Cần làm rõ các trường hợp thu hồi đất, thỏa thuận nhận chuyển nhượng

Chiều 28/9, tiếp tục Phiên họp thứ 26, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) cho ý kiến một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tiếp tục quan tâm về đất cho dự án nhà ở thương mại

Báo cáo tại Phiên họp, liên quan đến yêu cầu làm rõ các trường hợp thu hồi đất, các trường hợp đang có quyền sử dụng đất (QSDĐ) và thỏa thuận về nhận chuyển nhượng QSDĐ, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (QH) Vũ Hồng Thanh cho biết, Dự thảo được chỉnh lý theo hướng làm rõ: người SDĐ đang có QSDĐ phù hợp với quy hoạch SDĐ thì được chuyển mục đích SDĐ để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này nếu đáp ứng đủ các điều kiện về chuyển mục đích SDĐ. Ngoài các trường hợp thu hồi đất là các trường hợp người SDĐ chưa có đất có thể thỏa thuận về nhận QSDĐ để thực hiện dự án.

Theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, quy định này góp phần đẩy mạnh xu hướng thương mại hóa QSDĐ. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, quy định theo hướng này chưa phù hợp trong trường hợp các dự án đầu tư mà đất là “phái sinh”, mục tiêu hướng tới là dự án đầu tư trên đất có đem lại lợi ích kinh tế - xã hội, có nhiều nhà đầu tư có năng lực cùng quan tâm thực hiện dự án đầu tư ngoài người đang có QSDĐ.

Bên cạnh đó, cần tiếp tục nghiên cứu để có quy định phù hợp đối với trường hợp dự án thuộc diện thu hồi đất mà nhà đầu tư có nguyện vọng thỏa thuận về nhận QSDĐ thì cần tạo điều kiện cho việc thỏa thuận; cân nhắc trường hợp có sự chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp sang mục đích SDĐ phi nông nghiệp.

“Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, đây là quy định quan trọng của Luật Đất đai, cần hết sức thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng, tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện, để quy định rõ ràng, cụ thể, hợp lý, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết số 18-NQ/TW và tuân thủ quy định của Hiến pháp năm 2013, tránh cách hiểu khác nhau, gây vướng mắc trên thực tiễn”, ông Thanh nói.

Vấn đề tiếp theo, được ông Thanh báo cáo là đối với dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, Dự thảo Luật chỉnh sửa theo hướng phải là các dự án do HĐND cấp tỉnh quyết định trên nguyên tắc khả năng huy động nguồn vốn thực hiện dự án và quỹ đất hiện có. Trên cơ sở đó, HĐND cấp tỉnh quy định về tiêu chí xác định dự án thu hồi đất phù hợp với điều kiện của địa phương.

Một số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, kinh doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế quan trọng đóng góp cho sự tăng trưởng kinh tế của quốc gia, đang và sẽ tiếp tục là một trong những động lực chính của sự phát triển kinh tế - xã hội. Việc phát triển các dự án này không chỉ đem lại hiệu quả về kinh tế, mà còn góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội và xây dựng đô thị văn minh hiện đại.

Cũng có ý kiến cho rằng, đối với dự án nhà ở thương mại, nếu trong khu đất thực hiện dự án có đất ở thì cần được thực hiện thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc sử dụng QSDĐ đang có mà không phải bị thu hồi, có như vậy mới nâng cao khả năng tiếp cận đất đai thực hiện dự án đầu tư của doanh nghiệp, đồng thời, bảo đảm quyền lợi của người đang có QSDĐ ở lâu dài ổn định. Tuy nhiên, đối với dự án có quy mô lớn, tại các khu vực mới chưa có hạ tầng kỹ thuật hoặc đất hỗn hợp trong đó có đất sạch, cần thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Vì vậy, việc thu hồi thực hiện các dự án này cũng là để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc điều tiết chênh lệch địa tô được thực hiện thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án loại này theo hình thức đấu giá QSDĐ và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có SDĐ.

