Tranh cãi chuyện “họp”
Theo thông tin mà Báo Pháp luật Việt Nam nhận được, giữa chủ đầu tư và cư dân chung cư Hapulico do Công ty cổ phần bất động sản Hapulico là chủ đầu tư còn có nhiều bất đồng trong công tác quản lý chung cư, nhất là mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị chung cư.
Ngoài ra, một vấn đề chưa được giải quyết dứt điểm giữa cư dân và chủ đầu tư khu chung cư Hapulico chính là phương thức họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu để giải quyết các vấn đề liên quan đến việc quản lý chung cư.
Theo báo cáo mà Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hapulico gửi Bộ Xây dựng xin ý kiến về cách thức thông qua nghị quyết của Hội nghị nhà chung cư thì tháng 11/2016, chủ đầu tư đã gửi thông báo đến các cư dân về việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu và đề nghị các hộ dân ứng cử, đề cử tham gia ban quản trị nhà chung cư, đồng thời thực hiện niêm yết nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; quy chế bầu Ban quản trị; quy chế hoạt động của Ban quản trị để các hộ dân xem xét, đóng góp ý kiến.
Sau đó, chủ đầu tư đã tổ chức các buổi thảo luận về các dự thảo văn bản đã công bố. Tuy nhiên, số lượng cư dân tham gia các buổi hội nghị này rất ít, chỉ chiếm khoảng 15% số cư dân của chung cư.
Ngày 10/12/2016, chủ đầu tư tổ chức cuộc họp trù bị Hội nghị nhà chung cư nhưng chỉ có hơn 14% cư dân trong tổng số 802 chủ sở hữu căn hộ của khu chung cư tham dự cuộc họp.
| |
| Việc sử dụng hạ tầng chung giữa chủ căn hộ và chủ đầu tư là một trong các vấn đề mà cư dân quan tâm tại chung cư Hapulico |
Trước thực tế đại diện chủ sở hữu căn hộ chung cư tham gia ít, không đảm bảo ít nhất 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham gia (đối với cuộc họp được triệu tập lần thứ 2) với rất nhiều lý do khác nhau, nên chủ đầu tư đã xin ý kiến của Bộ Xây dựng về việc chủ đầu tư có thể lấy ý kiến của cư dân bằng văn bản để thông qua các quyết định thuộc thẩm quyền Hội nghị nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
Ngày 8/2/2017, Bộ Xây dựng đã có công văn số 26/BXD-QLN trả lời đề nghị của Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hapulico. Trong văn bản này, Bộ Xây dựng đánh giá, việc tổ chức họp dân chung cư 2 lần nhưng không đạt tỷ lệ 50% đại diện các chủ sở hữu căn hộ tham gia nên việc tổ chức lấy ý kiến các chủ sở hữu căn hộ thông qua hình thức lấy ý kiến bằng văn bản là phù hợp với thực tế và bảo vệ quyền lợi chính đáng của cư dân.
Tuy nhiên, ý kiến của Bộ Xây dựng lại dấy lên cuộc tranh cãi giữa chủ sở hữu căn hộ và chủ đầu tư. Nhiều cư dân của chung cư Hapulico cho rằng, ý kiến của Bộ Xây dựng như vậy là “không hợp pháp”. Thậm chí, ông Bùi Minh Đức, chủ sở hữu căn hộ 605, tòa nhà 17T3 còn gửi văn bản đến Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp để đề nghị kiểm tra “tính hợp pháp” của văn bản mà Bộ Xây dựng gửi Công ty Hapulico.
Trọng “cách họp” hay trọng nội dung họp
Trong văn bản gửi ông Bùi Minh Đức, Cục Kiểm tra văn bản QPPL, Bộ Tư pháp đã nêu rõ, công văn của Bộ Xây dựng gửi Công ty cổ phần bất động sản Hapulico là văn bản cá biệt, không chứa quy phạm nên không phải là đối tượng kiểm tra văn bản của Cục. Ông Đồng Ngọc Ba, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp cũng xác nhận với phóng viên nội dung này.
