Theo HoREA, hiện nay Hiến pháp 2013 quy định "Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều 54 Luật Đất đai đã quy định: "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật; tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ; Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật".
Đồng thời, khoản 3 Điều 51 quy định đó là "...Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa" . Điều 61 Luật Đất đai 2013 cũng quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất "thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh", "thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng". Các điều 64, 65 của Luật Đất đai cũng quy định về việc "thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai"; quy định về "thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người".
| |
Doanh nghiệp đấu giá đất rồi bỏ cọc khiến thị trường BĐS tăng nóng tại TPHCM |
Do vậy, HoREA cho rằng Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nên không có chuyện Nhà nước thu hồi đất tràn lan. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì không phải tất cả các trường hợp "đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua" đều phải thực hiện đấu giá đất, mà Luật Đất đai 2013 còn quy định các trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại.
Do đó, HoREA cho rằng ý kiến đề xuất "Trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất đối với các loại đất khác không phải là đất ở nhưng đã gần hết thời hạn sử dụng đất thì có thể chờ đến hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước sẽ thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu" chưa phù hợp với quy định pháp luật, bởi lẽ Luật Đất đai 2013 cho phép người sử dụng đất có nhu cầu thì có thể xin gia hạn sử dụng đất".
Tại Điểm a khoản 1 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: "Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 6 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất". Do vậy, không thể chờ đến hết thời hạn sử dụng đất, "Nhà nước sẽ thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu", bởi lẽ Luật Đất đai 2013 cho phép người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì gửi đơn lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xin gia hạn sử dụng đất nếu vẫn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư đã "có quyền sử dụng đất" do tự thương lượng, thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất với giá thị trường "thuận mua vừa bán" thì việc có thể làm thất thoát ngân sách nhà nước lại có thể xảy ra trong khâu "định giá đất cụ thể; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất", mà cũng thuộc trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua việc ban hành "các phương pháp định giá đất" và nhất là công tác "thực thi pháp luật" về lựa chọn "áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp" để "xác định giá đất cụ thể", hoặc để "xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" chứ không phải do doanh nghiệp gây ra thất thoát ngân sách nhà nước.
Còn ngay cả trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất mà nếu cơ quan nhà nước không tăng cường quản lý hiệu lực, hiệu quả thì cũng có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, nếu để xảy ra tình trạng đấu giá "cuội", đấu giá có "quân xanh - quân đỏ”, đấu thầu "cuội", đấu thầu "chân gỗ", hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, hoặc để cho thành phần ngoài xã hội can thiệp làm sai lệch kết quả đấu giá, đấu thầu.