Thị trường sôi động
Xuất hiện tại Việt Nam cách đây 5 năm, nhưng phải từ năm 2016 thị trường condotel mới thực sự bùng nổ nhờ sự đầu tư mạnh mẽ của các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, FLC Group, C.E.O Group…Từ mấy nghìn căn trong các năm trước đó, số lượng condotel đã vọt lên hơn 16 nghìn căn khi kết thúc năm 2016. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA), giai đoạn 2017 – 2019 dự kiến sẽ có khoảng 27 – 29 nghìn căn condotel gia nhập thị trường.
Theo thống kê mới nhất, Nha Trang đang dẫn đầu thị trường condotel với nguồn cung lên tới 11.794 căn hộ; Đà Nẵng là 7.552 căn, thứ ba là Phú Quốc 1.201 căn. Tuy nhiên, bên cạnh giá cả thì giới đầu tư còn đặc biệt quan tâm đến tính pháp lý của loại hình bất động sản này, đó là “sổ đỏ”. Bởi theo Luật Đất đai quy định có 2 loại đất: một là đất sử dụng lâu dài (đất ở), hai là đất sử dụng có thời hạn (đất thương mại dịch vụ). Condotel được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ nên việc sở hữu căn hộ bị giới hạn theo thời hạn thuê đất (thường là 50 năm hoặc 70 năm).
Không có “sổ đỏ”, người mua condotel đang vướng vào những rủi ro khá lớn như “bí vốn” khi dòng tiền đầu tư bị gián đoạn và đặc biệt là khi có tranh chấp sở hữu xảy ra. Ngoài ra, với tâm lý mua condotel như một tài sản để lại cho thế hệ sau, việc không có “sổ đỏ” sẽ khiến không ít người mua băn khoăn về lợi nhuận thu về có thể không được như cam kết.
Hiện nay, một số địa phương mà điển hình là Đà Nẵng và Nha Trang đang “linh hoạt” cho phép chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang “đất ở không hình thành đơn vị ở” nhằm tạo cơ sở pháp lý để người mua condotel được cấp “sổ đỏ”. Tuy vậy, xét đến bản chất, đây vẫn chỉ là một hình thức “chữa cháy” của chủ đầu tư và chính quyền địa phương bởi Luật Đất đai hiện nay vẫn chưa công nhận loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” (còn gọi là đất du lịch).
Thậm chí giữa cư dân với chủ đầu tư xảy ra tranh chấp và chưa ngã ngũ việc xác định căn hộ là sở hữu lâu dài hay có thời hạn sử dụng như cư dân tại tòa nhà The Costa (Nha Trang) với Chủ đầu tư (Tập đoàn TD)
Khó là vậy, nhưng thị trường codotel Nha Trang vừa qua thực sự “nóng” khi Dự án căn hộ Scenia Bay (Nha Trang) do Cty CP Nam Tiến Lào Cai làm chủ đầu tư được giới thiệu là một trong những dự án ven biển đầu tiên được cấp “sổ đỏ”.
Chưa có quy định cụ thể
Trao đổi với phóng viên, ông Trần Đức Hòa (Giám đốc phụ trách bất động sản) của một tập đoàn xây dựng có dự án lớn tại Nha Trang cho rằng, condotel là loại hình mới, tới nay pháp luật vẫn chưa quy định cụ thể.
Ông Hòa nói: “Condotel vốn là các dự án khách sạn cho thuê, nhưng nay chủ đầu tư muốn chia sẻ lợi ích, muốn bán đi thay vì chỉ cho thuê để huy động vốn trong dân. Vì vậy, các cơ quan quản lý khi cấp sổ đỏ sẽ vướng chuyện sử dụng đất, bởi luật hiện nay chỉ quy định 2 loại thời hạn sử dụng đất là “lâu dài và có thời hạn”, mà “lâu dài” thì chỉ có đất ở”.
Ông Hòa cho biết, sắp tới cơ sở pháp lý của condotel và các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được rõ ràng hơn khi Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn loại hình condotel; Bộ Tài nguyên và Môi trường lập quy định về quản lý, sở hữu tài sản trên đất; Bộ Tài chính chuẩn bị khung pháp lý quản lý tài chính phát triển mô hình này.
Đưa ra lời khuyên đối với người quan tâm codotel, ông Hòa nêu quan điểm: “Nếu là người mua condotel thì tôi cũng lo ngại, không ai lại mua sản phẩm bất động sản chỉ dựa vào cam kết của chủ đầu tư. Khách hàng được coi là yếu thế hơn, bởi hợp đồng mua bán luôn do chủ đầu tư soạn sẵn chứ không phải là thoả thuận. Vì vậy, những nội dung cam kết này phải được đảm bảo bởi Nhà nước thì mới tạo sự bình đẳng cho bên mua và bên bán”.
Thực tế kinh doanh bất động sản cho thấy, “sổ đỏ” chính là sự đảm bảo chắc chắn về mặt pháp lý cho sản phẩm bất động sản nên đây luôn là mối quan tâm của khách hàng.
“Việc cấp sổ đỏ cho loại hình này sẽ giúp nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong dự án vì chỉ khi có Giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thế chấp chính căn hộ là tài sản hợp pháp của mình để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Việc ghi nhận, cấp sổ đỏ cho condotel cũng giúp tránh được những tranh chấp phát sinh từ việc mua bán condotel “trao tay” do không có “sổ đỏ”. Nói cách khác, cấp sổ đỏ cho condotel là một trong những yếu tố để đảm bảo sự minh bạch của hoạt động kinh doanh condotel”, ông Hòa phân tích.