Chiều ngày 27/5, tại Hà Nội đã diễn ra Hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới", do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức.
Nhiều “điểm nghẽn” khiến mục tiêu 1 triệu căn NOXH còn cách rất xa
Phát biểu khai mạc Hội thảo, ông Phạm Đức Sơn - Tổng Biên tập Tạp chí Nhà đầu tư nhấn mạnh, phát triển nhà ở xã hội (NOXH) là chủ trương, chính sách lớn của Đảng, Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp, đồng thời góp phần tăng đầu tư, tiêu dùng, đảm bảo an sinh, tiến bộ và công bằng xã hội.
Quyết định 388/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”.
 |
Ông Phạm Đức Sơn - Tổng Biên tập Tạp chí Nhà đầu tư phát biểu khai mạc Hội thảo. |
Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng, ông cho biết, từ năm 2021 đến nay, cả nước mới có 657 dự án NOXH được triển khai, số lượng căn hoàn thành mới chỉ đạt 15,6% mục tiêu đến năm 2025. Chính phủ cũng đã dành gói 120 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ chính sách NOXH, nhưng tiến độ giải ngân còn rất chậm.
Tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khoá XV đang diễn ra, Quốc hội đang xem xét thông qua Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH. Trong đó, nhiều cơ chế đột phá, đặc thù được đưa ra, như: cắt, giảm một loạt thủ tục hành chính; để chủ đầu tư tự quyết định giá bán; mở rộng đối tượng hưởng chính sách; thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia... Dự kiến, Nghị quyết sẽ được Quốc hội thông qua ngày 29/5 tới đây tại kỳ họp thứ 9 theo trình tự, thủ tục rút gọn.
Theo ông Phạm Đức Sơn, Nghị quyết thí điểm khi được thông qua sẽ mang lại nhiều thay đổi, giải pháp mới, có tác động sâu rộng để tháo gỡ các điểm nghẽn, nút thắt, giúp đẩy nhanh tiến độ phát triển NOXH. “Chính vì vậy, Hội thảo được Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức nhằm đánh giá bối cảnh mới và phân tích những cơ hội đang mở ra trên thực tiễn đối với đầu tư phát triển NOXH; đề xuất một số giải pháp nhằm đưa các chính sách mới sớm đi vào cuộc sống”, ông Phạm Đức Sơn nói.
Phát biểu tại Hội thảo, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, kết quả thực hiện theo Đề án 1 triệu căn NOXH vừa qua chưa đạt kỳ vọng, có một số nguyên nhân.
Thứ nhất là tổ chức thực hiện, hiện tại Bộ Xây dựng đã tiếp tục phối hợp với các địa phương và doanh nghiệp để tháo gỡ tối đa. Ngoài ra, có các vướng mắc về thể chế, doanh nghiệp triển khai NOXH còn khó khăn và phức tạp hơn so với dự án nhà ở thương mại.
Thứ hai, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng NOXH còn phức tạp, mất nhiều thời gian. Thứ ba, các chính sách ưu đãi và hỗ trợ thì doanh nghiệp khó tiếp cận. Thứ tư, mặc dù đã có chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư phát triển NOXH song quỹ nhà ở cho thuê chưa phát triển.
 |
Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) phát biểu. |
Để thay đổi thói quen trong sử hữu nhà ở, hay dùng nhà ở cho thuê, Nhà nước cần tính đến quỹ nhà ở, nhằm hướng đến đối tượng không có khả năng mua căn hộ NOXH. Thực tế, một số chủ đầu tư làm NOXH cho thuê, song phần lớn sau đó chuyển sang bán theo cơ chế thị trường. Do đó, quỹ nhà cho thuê không có tính ổn định. Để thay đổi văn hóa thì Nhà nước cần có chính sách đột phá để người dân yên tâm gắn bó cả đời với một căn nhà cho thuê.
TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra nhiều “điểm nghẽn” đang cản trở sự phát triển NOXH. Cụ thể, một số địa phương chưa đưa chỉ tiêu NOXH vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, khiến thủ tục chậm trễ. Luật Nhà ở 2023 dù có quy định ưu đãi cho chủ đầu tư, nhưng mức lợi nhuận tối đa chỉ 10% trong khi giá vật liệu, nhân công liên tục tăng, thủ tục pháp lý phức tạp khiến dự án chậm tiến độ và tốn kém, làm giảm động lực tham gia thị trường.
