Đề nghị nghiên cứu thêm các trường hợp miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất
Phát biểu khai mạc Tọa đàm, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế (UBKT) Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh, Luật Đất đai rất quan trọng, đóng vai trò trung tâm của hệ thống pháp luật. Việc sửa đổi và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và đưa đất đai phát triển là nội dung hết sức quan trọng nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, hệ thống hóa các Nghị quyết của Đảng.
Quản lý đất đai là lĩnh vực rất phức tạp, nhạy cảm, tác động đến toàn bộ xã hội, các giai tầng, các lĩnh vực. Thực hiện chỉ đạo của Quốc hội, chuẩn bị từ sớm từ xa, UBKT tổ chức Tọa đàm này nhằm tập trung góp ý các quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất. Nếu xử lý, khơi thông được chính sách tài chính về đất đai và giá đất thì những vấn đề khác của Luật Đất đai cũng sẽ được xử lý, kể cả việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư…
Qua thảo luận, các ý kiến đều thống nhất về vai trò, vị trí của chính sách liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất. Nhiều ý kiến đề nghị các quy định cụ thể trong các điều khoản giữa Luật Đất đai và các luật khác thì cần được bổ sung, hoàn thiện hơn nữa. Vấn đề thuế trong dự thảo Luật này còn rất mỏng, do đó đề nghị cần quy định thêm nguyên tắc, còn Luật Thuế sẽ quy định các vấn đề cụ thể.
Liên quan đến tài chính về đất đai, nhiều ý kiến đề nghị nghiên cứu thêm các trường hợp miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất. Về vấn đề điều tiết ngân sách Trung ương, địa phương, các đại biểu đề nghị cần hoàn thiện thêm trong chính sách về thuế.
Các đại biểu cũng cơ bản đồng tình với bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm. Đồng thời, đề nghị Chính phủ xây dựng tiêu chuẩn định giá tài sản; mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; tăng cường kiểm tra, thanh tra, giám sát quá trình định giá đất ở địa phương một cách thường xuyên, chuyên nghiệp, thanh tra đột xuất trong quá trình thực hiện các dự án trọng điểm. Ngoài ra, có nhiều ý kiến quan tâm đến thời điểm tính tiền sử dụng đất, phương án nộp tiền hàng năm hoặc 1 lần cho cả dự án…
Đề xuất tổ chức định giá đất độc lập
Góp ý vào dự thảo, PGS. TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Đại học Thành Đông nhận định, quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất. Bên cạnh đó, các phương pháp định giá đất hiện nay vẫn chưa đồng bộ với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được Bộ Tài chính xây dựng và hoàn thiện trong các năm gần đây.
Theo PGS. TS Ngô Trí Long, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Các tổ chức này sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định.
Về tổ chức tư vấn định giá đất, GS. TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội đề nghị cần có những quy định cụ thể hơn về tổ chức này. Trong đó, nên bổ sung vào quyền hạn của tổ chức là được quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước quản lý thông tin về đất đai cung cấp những thông tin để phục vụ cho nhiệm vụ của tổ chức.
Về phương pháp định giá đất, TS Hoàng Hữu Phê (Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty Tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới) đánh giá: một số phương pháp định giá đất truyền thống; trong đó, có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đang được sử dụng tại Việt Nam đòi hỏi nhiều thời gian, chỉ thích hợp cho các khu đất riêng lẻ, phụ thuộc nhiều vào quan điểm, năng lực cá nhân, cơ quan định giá, khó kiểm tra và có độ chính xác không ổn định nên thường gây khiếu kiện.
Để giải quyết vấn đề này, TS Phê cho rằng, phương pháp hồi quy Hedonic nên được sử dụng trong việc tính toán giá đất liên quan đến công tác đền bù, khi sự chênh lệch giá cả có thể giải thích được cho công chúng rộng rãi bằng tác động không đồng đều của các yếu tố (cả vật thể và phi vật thể) trong việc tạo nên giá trị đất.
Kết luận Tọa đàm, Chủ nhiệm UBKT Vũ Hồng Thanh cho rằng, vấn đề khó nhất, phức tạp nhất là chưa có hướng mở để đưa ra phương pháp xác định giá đất cụ thể trong các trường hợp để giải quyết tất cả vướng mắc, bất cập. Về bảng giá đất, Chủ nhiệm UBKT cho rằng, có những biến động về bảng giá đất nên cần có điều chỉnh để quá trình thực thi thuận lợi. Về hội đồng thẩm định giá đất, đề nghị phải đảm bảo tính độc lập, tính chuyên môn nghiệp vụ của Hội đồng thẩm định giá đất, cơ quan định giá, cơ quan quyết định giá đất, bảo đảm trung thực, khách quan.
