Hạn chế tín dụng BĐS: Áp lực lành mạnh nhằm phát triển bền vững

Ngày 22/4/2019, HoREA có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, NHNN, đóng góp vào Dự thảo “Thông tư Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” của NHNN.

Tại văn bản này, HoREA  bày tỏ sự tán thành chủ trương của NHNN về lộ trình hạn chế tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, BĐS, tín dụng tiêu dùng. “Việc thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực BĐS, tuy trước mắt có gây áp lực rất lớn đối với các DN, nhưng là áp lực lành mạnh, có tính tích cực, buộc các chủ đầu tư dự án BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế dần một phần nguồn vốn tín dụng, nhằm phát triển thị trường BĐS bền vững...”, văn bản của HoREA khẳng định.

Cũng theo HoREA, để thích nghi với lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS, Hiệp hội đã có 8 khuyến nghị đối với DN. Trước hết là tăng vốn chủ sở hữu; chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết để có thể huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán; phát hành trái phiếu DN; mở rộng liên doanh, liên kết trong nước và nước ngoài (tìm kiếm nguồn vốn FDI)... 

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều DN BĐS chưa chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán. Cụ thể. cả nước có hơn 10.000 DN BĐS, nhưng mới chỉ có khoảng 65 DN niêm yết trên sàn chứng khoán, nên thị trường chứng khoán chưa thực sự là kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS. 

Thêm vào đó, số lượng các quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) còn quá ít. Bên cạnh một vài quỹ đầu tư BĐS nước ngoài, mới chỉ có một quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) trong nước là Qũy TechReit của Ngân hàng Techcombank (với vốn điều lệ chỉ có 50 tỷ đồng), nên cũng chưa thực sự là kênh cung cấp nguồn vốn cho thị trường BĐS. 

HoREA kỳ vọng vào việc sửa đổi Luật Chứng khoán trong năm 2019 sẽ tạo điều kiện hình thành nhiều quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) trong thời gian tới để cung cấp vốn cho thị trường BĐS. Mặt khác,nguồn vốn FDI vào thị trường BĐS hiện chiếm khoảng 21% tổng nguồn vốn FDI, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của các DN BĐS.

Từ những thực tế đó, HoREA đề nghị NHNN giữ trần tối đa 40% tỷ lệ vốn cho vay ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đến 31/12/2020, tức là thêm 06 tháng so với Dự thảo. HoREA cũng cho rằng,  năm 2020, là năm có nhiều sự kiện chính trị lớn của đất nước, do vậy, cần giữ được sự ổn định và tăng trưởng của nền kinh tế, của thị trường BĐS. 

Được biết, liên quan đến quy định về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn, Dự thảo của NHNN đưa ra lộ trình theo 2 phương án, trong đó cả 2 phương án, tỷ lệ tối đa 40% đều quy định đến hết ngày 30/6/2020, tuy nhiên các giai đoạn tiếp lộ trình cụ thể có một số khác biệt. Cụ thể, lộ trình: Từ 1/7/2020 đến hết 30/6/2021 là 35% đối với  phương án 1 và 37% đối với phương án 2; Từ 1/7/2021 là 30% đối với phương án 1 và Phương án 2 là 34% đến 30/6/2022 và từ 1/7/2022 mới áp dụng mức 30%.

HoREA đã đề xuất phương án 2 và chỉ đề nghị sửa lộ trình áp dụng mức tối đa là 40% đến 31/12/2020.

Đối với các khoản vay tiêu dùng có hệ số rủi ro 100%, HoREA nhất trí áp dụng hệ số rủi ro 100%, đối với các khoản vay tiêu dùng, trong đó có vay mua nhà, xây nhà ở mức độ từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ đồng. Nhưng đề nghị ghi rõ nội dung này để dễ hiểu và dễ thực hiện, như sau: “Khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ của một khách hàng có giá trị dư nợ gốc từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ đồng, chịu hệ số rủi ro 100%”.