Ý kiến khác đề nghị cân nhắc tính chất phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của các dự án loại này. Bên cạnh đó, có ý kiến cho rằng, việc giao HĐND cấp tỉnh quyết định dự án trọng điểm là nội dung mới, cần tiếp tục xin ý kiến các cơ quan, địa phương để nghiên cứu, quy định cho phù hợp…

Nhìn chung, với tính chất quan trọng và phức tạp của Dự thảo Luật, quá trình tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo Luật tiếp tục nhận được nhiều ý kiến khác nhau. Ông Thanh nhấn mạnh, các nội dung tại Dự thảo Luật mới chỉ là dự kiến bước đầu, cần tiếp tục được rà soát kỹ lưỡng, cẩn trọng.

Thảo luận về quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng, Tổng Thư ký QH Bùi Văn Cường nhấn mạnh, đây là nội dung đặc biệt quan trọng trong Dự thảo Luật, có liên quan trực tiếp tới cuộc sống và sinh kế của nhiều người dân, sự phát triển và ổn định về kinh tế và trật tự, an toàn xã hội. Căn cứ tại Điều 54 của Hiến pháp, Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích, quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng, ông tán thành với cách tiếp cận theo hướng Dự thảo Luật cần quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất.

Bảo đảm đúng mục đích thu hồi đất cho sân bay Long Thành

Chiều cùng ngày, UBTVQH cho ý kiến điều chỉnh một số nội dung tại Nghị quyết số 53/2017/QH14 về Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư Cảng hàng không quốc tế Long Thành (sân bay Long Thành).

Thẩm tra sơ bộ Báo cáo, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị cân nhắc việc xem xét, điều chỉnh thời gian thực hiện Dự án đưa vào Nghị quyết chung của Kỳ họp thứ 6, không cần ban hành một Nghị quyết riêng về điều chỉnh một số nội dung của Nghị quyết số 53/2017/QH14.

Về các nội dung cụ thể, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh đề nghị Chính phủ bổ sung đánh giá, cung cấp thêm thông tin, số liệu về điều chỉnh tổng mức đầu tư để đảm bảo tính minh bạch, chính xác, khả thi, tránh việc phải tiếp tục điều chỉnh.

Về điều chỉnh diện tích đất thu hồi, ông Thanh đề nghị đánh giá tác động cũng như làm rõ cơ sở pháp lý đối với việc sử dụng ngân sách địa phương để hoàn trả ngân sách trung ương phần chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng Phân khu III - Khu dân cư, tái định cư Bình Sơn và giao cho địa phương quản lý, sử dụng diện tích đất đã thu hồi theo đúng mục đích thu hồi của Dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 3 của Nghị quyết số 94/2015/QH13 hoặc bố trí sử dụng vào mục đích khác của Dự án trong dài hạn…

Ông Thanh lo ngại, thu hồi đất cho tái định cư mà nay không sử dụng đúng mục đích, nếu sử dụng cho nhà ở thương mại hay dự án bất động sản thì sẽ gây khiếu kiện và đề nghị UBTVQH hết sức cân nhắc vấn đề này.

Giải trình một số vấn đề liên quan, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị QH cho phép các địa phương được sử dụng như quỹ đất công, ưu tiên cho tái định cư, nếu sử dụng mục đích khác thì phải đúng quy định của pháp luật để không lãng phí; cho phép Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh ngân sách Trung ương không sử dụng, ngân sách địa phương phải trả lại cho Trung ương.

Phát biểu tại phiên thảo luận, Chủ tịch QH Vương Đình Huệ nêu, diện tích SDĐ tăng lên so với dự kiến ban đầu thì mới phải điều chỉnh chủ trương để thu hồi thêm. Còn đất thu hồi giảm, không sử dụng đến thì tốt.

“Đất giảm đi, kinh phí giảm đi… Đó là quá trình tổ chức thực hiện dự án hay là phải điều chỉnh lại, mà điều chỉnh lại thì có đủ cơ sở để điều chỉnh không? Sau này kiểm toán vào nói không phải thế hoặc các cơ quan chức năng bảo không phải thế thì tự nhiên QH lại làm việc hợp thức hóa các nội dung thực tế phát sinh”, Chủ tịch QH nêu.