Theo Luật sư Trần Văn Toàn, đây là công văn hành chính chứ không phải là quy định từ phía Bộ Xây dựng nên không đánh giá tính hợp pháp hay không hợp pháp của văn bản này và ý kiến của Cục Kiểm tra văn bản về vấn đề này là phù hợp. Đối với nội dung văn bản của Bộ Xây dựng gửi Công ty Hapulico, vì là ý kiến của cơ quan quản lý chuyên ngành về xây dựng và nhà ở nên đó là những ý kiến tham khảo có giá trị chuyên môn hơn ý kiến của các cơ quan chức năng khác, Luật sư Trần Văn Toàn cho biết.
Vậy, việc hướng dẫn chủ đầu tư lấy ý kiến chủ sở hữu căn hộ để thông qua các quyết định của Hội nghị nhà chung cư bằng văn bản có phải là “hướng dẫn” trái pháp luật. Về vấn đề này, rất nhiều luật sư cho rằng, đây là cách làm tùy nghi và hợp pháp.
| |
| Chung cư Hapulico |
Theo Luật sư Lê Văn Kiên thì cần phải hiểu vấn đề này một cách có tính xây dựng chứ không nên hiểu máy móc quy định liên quan. Cụ thể, theo quy chế quản lý nhà chung cư ban hành theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức lần đầu phải có 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao; tổ chức lần thứ hai phải có 50% chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao. Trường hợp tổ chức Hội nghị hai lần mà không được thì đề nghị UBND phường có nhà chung cư tổ chức hội nghị lần đầu. Tuy nhiên, UBND phường chỉ tổ chức Hội nghị nhà chung cư nếu được chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị.
Do vậy, Luật sư Lê Văn Kiên cho rằng, trường hợp không thể tổ chức cuộc họp do triệu tập không đủ số lượng chủ sở hữu căn hộ và cũng không đề nghị UBND phường tổ chức hoặc vì lý do khách quan nào đó mà UBND phường không thể tổ chức Hội nghị lần đầu nhà chung cư thì việc lấy ý kiến các chủ hộ chung cư bằng văn bản là cách làm tốt nhất có thể thực hiện.
Như vậy, nếu chỉ tranh cãi về “cách họp” thì rõ ràng các chủ căn hộ và chủ đầu tư đã bỏ qua cơ hội để giải quyết các vấn đề chung của chung cư. Vì vậy, thay vì tranh cãi chuyện họp trực tiếp hay lấy ý kiến bằng văn bản, chủ đầu tư và chủ căn hộ cần thống nhất các vấn đề cần bàn bạc và các phương án giải quyết tồn tại chung trong khu chung cư.
Được biết, chỉ vì vấn đề họp trực tiếp hay lấy ý kiến bằng văn bản để thông qua các quyết định của Hội nghị nhà chung cư, chủ đầu tư Hapulico Complex đã phải làm việc với nhiều cơ quan chức năng để xin “tư vấn”. Trong đó, theo đại diện Công ty Hapulico thì ngày doanh nghiệp này đã họp cùng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp và Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng và thống nhất, trong quy chế quy định việc họp nhưng không quy định rõ về hình thức họp trực tuyến, trực tiếp hay lấy ý kiến của người dân. Tùy theo tình hình mà chủ đầu tư và cư dân có thể lựa chọn hình thức phù hợp nhất. Nói cách khác, người dân có thể lựa chọn cách họp theo thực tiễn nơi cư trú chứ không có nghĩa là họp thì phải tập trung ngồi một chỗ theo cách hiểu của nhiều người.
Đánh giá về vấn đề này, Luật sư Trần Việt Hùng, VPLS Trí Việt cho rằng, quản trị chung cư là quyền và nghĩa vụ chung của chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ, là vấn đề dân sự thuần túy nên cũng giống như các vấn đề dân sự khác, quyết định của các chủ thể quan hệ là quyết định được pháp luật tôn trọng. Do đó, lấy ý kiến cư dân bằng văn bản hay trực tiếp hoàn toàn không quan trọng bằng việc toàn bộ chủ sở hữu căn hộ phải được biết, được bàn và được đưa ý kiến về các vấn đề liên quan đến quyền lợi của họ.
Báo Pháp luật Việt Nam sẽ tiếp tục thông tin./.