Vì sao Cocobay có thể làm được “điều không thể” và liệu đây có phải là giải pháp dễ thực hiện, gỡ được nút thắt pháp lý cho condotel và quyền lợi của nhà đầu tư được đảm bảo.
The Empire – Cocobay có phải ngoại lệ?
Ngày 29/11/2019, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng phát đi thông cáo nêu rõ, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Huỳnh Đức Thơ ngày 1/2/2019 đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trong đó có việc chuyển đổi 1.969 condotel dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay Đà Nẵng) thành chung cư.
Về thủ tục xây dựng để chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải thoả thuận cụ thể với khách hàng (với các công trình đang xây dựng) để lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, cũng như lập hồ sơ thiết kế (với công trình chưa xây dựng) gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) cho ý kiến, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định.
Thành phố cũng yêu cầu chủ đầu tư phải triển khai xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, phù hợp với tiến độ công trình nhà ở, đảm bảo chất lượng dịch vụ, đáp ứng nhu cầu của người dân đến ở.
Về thỏa thuận chi phí chuyển đổi condotel thành chung cư tại dự án trên là thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho rằng đề nghị hai bên căn cứ hợp đồng để xử lý, nếu có tranh chấp thì liên hệ tòa án để xem xét, giải quyết.
Với thông tin chính thức từ chính quyền Đà Nẵng, có thể thấy, chủ đầu tư dự án The Empire – Cocobay đã làm được điều không thể, đó là “tháo nút thắt pháp lý” cho sản phẩm căn hộ khách sạn- condotel đang rất vướng mắc, gây nhiều tranh cãi thời gian qua.
Theo các chuyên gia pháp lý, sở dĩ việc chuyển đổi căn hộ khách sạn- condotel (không hình thành đơn vị ở) sang căn hộ chung cư (được ở) không hề đơn giản là bởi theo Luật du lịch, condotel là bất động sản nghỉ dưỡng phục vụ du lịch, Luật đất đai cũng quy định đất xây dựng condotel là đất thương mại dịch vụ.
Do đó, chủ dự án phải thuê đất, thời hạn sử dụng đất theo dự án từ 50-70 năm và việc chuyển đổi từ đất thuê sang đất ở lâu dài chưa được pháp luật cho phép. Bộ Xây dựng cho biết đang nhận được đề xuất điều chỉnh dự án condotel sang nhà ở của nhiều địa phương, số lượng căn hộ điều chỉnh lên tới vài ngàn căn nhưng chưa có hành lang pháp lý cho việc chuyển đổi này. Cùng với đó, nhiều dự án không còn quỹ đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật chuyển sang chung cư. Khó khăn như vậy, vì sao dự án The Empire- Cocobay lại có thể chuyển đổi từ condotel sang chung cư?
Lật lại hồ sơ , nguồn gốc đất dự án này cho thấy, khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (tên pháp lý theo Giấy chứng nhận đầu tư) được hình thành khi Công ty Thành Đô (Tập đoàn Empire) mua lại toàn bộ 51ha của 7 công ty nước ngoài.
Trước khi khởi công, Công ty Thành Đô đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính và được cấp sổ đỏ 2 phân khu Q1, Q2 với mục đích sử dụng đất là đất ở và đất sản xuất kinh doanh lâu dài; được phê duyệt quy hoạch 1/500; cấp giấy chứng nhận đầu tư.
Mặc dù nguồn gốc đất là đất ở, đất sử dụng lâu dài nhưng thực tế, việc chuyển đổi một phần các tòa COR1, COR2, COR3 từ condotel sang chung cư rất khó khăn vì đây là phần đã bán theo hình thức Condotel rồi (căn hộ không hình thành đơn vị ở - không có hạ tầng xã hội – tính pháp lý chưa rõ ràng tuy nguồn gốc đất của dự án để xây các tòa này là đất ở lâu dài).
“Khó khăn không chỉ về phía cơ quan quản lý nhà nước mà còn khó cho doanh nghiệp vì phải bỏ thêm quỹ đất và tiền đầu tư để xây dựng trường học, nhà xe, trạm y tế, nhà trẻ chưa kể đến việc có thể phải đóng thêm tiền sử dụng đất”, ông Nguyễn Đức Thành, chủ tịch Empire tiết lộ.
| |
Ông Thành cũng khẳng định, việc chuyển đổi được condotel sang chung cư là đột phá lớn nhất của dự án để giải quyết những tồn tại và hướng phát triển của dự án. Cơ sở để điều chỉnh được quy hoạch là công ty đã sử dụng quy hoạch ban đầu đã được phê duyệt năm 2011. Đây là khu đô thị được mang tên Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire.
