“Đỏ mắt” tìm nhà thuê
Theo dự báo của Bộ Xây dựng và Liên đoàn Lao động Việt Nam, đến năm 2020, cả nước sẽ cần khoảng 1 triệu căn hộ cho người thu nhập thấp (TNT), nhưng hiện mới chỉ đáp ứng được hơn 10.000 căn/năm. Nhu cầu về nhà ở cho người TNT, người nghèo ở các đô thị đang rất bức thiết, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội lại thiếu hụt và chưa có giải pháp triệt để.
Nhiều chuyên gia cho rằng, bên cạnh các chính sách hỗ trợ người TNT mua nhà cần chuyển sang cơ chế thuê nhà. “Ở các nước phát triển, nhà cho thuê thường chiếm hơn 40%, tương đương với nhà sở hữu. Bởi vì hầu hết những người thuê nhà đều không đủ tiền để mua nhà. Ở Việt Nam chưa có thói quen thuê nhà để ở, ai cũng muốn sở hữu căn nhà thấp tầng để ở dù rằng rất nghèo. Theo xu hướng này, quỹ đất đô thị sẽ không thể đáp ứng được. Tuy nhiên, nếu không đủ tiền mua nhà thì phải thuê nhà để ở…” - ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng phát biểu.
Thực tế cho thấy nhu cầu thuê nhà là có thực, nhất là ở các khu công nghiệp. Tuy nhiên, với mức giá mong muốn trung bình khoảng 3- 4 triệu đồng/tháng và thời gian thuê dài hạn; ổn định khoảng 10 năm để không phải mất nhiều thời gian dọn nhà, thì người dân tìm “đỏ mắt” cũng không tìm được dự án chung cư nào cho thuê như vậy.
Báo cáo của Tổng Liên đoàn Lao động cho biết, hiện mới có 20% người lao động tại các khu công nghiệp có chỗ ở ổn định. Do khoảng cách giữa cung - cầu còn rất lớn nên tại đô thị có 284 nghìn hộ đang sống trong nhà thiếu kiên cố và đơn sơ, số nhà ở dưới 30m2 (dưới 7m2/người) là 1.131 nghìn căn hộ, công nhân ở các khu công nghiệp đa phần đều phải ở thuê trọ của tư nhân trong điều kiện chật hẹp, điều kiện vệ sinh môi trường không đảm bảo…
“Cầu” lớn cũng không dám “cung”
Một khảo sát mới đây của các chuyên gia Đại học Xây dựng cho thấy, với căn hộ thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội với giá hơn 14 triệu đồng/m2, người nghèo phải mất 1/4 thế kỷ để hoàn tất chi trả. “Đây là một con số quá cao so với mô hình nhà ở xã hội của các nước trên thế giới” - đại diện nhóm nghiên cứu, TS Tạ Quỳnh Hoa cho hay.
Trong khi đó, cũng theo nhóm nghiên cứu, các dự án nhà ở xã hội cho thuê còn gặp nhiều khó khăn và bất cập. Theo tính toán, lương trung bình của người lao động Việt Nam hiện vào khoảng 3,8 triệu đồng mỗi tháng, với chi phí dành cho thuê nhà khoảng 30%, tương đương 1,14 triệu.
“Sản phẩm nhà ở xã hội nào có mức giá cao hơn sẽ khó thâm nhập thị trường. Doanh nghiệp (DN) không muốn làm dự án cho thuê vì phải đầu tư vốn lớn, lợi nhuận không cao, mất 10-15 năm mới thu hồi được vốn, nhiều rủi ro. Do đó, mô hình này thực tế thời gian qua rất ít được triển khai...”- bà Hoa cho biết.
Thử làm phép tính cho thấy, một căn hộ 30m2 hiện có giá dao động 500 triệu đồng, cho thuê với giá 4 triệu đồng/ tháng, trong khi tiền lãi DN vay để xây dựng căn hộ trên là 7,5 triệu đồng/tháng chưa tính tiền gốc (vay dài hạn lãi suất 1,5%/tháng). Như vậy, không DN nào chịu làm là điều dễ hiểu.
“Tại đô thị, nhu cầu nhà ở cho thuê rất lớn, chỉ cần điểm qua những phòng trọ cho thuê chúng ta cũng thấy rằng nhu cầu này lên tới hàng triệu căn. Tuy nhiên, do bất cập về chính sách, thủ tục, quỹ đất và tài chính mà đến nay vẫn chưa DN nào dám tham gia vào thị trường tương đối “béo bở” này…” - ông Nguyễn Văn Đực khẳng định.
Cũng theo DN này, trong số rất nhiều rủi ro đầu tư xây nhà cho thuê thì DN sợ nhất là người thuê chây ỳ không đóng tiền thuê cũng không trả lại nhà. “Với cá nhân cho thuê thì khác, nhưng với DN, chúng tôi không thể đẩy họ ra đường...”- ông Đực phát biểu.
Theo kỹ sư xây dựng Nguyễn Xuân Hải, pháp luật cần bảo vệ quyền lợi cho chủ đầu tư, tránh tình trạng người thuê chây ỳ, không trả tiền thuê nhà, đuổi đi không đi… “Một thực tế không thể chối cãi là đã có một thời kỳ cho thuê nhà coi như mất nhà. Đòi nhà, người thuê không trả, đưa ra tòa thì mất nửa nhà cho hệ thống các cơ quan xử kiện. Hơn nữa, chế độ ta không cho phép vứt đồ đạc của người nghèo ra đường…”- ông Hải lo ngại.
Khung pháp lý cho nhà cho thuê - Bao giờ?
Theo ông Đực, năm 2012 Bộ Xây dựng đã nhiều lần lấy ý kiến Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, sau Dự thảo 7 đến nay, Nghị định này vẫn chưa được ban hành. DN này đề nghị Nhà nước cần thiết phải ban hành chính sách, khung pháp lý về vấn đề này, trong đó có quy định về tiêu chuẩn thiết kế (20-30m2 là phù hợp với nhu cầu hiện nay), được tăng các chỉ tiêu quy hoạch như hệ số sử dụng đất, tầng cao, số dân cư…; ban hành quy chế, trách nhiệm của người ở thuê...
Bên cạnh đó, Nhà nước phải bố trí quỹ đất sạch, lập khu nhà cho thuê như khu nhà ở xã hội chừng 50 - 100ha, đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xã hội, giao đất sạch cho DN thực hiện tại công trường mới có nhiều căn hộ cho thuê giá rẻ; hỗ trợ DN về mặt tài chính như lãi suất thấp, thậm chí có thể đưa ra một gói hỗ trợ riêng cho nhà ở cho thuê như gói 30.000 tỷ cho nhà ở xã hội…
Kỹ sư Hải đề xuất ban hành một luật riêng về nhà ở cho thuê, trong đó điều chỉnh tất cả vấn đề tồn tại hiện nay cũng như trong quá khứ, đặc biệt là phải bảo vệ người có nhà cho thuê…