Bên mua từ chối ký hợp đồng sau khi đặt cọc
Theo hồ sơ, bà Trần Thị Tâm (SN 1970, ngụ phường Hội Thương, TP Pleiku, Gia Lai) đồng ý mua thửa đất 192, tờ bản đồ 24 tại khu quy hoạch suối Hội Phú, phường Hội Phú, TP Pleiku, rộng 329m2 của bà Hồ Thị Phụng (SN 1968, ngụ tổ dân phố 8, thị trấn Phú Thiện). Thửa đất trên trước đó được bà Phụng mua đấu giá, đã được cấp sổ đỏ. Ngày 23/4/2023, bên mua đặt cọc 1 tỷ đồng, hẹn đến hết 16h ngày 23/5 hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng và bên mua trả số tiền còn lại.
Theo bên bán, đến ngày hẹn do bận việc nên vợ chồng bà uỷ quyền cho con trai Nguyễn Xuân Ánh thực hiện giao dịch trên. Việc này bà đã thông báo cho bên mua vào đầu giờ chiều ngày 23/5. Tuy nhiên, theo vi bằng 22/2023/VP-TPL: “Đến hẹn, lúc 15h29 ngày 23/5/2023, ông Ánh có mặt tại Văn phòng Công chứng (VPCC). Lúc 15h33 cùng ngày, bà Tâm có mặt tại VPCC và hai bên trao đổi. Vào lúc 16h ông Ánh di chuyển vào khu vực ký hồ sơ công chứng thì bà Tâm bỏ về, không thực hiện giao dịch”.
Lý giải việc bỏ ra về, không ký hợp đồng mua bán, bà Tâm nêu ra một số lý do: Thứ nhất, thông tin cá nhân bà Phụng trên GCN không thống nhất, ghi là số CMND nhưng dãy số đằng sau là số Căn cước công dân, bà đã yêu cầu bên bán chỉnh lý, cập nhật thông tin nhưng đến ngày ký hợp đồng vẫn chưa thực hiện. Thứ hai, bà được thông báo về việc bên bán uỷ quyền cho người khác ký hợp đồng quá gấp, nên không tin tưởng về tính pháp lý. Thứ ba, khi nhận đặt cọc, bà Phụng nói là tài sản riêng nhưng khi xem giấy uỷ quyền có tên chồng bà Phụng; nên bà lo lắng nguy cơ phát sinh tranh chấp.
Phản bác ý kiến bên mua, bà Phụng cho rằng những lý do bà Tâm đưa ra thuộc về quyết định của cơ quan nhà nước.
Hai bên phát sinh tranh chấp liên quan 1 tỷ đặt cọc. Bà Phụng cho rằng bà Tâm có lỗi nên mất 1 tỷ. Bà Tâm cho rằng bà Phụng phải trả lại 1 tỷ, bồi thường thêm 1 tỷ.
Thương lượng bất thành, hai bên gửi đơn tố cáo lẫn nhau tới cơ quan công an. Trao đổi với PV, bà Phụng phủ nhận việc đăng tải hình ảnh xúc phạm bà Tâm. Trong khi phía bà Tâm xác nhận có đăng tải lên mạng xã hội thông tin yêu cầu bà Phụng trả lại tiền, cảnh báo với người khác thửa đất đã có người mua; chứ không vu khống, làm nhục.
Xác nhận với PV, bà Tâm cho biết vợ chồng bà cùng những người góp tiền mua đất chung có 6 lần xuống nhà bà Phụng đòi tiền cọc nhưng bị đuổi; nên căng băng rôn, thông báo bằng loa kẹo kéo để chủ nhà ra giải quyết. Sau đó công an địa phương tới giải thích, bà cùng những người khác ra về, từ đó đến nay không thực hiện hành vi trên nữa.
Bà Phụng làm đơn tố cáo gửi Công an huyện Phú Thiện tố hành vi của bà Tâm có dấu hiệu vu khống, làm nhục người khác, gây rối trật tự công cộng…
Qua trao đổi, xác minh tại Công an huyện Phú Thiện, được biết, từ ngày 3 - 12/8/2023, bà Tâm cùng một số người nhiều lần đến nhà bà Phụng ngồi, dừng xe căng băng rôn, mở loa kẹo kéo yêu cầu bà Phụng trả tiền, thông báo việc tranh chấp liên quan giao dịch mua bán đất ở TP Pleiku. Giữa hai bên cãi nhau gây ồn ào.