Các chuyên gia nói gì?
Tại Diễn đàn BĐS thường niên tổ chức hôm 27/11/2019, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho rằng 4 phương án mà chủ đầu tư Cocobay đề xuất với khách hàng, trong đó có việc chuyển đổi condotel sang chung cư là “đúng mực”. “Tôi cho rằng rủi ro này còn nhẹ, nhà không mất, vẫn ở đó, giá trị còn có thể tăng lên, chỉ có lợi nhuận giảm”, ông Nam nói thêm về trường hợp khách mua sản phẩm của Cocobay Đà Nẵng.
Bên lề tọa đàm “Những xu hướng mới của thị trường BĐS du lịch Việt Nam”, giáo sư Đặng Hùng Võ khi được hỏi về việc cocobay Đà Nẵng được chuyển condotel thành chung cư thẳng thắn nhận định: “Đây là quy luật bình thường của việc condotel chưa có đủ khung pháp lý, chủ đầu tư họ không có vốn để làm condotel tiếp nữa, không gọi được vốn để đầu tư condotel tiếp nữa, họ phải bỏ dở, thì cách tốt nhất điều chỉnh quy hoạch. Tôi cho rằng đó là giải pháp của các chủ đầu tư và cơ quan quan lý trước tình hình khung pháp lý condotel chưa phù hợp với thực tế”.
Liệu giải pháp này có tốt cho nhà đầu tư hơn không? Ông Võ cho rằng, nhà đầu tư và chủ đầu tư chắc chắn vẫn tính bài toán condotel như trước đây thì tốt hơn, họ đã định thế từ đầu thì chắc chắn tính phương án condotel tính lợi nhuận thì có lợi hơn nhưng đến hiện nay chủ đầu tư thì hiện nay do pháp lý condotel không được sở hữu dài hạn thì không gọi được tiền từ nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư phải thay đổi sang căn hộ để có thể bán, thành khách sạn để cho thuê để khỏi vướng “thế” khó của condotel là một nửa là chung cư một nửa là khách sạn.
Ở góc độ đơn vị chuyên gia phân phối và phát triển các dự án, ông Nguyễn Trung Vũ, chủ tịch Cengroup, đánh giá, đây là một bước chữa cháy, chuyển đổi được là quá tốt.
Ông Vũ lý giải, “vị trí của Cocobay thì nóng rồi mà Đà Nẵng hết đất làm chung cư từ lâu nên chung cư tại Đà Nẵng bán rất đắt. Chung cư tại Đà Nẵng lên giá khủng khiếp nhất Việt Nam. Mấy năm trước, muốn mua chung cư 10-20 triệu/m2 rất khó, không có, còn chỗ Indochina Riverside Towers gần sông Hàn, mở bán 900 đô la/m2 không có khách, khu Azura Đà Nẵng 3000/m2 mấy năm trời không bán được nhưng giờ cả Indochina Riverside Towers và Azura Đà Nẵng 4000 -5000 đô là/m2, không có để mua vì sao gần biển, sông nên thoáng, veview rất đẹp nên nước ngoài rất thích”.
Báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng 6 tháng đầu năm 2019 của Savills cũng cho thấy, giá căn hộ tại Đà Nẵng đang ở mức trung bình 55 triệu đồng/m2 trong bối cảnh nguồn cung liên tục khan hiếm.
Thực tế, do pháp lý cho bất động sản condotel chưa rõ ràng, Đà Nẵng mất hai năm đình trệ (2017-2019) với hàng trăm dự án lớn nhỏ và hàng ngàn hồ sơ nhà đất. Việc điều chỉnh quy hoạch dự án như Cocobay cho thấy nỗ lực của chính quyền điều hành linh hoạt, giải toả sự tắc nghẽn của thị trường, doanh nghiệp và khách hàng tại khu vực này.
Chủ đầu tư kỳ vọng, việc điều chỉnh mới quy hoạch sẽ mang lại một tổ hợp đô thị du lịch đồng bộ hạ tầng với những dòng sản phẩm mới, đầy đủ chuẩn chỉ về mặt pháp lý, gia tăng giá trị bằng dịch vụ và tối ưu hoá quyền lợi cho nhà đầu tư đồng hành cùng dự án.