Bên cạnh đó, nhiều địa phương chưa có cơ chế hỗ trợ đầu tư NOXH như: bố trí ngân sách cho bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, hoặc đầu tư hạ tầng kỹ thuật - xã hội của dự án. Khi thiếu vốn cho hạ tầng, chi phí tăng cao, người thu nhập thấp càng khó tiếp cận nhà ở.
Ngoài ra, Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định ba hình thức bố trí quỹ đất NOXH: dành 20% trong dự án thương mại; bố trí đất thay thế; hoặc nộp tiền tương đương giá trị đất. Tuy nhiên, chưa rõ điều kiện áp dụng cụ thể từng hình thức khiến địa phương lúng túng, buộc chủ đầu tư phải giữ lại 20% đất, điều này gây áp lực đáng kể.
Cũng theo ông Khôi, hiện vẫn thiếu điều tra, đánh giá nhu cầu thực tế về NOXH, nhà ở vừa túi tiền. Nhiều dự án bố trí ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ, giao thông bất tiện.
Về phía người dân, dù Chính phủ đã có các chính sách hỗ trợ vay mua NOXH, nhưng thực tế cho thấy việc tiếp cận vốn vay vẫn rất khó khăn. Lãi suất còn cao, thời hạn vay ngắn, thu nhập thấp khiến thời gian trả nợ lên tới 23 - 25 năm. Người vay chỉ được hỗ trợ tối đa 80%, còn lại phải tự có vốn, trong khi nhóm này thường không đủ điều kiện tài chính, đặc biệt là lao động tự do. Một số địa phương còn gặp khó khi xác định mức thu nhập nhóm lao động này do thiếu hướng dẫn cụ thể.
Đề xuất lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội; ưu đãi lãi suất vay còn 2 - 4%/năm
Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, dự thảo Nghị quyết mới của Quốc hội đã tính đến việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia. Ban đầu, quỹ này được thiết kế như một chính sách tài chính hỗ trợ cho vay, cấp vốn. Tuy nhiên, sau khi rà soát, Bộ nhận thấy cách tiếp cận này không phù hợp.
“Nếu vẫn giữ cơ chế hỗ trợ tài chính đơn thuần, quỹ sẽ trùng lặp với các chính sách hiện hành theo Luật Nhà ở. Trong khi đó, nguyên tắc sử dụng ngân sách Nhà nước là không trùng lặp nhiệm vụ chi”, bà Hạnh nói.
Do đó, dự thảo đã được điều chỉnh theo hướng xác lập rõ vai trò của quỹ: đầu tư phát triển nhà ở cho công chức, viên chức, người lao động, trong đó ưu tiên lực lượng trẻ dưới 35 tuổi. “Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ không đi theo hướng hỗ trợ đa mục tiêu mà chỉ tập trung vào một nhóm đối tượng duy nhất - là cho thuê nhà”, bà Hạnh nhấn mạnh.
 |
Toàn cảnh Hội thảo. |
Theo bà Hạnh, quỹ sẽ được hình thành từ ngân sách Nhà nước kết hợp với nguồn lực xã hội hóa, kỳ vọng có sự tham gia của doanh nghiệp và các tổ chức xã hội. “Nếu cứ tập trung xây nhà để bán, một lúc nào đó chúng ta sẽ hết đất. Ngược lại, nếu có một quỹ nhà ổn định để cho thuê, người dân sẽ không còn tâm lý bất an như ở hôm nay nhưng lo ngày mai mất chỗ. Đồng thời, Nhà nước cũng không phải thường xuyên cấp ngân sách để hỗ trợ mua nhà”, bà Hạnh phân tích.
Về cơ chế sử dụng quỹ, bà cho biết sẽ áp dụng hình thức luân phiên: người đủ điều kiện được thuê, và khi có khả năng mua nhà thương mại thì chuyển giao cho đối tượng khác.
Một nội dung trọng tâm khác của dự thảo là rút ngắn thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. “Khảo sát thực tế cho thấy, lợi nhuận định mức 10% không phải lý do chính khiến doanh nghiệp e ngại. Mà cái họ ngại là thủ tục rườm rà, thời gian thực hiện kéo dài khiến chi phí tài chính đội lên, hiệu quả đầu tư giảm đi”, bà Hạnh cho biết.
Để khắc phục, dự thảo đề xuất cho phép giao trực tiếp chủ đầu tư dự án NOXH mà không qua đấu thầu. Nếu thực hiện theo cơ chế này, toàn bộ thủ tục đầu tư có thể rút xuống chỉ còn khoảng 75 ngày, tức rút ngắn tới 70% thời gian so với hiện nay.
