấp được hồ sơ của mình cũng như của dự án như giấy chứng nhận (GCN) đăng ký DN; GCN quyền sử dụng đất; GCN đăng ký đầu tư; quy hoạch 1/500; giấy phép xây dựng (GPXD)… thì dự án đó sẽ được xếp vào hàng dự án “ma”.
Thứ hai, thông tin về dự án thiếu và mập mờ: Thông thường các dự án “ma” sẽ không có bất kỳ một văn bản pháp lý nào ghi nhận về thông tin dự án, hoặc có ghi nhận nhưng còn rất mập mờ và chung chung về thông tin chủ đầu tư, đơn vị thi công,… và để tạo được sự tin tưởng cho khách hàng khi đi xem thực địa thì bên bán thường đẩy nhanh tiến độ về việc thi công xây dựng.
Thứ ba, các dự án này có đội ngũ nhân viên môi giới rất hùng hậu, họ luôn đưa ra những lời quảng cáo, hứa hẹn có cánh về lợi nhuận khủng để thúc giục người mua vội vã ký hợp đồng khi chưa tìm hiểu kỹ về thông tin dự án…, để rồi sau đó bên bán trở mặt nói thẳng không cung cấp được hồ sơ pháp lý hoặc lẩn trốn bằng cách lấy lý do chờ cấp trên quyết định.
Thứ tư, so với mặt bằng chung của các dự án thì căn hộ/lô đất tại các dự án “ma” này có giá rẻ bất thường và kèm theo nhiều ưu đãi. Đôi khi kèm điều kiện nếu giới thiệu được thêm khách mua bạn sẽ được giảm giá với tỉ lệ giật mình.
Ngoài ra, còn có một đặc điểm khác để nhận diện dự án “ma” đó là trong hợp đồng mua bán nhà đất thường không quy định rõ thời hạn bàn giao nhà, đất; không có cam kết chất lượng, tính đồng bộ của công trình…; không quy định rõ trách nhiệm bồi thường của CĐT khi xảy ra vi phạm.
Cần tìm hiểu kỹ các vấn đề pháp lý trước khi mua
Theo LS Tuấn, để tránh những rủi ro không đáng có khi mua nhà đất, đặc biệt là mua phải những dự án “ma”, người mua cần phải tìm hiểu thật kỹ về CĐT của dự án và nên tìm, lựa chọn những CĐT lớn, uy tín, minh bạch để đầu tư. Đồng thời, yêu cầu CĐT phải cung cấp đầy đủ các hồ sơ pháp lý của dự án như: Quyết định (QĐ) chấp thuận chủ trương đầu tư; QĐ phê duyệt quy hoạch 1/500; QĐ giao đất; GCN QSDĐ cho toàn bộ dự án; Giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu xong phần móng (đối với căn hộ chung cư); Văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai (đối với căn hộ chung cư); Thông báo bảo lãnh ngân hàng cho từng căn hộ; GCN QSDĐ cho từng căn hộ hoặc lô đất,… để người mua kiểm tra.
Bên cạnh đó, cần xem xét tính minh bạch thông tin của dự án và hiện trạng thực tế của dự án. Theo quy định, tất cả các CĐT phải công khai thông tin dự án trên trang điện tử của mình hoặc trụ sở của ban quản lý dự án, hoặc tại sàn giao dịch…
Theo Điều 55 của Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì điều kiện để thực hiện việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là công trình đó phải xây dựng xong phần móng và phải có văn bản nghiệm thu từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên khi xuống kiểm tra hiện trạng thì người mua cần phải lưu ý điều này.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS thì CĐT dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Vì vậy, khi mua BĐS nên kiểm tra đơn vị bảo lãnh, ngân hàng bảo lãnh các dự án BĐS đó để khi CĐT dự án vi phạm về một vấn đề nào đấy, gây ảnh hưởng đến tiến độ hay chất lượng dự án, công trình thì ngân hàng đó sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình.