Kinh doanh bất động sản: “Điểm danh” lỗ hổng pháp lý

Bất nhất về công chứng hợp đồng

UBND TP HCM chỉ rõ, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 quy định chưa thống nhất về việc có bắt buộc phải công chứng hay không với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, mua bán tài sản gắn liền với đất (trong đó có nhà ở hình thành trong tương lai) giữa tổ chức kinh doanh BĐS với cá nhân, tổ chức.

Do hiện nay giữa các văn bản quy định về việc công chứng hợp đồng, giao dịch chưa thống nhất nên trong quá trình thực hiện giao dịch liên quan đến BĐS, việc thực hiện công chứng hay không công chứng phụ thuộc vào nhu cầu của các bên.

Có trường hợp hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS được công chứng, có trường hợp không được công chứng. Do đó, cơ quan chức năng lẫn người dân không thể tra cứu, xác minh các tài sản đã được giao dịch trước đó hay chưa.

Vì vậy, nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng không thể biết đầy đủ thông tin lịch sử giao dịch của nhà ở (nhà ở hình thành trong tương lai) trước khi xác lập, dẫn đến việc cùng một tài sản nhưng được bán, chuyển nhượng cho nhiều người.

Về điều kiện giao dịch dự án, nhà ở hình thành trong trong lai và trách nhiệm của DN kinh doanh BĐS thì được áp dụng theo Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Nghị định số 99/2015; Thông tư liên tịch số 09/2016 của Bộ trưởng Tư pháp và Bộ trưởng TN&MT.  

Căn cứ các quy định trên thì DN kinh doanh BĐS được quyền thế chấp dự án hoặc nhà ở trong dự án tại tổ chức tín dụng nếu đáp ứng các điều kiện quy định. Trường hợp thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp, bán, cho thuê mua nhà ở thì DN phải thực hiện thủ tục giải chấp nhà ở, xóa đăng ký thế chấp, thay đổi nội dung thế chấp (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi ký hợp đồng với khách (trừ trường hợp các bên đồng ý).

Đồng thời, trước khi giao dịch thì chủ đầu tư có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; và Sở Xây dựng sẽ kiểm tra, có văn bản thông báo tình trạng nhà có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua cho DN được biết. Bên cạnh đó, DN kinh doanh BĐS còn có trách nhiệm công khai thông tin về BĐS.

Qua rà soát các văn bản trên, UBND TP HCM nhận thấy về việc thế chấp, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai thì luật hiện hành quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua căn hộ.

Tuy nhiên, nhiều trường hợp chủ đầu tư chưa thực hiện đúng trách nhiệm, cố ý không giải chấp tài sản, không thông tin cho khách hàng biết về tình trạng pháp lý của tài sản, ký kết hợp đồng chuyển nhượng khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. 

Mặt khác, chế tài xử lý vi phạm chưa đủ sức răn đe với chủ đầu tư. Ví dụ với hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án BĐS thì chỉ bị phạt 50 – 60 triệu và không có hình thức xử phạt bổ sung.

Bên cạnh đó, xuất phát từ bất cập trong quy định về việc công chứng hợp đồng, giao dịch BĐS như đã nêu nên, chưa có cơ chế để giám sát chủ đầu tư thực thi các trách nhiệm trong giao dịch BĐS, dẫn đến nảy sinh trường hợp chủ đầu tư cố ý không thực hiện trách nhiệm theo quy định pháp luật.

Biến tướng đầu tư dự án “ma”

Vẫn theo báo cáo trên, hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã giao kết với khách hàng dưới các hình thức “Hợp đồng góp vốn đầu tư”, “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng BĐS”, “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng BĐS”, “Hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng”, “Hợp đồng đặt cọc”, “Giữ chỗ”... 

Nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra giao dịch, mua bán với các hình thức nêu trên, trong khi không có chế tài xử lý. Dẫn đến có nhiều trường hợp dự án sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng không triển khai thực hiện được, khách hàng tranh chấp, khiếu kiện đông người gây mất an ninh trật tự trên địa bàn thành phố.

Đồng thời vấn đề này được Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở quy định nhiều hình thức, nhiều loại hợp đồng khác nhau dẫn đến khó khăn cho người mua BĐS và trong công tác quản lý nhà nước.

Còn có nhiều trường hợp DN có trụ sở tại TP HCM là chủ đầu tư các dự án đặt tại các tỉnh thành phố, không thuộc phạm vi quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng TP HCM nên không thề nắm được tính pháp lý của dự án.

Thế nhưng các DN này đã tổ chức các giao dịch, kinh doanh BĐS của dự án đó với khách hàng trên địa bàn TP HCM. Đến khi phát sinh tranh chấp, đã tập trung đông người khiếu nại, tố cáo gây mất an ninh trật tự trên địa bàn TP HCM. 

Trong lĩnh vực buôn bán BĐS, UBND TP HCM cho rằng còn có một số bất cập khác khiến cơ quan chức năng khó kiểm soát, và TP HCM đã đề xuất một số giải pháp cụ thể. PLVN sẽ tiếp tục phản ánh trong số báo sau.