Hiện nay, quy trình thực hiện một dự án NOXH thường gồm nhiều bước: lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết; sau đó mới lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết. Tuy nhiên, theo bà Hạnh, có thể bỏ bước nhiệm vụ quy hoạch chi tiết và thay thế bằng chỉ tiêu quy hoạch đã có trong đồ án phân khu hoặc quy hoạch chung, giúp cắt giảm thêm 65 ngày xử lý.
Ngoài ra, bà cho rằng có thể tích hợp bước thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi vào quy trình cấp giấy phép xây dựng, rút thêm 15 - 35 ngày. “Một giải pháp nữa là cho phép áp dụng chỉ định thầu rút gọn đối với các gói thầu trong dự án NOXH. Như vậy sẽ tiết kiệm thêm 45-105 ngày so với quy trình lựa chọn nhà thầu thông thường”, bà Hạnh thông tin.
Các dự án sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đã được cơ quan có thẩm quyền công bố sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Những dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn công đoàn hoặc vốn doanh nghiệp nhà nước cũng sẽ áp dụng cơ chế chỉ định thầu rút gọn.
Về giá bán và giá thuê mua, bà Hạnh cho biết chủ đầu tư sẽ được phép tự xây dựng phương án giá và thuê đơn vị tư vấn có đủ năng lực để thẩm tra. Sau khi dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư và gửi hồ sơ về cơ quan chuyên môn cấp tỉnh để kiểm tra.
Về điều kiện thụ hưởng NOXH trong bối cảnh sắp xếp lại đơn vị hành chính, bà Hạnh cho biết, tiêu chí xét duyệt sẽ căn cứ vào địa giới hành chính trước khi sáp nhập. Trường hợp người lao động làm việc xa nơi ở thuộc sở hữu của mình, khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc từ 30 km trở lên sẽ được xét duyệt thuê NOXH gần chỗ làm. Tuy nhiên, theo bà, nội dung này đã được tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội và sẽ giao về cho địa phương quyết định để phù hợp với điều kiện địa hình thực tế...
 |
TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ tại Hội thảo. |
TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, địa phương cần xác định rõ nhu cầu về NOXH, xây dựng kế hoạch phát triển với các chỉ tiêu hàng năm và 5 năm, coi đây là nhiệm vụ an sinh quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Việc quy hoạch đất, tạo lập mặt bằng sạch cho NOXH phải được ưu tiên, cùng với các chính sách ưu đãi đủ mạnh để thu hút nhà đầu tư và giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở.
Ông Khôi đề xuất ngân hàng thương mại nên có chính sách giảm lãi suất vay còn 3 - 4%/năm với nhà để bán, 2-3%/năm với nhà cho thuê; thời hạn vay từ 20 - 25 năm. Ngoài ra, có thể hỗ trợ vay vốn từ Quỹ đầu tư phát triển địa phương với lãi suất thấp, từ 2 - 3%/năm.
Ông cho rằng, các cơ chế ưu đãi sẽ góp phần giảm giá thành NOXH, giúp người dân mua được nhà ở thực, doanh nghiệp tiêu thụ sản phẩm nhanh, quay vòng vốn thuận lợi.
TS. Khôi cũng đề xuất Chính phủ giao Bộ Xây dựng nghiên cứu giải pháp ổn định giá bất động sản, bao gồm: tháo gỡ pháp lý, quy hoạch, định giá đất, chuyển nhượng dự án, cho phép chuyển đổi nhà thương mại, nhà tái định cư thành NOXH, nhằm tăng nguồn cung nhà ở giá hợp lý. Đồng thời, đẩy nhanh tiến độ các dự án BĐS, tạo nguồn thu ngân sách, xây dựng quỹ phát triển nhà ở từ nhiều nguồn như ngân sách nhà nước, trái phiếu chính phủ, vốn góp địa phương và các tổ chức tài chính trong và ngoài nước.
Ông cũng nhấn mạnh cần cải cách hành chính mạnh mẽ, hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng NOXH trong vòng 12 tháng, chỉ định chủ đầu tư và có hướng dẫn rõ ràng về thu hồi mặt bằng, tránh tình trạng lúng túng trong triển khai.
Đối với địa phương, cần tăng cường kiểm soát, xử lý nghiêm tình trạng "cò mồi", "thổi giá", đấu giá bất thường theo đúng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.
