Giao căn hộ từ năm 2014, dự án đã có 275/300 căn hộ có người ở, nhưng dân cư vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) vì chủ đầu tư đang thế chấp cả toà nhà trong ngân hàng.
Việc bàn giao 2% quỹ bảo trì dự án chưa được thực hiện nên một số hạng mục hạ tầng cũ kỹ, hỏng hóc không được thay thế, chỉ sửa chữa chắp vá tạm bợ. Hệ thống phòng cháy chữa cháy hoạt động không hiệu quả, 5 tầng thương mại chưa được bàn giao trở thành nơi chứa rác gây ô nhiễm.
Vì sao chủ đầu tư để xảy ra tình trạng nêu trên? Cứ tưởng là doanh nghiệp thì sẽ “lắm tiền nhiều của”, ai ngờ chủ đầu tư dự án trên từng là doanh nghiệp nhà nước, lâm cảnh khó khăn, khi cổ phần hóa (CPH) thì gặp tình trạng thiếu cơ chế ràng buộc trách nhiệm với những dự án dở dang. Hậu quả là tất cả cùng lâm vào cảnh “sống dở, chết dở”.
| |
| Chung cư Westa bấy lâu nay là một “điểm nóng” trong mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư |
Khi công ty cơ khí chuyển hướng bất động sản
Bà Dương Thị Thu Hà, Thư ký Hội đồng quản trị (HĐQT), Trưởng phòng Tổ chức hành chính, cho biết, tiền thân của Công ty cổ phần COMA 18 là Tổng Công ty Cơ khí xây dựng (COMA), DNNN thuộc Bộ Xây dựng.
Thời điểm 2005, vốn điều lệ công ty 13,2 tỷ; sau đó công ty CPH tăng vốn điều lệ lên 132 tỷ năm 2010. Nhà nước vẫn nắm giữ 51% cổ phần chi phối. Việc tăng vốn nhằm triển khai dự án khu nhà ở cao cấp Westa với vốn dự kiến 513 tỷ. Lúc đó công ty đã thế chấp dự án, vay ngân hàng 171 tỷ để đủ năng lực tài chính triển khai dự án Westa.
Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực mới của đơn vị từng chỉ sản xuất kinh doanh sản phẩm cơ khí. Do thiếu kinh nghiệm trong quản lý, chọn nhà thầu thi công cũng như đánh giá rủi ro, đã khiến công ty lâm vào khó khăn. Dự án nằm sát khu dân cư, quá trình thi công gây sụt lún nhà dân, bị kiện tụng liên tục. Rồi nhà thầu cùng lúc xây dựng nhiều dự án dẫn đến Westa chậm tiến độ, đội vốn.
Mặt khác, khi mới triển khai, Westa được xem là dự án “khu nhà ở cao cấp” hiếm hoi trong khu vực nên giá rao bán thô khoảng 4-5 tỷ/căn hộ diện tích từ 199m2. Khách hàng không nhiều, lại không ngờ nhiều dự án khác triển khai trên thị trường đã khiến Westa rớt giá. Chủ đầu tư phải chia nhỏ căn hộ, giảm giá xuống còn 16 triệu đồng/m2.
Đến nay, khoản nợ ngân hàng 171 tỷ vẫn còn 127 tỷ. Đó là lý do mà 300 căn hộ đã bán chưa thể cấp sổ hồng. Đại diện COMA 18 cho biết, riêng dự án Westa đã lỗ 150 tỷ tính tới thời điểm 31/12/2015. Một loạt dự án khác cũng thua lỗ như dự án bất động sản ở Điện Nam - Điện Ngọc (Hội An, Quảng Nam) lỗ hơn 10 tỷ… COMA 18 đối diện nguy cơ phá sản, nợ lương 8 tháng, nợ bảo hiểm 5,2 tỷ, nợ thuế 2,6 tỷ, nợ đối tác hơn 40 tỷ.
Công ty tiền thân “đánh tháo” trách nhiệm
Trong bối cảnh vô cùng khó khăn đó, tháng 5/2016, công ty thoái toàn bộ 51% phần vốn thuộc SHNN với giá cực “bèo”, thấp hơn nhiều lần so với mệnh giá cổ phần. Bà Hà cho biết, giá cổ phần lúc đó 10 ngàn đồng/cổ phần nhưng chỉ được chuyển nhượng với mức 2 ngàn đồng. Mở bán cổ phần ngày 19/5/2016, đến ngày 21/6 công ty tổ chức đại hội cổ đông, bầu ra ban quản trị mới. Từ đó COMA chính thức có tên mới là Công ty cổ phần COMA 18, với 100% vốn tư nhân.
Bà Hà thừa nhận, quá trình CPH công ty, các nhà đầu tư mua bán cổ phần trên sàn chứng khoán, thực tế không ai kiểm tra xem tình hình công ty lúc đó như thế nào, nợ xấu bao nhiêu.
Đặc biệt, một “lỗ hổng” mà pháp luật chưa quy định cụ thể là khi thoái vốn nhà nước, trách nhiệm với những dự án công ty đang triển khai sẽ được thực hiện thế nào cũng không được đề cập tới. Đó là hệ quả mà COMA 18 và hàng trăm hộ dân Westa đang phải “đau đầu” tìm lời giải.