Mang container đến đặt trên đất để đòi bồi thường tiền cọc
Liên quan sự việc, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Gia Lai có Văn bản 1083/TB-CSHS ngày 16/6/2023, trong đó có đoạn: “Việc bà Phụng đến nay chưa trả đầy đủ tiền của giá trị hợp đồng đặt cọc cho bà Tâm là vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc ngày 23/4/2023. Vì vậy, đây là tranh chấp hợp đồng dân sự, không thuộc thẩm quyền CQĐT. Đề nghị bà Tâm gửi đơn đến toà án để được hướng dẫn giải quyết”.
Bà Tâm cho rằng nội dung văn bản trên đã nói rõ phần lỗi thuộc về bà Phụng. Trong khi đó, bà Phụng khiếu nại nội dung trên, cho rằng cơ quan phát hành thông báo này vi phạm thẩm quyền.
Ngày 26/10/2023, Văn phòng Cơ quan CSĐT Công an tỉnh (PC01) có Thông báo 1337/TB-VPCQCSĐT-Đ2, nêu nội dung nêu trên trong Văn bản 1083/TB-CSHS dễ gây hiểu lầm. PC01 đã báo cáo đề xuất lãnh đạo Công an tỉnh chỉ đạo Phòng Cảnh sát hình sự có văn bản đính chính bỏ nội dung: “Việc bà Phụng đến nay chưa trả đầy đủ tiền của giá trị hợp đồng đặt cọc cho bà Tâm là vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc ngày 23/4/2023” tại Văn bản 1083/TB-CSHS.
Theo PC01, nội dung Thông báo 1083 không làm phát sinh, thay đổi hoặc xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của bà Phụng. “Việc bà Tâm lợi dụng thông báo trên để thực hiện hành vi vu khống bà Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, in tờ rơi thông báo đăng trên mạng xã hội và đưa người đến nhà bà gây áp lực đòi tiền, nội dung này đang được Cơ quan CSĐT Công an huyện Phú Thiện kiểm tra, xác mình giải quyết theo quy định. Đề nghị bà Phụng tiếp tục liên hệ Công an huyện Phú Thiện để tố cáo và cung cấp thông tin, tài liệu liên quan”.
Sự việc càng phức tạp hơn khi ngày 8/2/2024, bà Phụng đến thăm thửa đất thì thấy có 2 thùng container và một số vật dụng khác không rõ nguồn gốc. Ngày 22/2/2024, bà yêu cầu Văn phòng thừa phát lập vi bằng, ghi nhận hiện trạng, trình báo cơ quan chức năng về việc này.
Ngày 26/7/2024, có mặt tại khu đất, PV nhận thấy trên thửa đất có 2 container, trên đất còn có bảng hiệu quán cafe đã đổ nghiêng. Bà Tâm xác nhận mình là người đặt 2 container và các vật khác trên thửa đất. “Mục đích yêu cầu bà Phụng giải quyết tranh chấp trong mua bán thửa đất này và thông báo cho những người khác biết thửa đất đang vướng tranh chấp”, bà Tâm nói.
Bà Ngô Thị Xuân Hồng, Chủ tịch UBND phường Hội Phú cho biết đã tiếp nhận đơn trình báo về việc người khác đặt container trên đất bà Phụng. Phường đã mời bà Tâm lên làm việc. Chủ tịch UBND phường cũng cho biết UBND TP Pleiku đã yêu cầu UBND phường báo cáo sự việc vào ngày 30/7 tới đây. “Phường sẽ sớm mời các bên lên hoà giải, có báo cáo cấp trên giải quyết”, bà Hồng nói.
Luật sư (LS) Nguyễn Phương Đại Nghĩa (Đoàn LS Lâm Đồng) và LS Huỳnh Phước Hiệp (Đoàn LS TP HCM) cùng quan điểm cho rằng: Theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ), QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Trong trường hợp trên, các bên thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại VPCC là bảo đảm quy định pháp luật. Trong trường hợp bên mua hoặc bên bán không bảo đảm quy định để thực hiện ký kết hợp đồng (giấy tờ thiếu, không hợp lệ…) thì VPCC sẽ không công chứng hợp đồng đó. Đồng thời VPCC sẽ có thông báo cho bên không bảo đảm yêu cầu để ký hợp đồng, đây là căn cứ để các bên xác định lỗi khi giải quyết tranh chấp (nếu có). “Do đó, hành vi bỏ về của người mua là nóng vội”, LS Hiệp đánh giá.