Theo bà Hà, bản thân lãnh đạo công ty đã nói rõ những nợ nần, rồi việc đem thế chấp dự án vào ngân hàng, không phải là do họ làm, mà thuộc về trách nhiệm lãnh đạo công ty “tiền thân” thời điểm thực hiện dự án. Còn những lãnh đạo đương nhiệm chỉ là nhà đầu tư mua lại cổ phần của COMA 18, nếu công ty ăn nên làm ra, họ hưởng lợi trên giá cổ phiếu; trường hợp công ty thua lỗ, họ cũng lỗ trên giá cổ phiếu.
COMA 18 cho biết từ tháng 6/2016 đến nay, đã nỗ lực rất nhiều trong tái cơ cấu nhân sự từ HĐQT, ban kiểm soát, ban điều hành… cũng như tái cơ cấu tài chính để vực dậy công ty… Bộ máy công ty đã giảm cồng kềnh, từ gần 400 nhân lực xuống còn 41 người; 11 chi nhánh, đơn vị trực thuộc chỉ giữ lại 1 đơn vị. Ở góc độ tài chính, đã giảm nợ xấu ngân hàng xuống còn 200 tỷ, giảm các khoản nợ bảo hiểm, nợ thuế… Tình trạng nợ lương người lao động cơ bản đã được giải quyết xong.
Giải pháp nào hài hòa vấn đề?
Trở lại với những “lùm xùm” tại dự án Westa, hiện có hai vấn đề vướng mắc: Thứ nhất, cư dân yêu cầu chủ đầu tư bàn giao 2% quỹ bảo trì dự án tạm tính khoảng 12 tỷ. Thứ hai, bàn giao sổ hồng cho gần 300 căn hộ mà cư dân đã chuyển về ở.
Về quỹ bảo trì dự án, đại diện COMA 18 cho biết cư dân tính 2% trên tổng 300 căn là chưa chính xác bởi rất nhiều căn bán thô với giá thấp hơn rất nhiều so với giá ban đầu nên không thể cào bằng. Theo tính toán của chủ đầu tư, tổng quỹ bảo trì chỉ khoảng 9,2 tỷ, sau khi trừ đi chi phí vận hành từ khi bàn giao căn hộ (1,1 tỷ), cộng với mới đây chủ đầu tư đã trả cư dân 200 triệu, thì khoản nợ quỹ bảo trì 2% khoảng 8 tỷ.
Về hướng tháo gỡ, trước tiên COMA 18 khẳng định yêu cầu của khách hàng hoàn toàn chính đáng, công ty không chối bỏ trách nhiệm này. Tuy nhiên, công ty không thể bố trí đủ kinh phí để thanh toán một lần cho cư dân khoản tiền trên.
Trong các buổi làm việc với cư dân mới đây, COMA18 khẳng định hiện ở dự án Westa còn hàng chục căn hộ chưa bán, diện tích tầng hầm chưa bán, nếu khai thác tốt như cho thuê có thể thu về 70- 100 triệu đồng/tháng (nếu cư dân không có chuyên môn có thể khoán cho một đơn vị khác quản lý, vận hành), khi đó số tiền thu được, COMA 18 sẽ trả dần cho cư dân về khoản bảo trì 2%.
“Nếu cư dân không đồng ý thì chúng tôi cũng không còn phương án nào khác. Thời điểm bàn giao căn hộ ở Westa, pháp luật chưa quy định cụ thể về khoản phí bảo trì 2% nên không thể nói chúng tôi chiếm đoạt tài sản”, bà Hà nói.
Về vấn đề sổ hồng, COMA 18 cho biết toàn bộ dự án thế chấp ngân hàng từ năm 2011. Hiện doanh nghiệp này vẫn còn nợ khoảng 200 tỷ nên ngân hàng chưa giải chấp tài sản. COMA 18 khẳng định yêu cầu sổ hồng của cư dân là hoàn toàn chính đáng, nhưng trước hết đây là trách nhiệm của đội ngũ lãnh đạo của công ty “tiền thân”.
Tuy nhiên, COMA 18 cho hay từ năm 2017 đã đề xuất, đàm phán với ngân hàng cho trả nợ dần, khoanh vùng không lãi một phần nợ nhằm tạo điều kiện cho công ty tiếp tục kinh doanh, sớm vượt qua khó khăn hiện tại. Đổi lại ngân hàng giải chấp một phần trong tổng số các căn hộ đang thế chấp để cư dân được cấp sổ hồng. Hiện phía ngân hàng đang xem xét đề xuất này.
Khi được hỏi dựa vào cơ sở nào để cư dân tin tưởng vào những hứa hẹn của COMA 18, bà Hà cho rằng hiện công ty đang triển khai nhiều dự án khác có tính khả thi cao, hy vọng thời gian tới những dự án này sẽ có lãi, từ đó quay vòng vốn để thanh toán các khoản nợ.
Cũng theo bà Hà, COMA 18 từ chỗ công ty khó khăn, bên bờ vực phá sản đến nay cơ bản đã ổn định. Các chỉ số thể hiện công ty lỗ lãi đan xen, nhưng phần lớn khoản lỗ là tồn tại từ trước để lại. “Chúng tôi làm ăn không có lãi nhưng đã giảm nợ xấu, giảm nợ bảo hiểm xã hội, không còn nợ lương. Như vậy nhìn ở góc độ nào đó thì công ty có những phát triển nhất định”, bà Hà nói.
Trong tình huống xấu nhất, nếu thực tế kinh doanh không tốt hơn, cư dân tiếp tục kiện cáo, doanh nghiệp không thể trụ nữa, thì theo bà Hà, COMA 18 có thể sẽ phá sản. “Đường cùng như vậy, đành nhờ pháp luật phân xử”, bà Hà thở dài cho biết.