Năm 2022, tăng 38,7% số DN bất động sản giải thể
Tại Tọa đàm “Nghị quyết 01 - đột phá hỗ trợ doanh nghiệp (DN)” mới đây, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường BĐS là ngành quan trọng nhất trong nhóm 21 ngành của kinh tế. BĐS liên quan tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế. Sự phát triển của ngành này ổn định sẽ có lợi cho các ngành khác. Dòng vốn của ngân hàng cũng đã xác định và hướng vào ngành BĐS chân chính. Tuy nhiên, thị trường BĐS đang rất khó khăn, thậm chí có thể nói năm 2022 là năm khắc nghiệt nhất của DN, nhà đầu tư, người tiêu dùng BĐS.
Trao đổi với Báo Pháp luật Việt Nam, Luật gia, TS Trần Minh Sơn (Bộ Tư pháp) - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương (PACC) cũng đồng tình cho rằng, hiện nay khó khăn chính của thị trường BĐS là DN BĐS và một số “vướng mắc” trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. Được biết, theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, số DN BĐS giải thể trong năm 2022 gần 1.200 DN tăng 38,7% so với năm 2021.
Như vậy, có thể nói, năm 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất đối với tất cả DN BĐS, mà kinh doanh BĐS là một trong “21 ngành kinh tế cấp 1” quan trọng nhất của nền kinh tế của nước ta (với tổng số 1.571 ngành kinh tế từ cấp 1 đến cấp 5 theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg ngày 6/7/2018 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành hệ thống ngành kinh tế Việt Nam). Bởi thế, thị trường BĐS gặp khó khăn thì tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế khác và cả vấn đề đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người yếu thế trong xã hội.
Nhiều DN BĐS đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư; phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm lương từ 30-50%, không “lo” được lương tháng 13, nửa tháng lương 13 cũng không có, không có thưởng Tết Quý Mão; nhiều người dân có nhu cầu nhưng cũng khó tạo lập được nhà ở.
Nhiều DN BĐS tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua nên DN thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.
Giải quyết các vấn đề về thủ tục hành chính
Dự báo 2023 là năm “quyết định sống, còn” đối với thị trường BĐS Việt Nam. Theo đó, các DN BĐS nếu không được hỗ trợ giải quyết “nút thắt” về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản, trước hết là nhu cầu và nguyện vọng của tất cả các DN BĐS mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn thì có thể coi là năm quyết định sự sống còn của các DN BĐS.
Trong bối cảnh này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khôi phục thị trường BĐS là một trong những nhiệm vụ hàng đầu hiện nay. Để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, thu hút dòng tiền trở lại thị trường BĐS trước hết phải giải quyết các vấn đề về thể chế và pháp lý, thủ tục hành chính.
“Theo phản ánh của các DN BĐS, 70% vướng mắc hiện nay của các DN đến từ thủ tục hành chính. Nếu đúng như vậy thì quan trọng hàng đầu phải là giải quyết vướng mắc thủ tục và thể chế”, ông Châu phản ánh. Ông Châu cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xây dựng thông tư, trong đó cho phép cơ cấu nợ, không chuyển nhóm nợ. Các DN BĐS cần phải tự vận động, nỗ lực và phải chủ động tái cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán.
Còn theo ông Trần Minh Sơn, bên cạnh khó khăn lớn nhất là “vướng mắc pháp lý” chiếm 70% khó khăn của các DN BĐS, khó khăn trực tiếp tiếp theo là vấn đề “trái phiếu DN riêng lẻ đến hạn” và các khoản vay tín dụng đến hạn, kéo theo rủi ro chuyển thành “nợ xấu” hoặc “nhảy nhóm nợ xấu hơn”. Ông Sơn nêu thực tế, có một số quy định của Ngân hàng Nhà nước hoặc quy định riêng của các ngân hàng thương mại cần được xem xét sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn hiện nay.
Cụ thể, hiện nay, các ngân hàng thương mại yêu cầu DN BĐS vay tín dụng thì dự án BĐS phải có “chấp thuận chủ trương đầu tư” và “tài sản bảo đảm cho khoản vay” là đúng quy định pháp luật. Nhưng đồng thời, nhiều ngân hàng thương mại còn yêu cầu DN BĐS phải có Giấy phép xây dựng mà yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng chính là “giấy phép con” làm khó cho DN BĐS và không nằm trong điều kiện để được vay vốn tín dụng.
Ngoài ra, tại điểm a khoản 8 Thông tư 16/2021/TT-NHNN ngày 10/11/2021 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu DN trong trường hợp “trái phiếu DN phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính DN phát hành”, trong lúc Nghị định 65/2022/NĐ-CP cho phép DN được phát hành trái phiếu có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính DN phát hành.
Ông Sơn đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu, xem xét ban hành Thông tư (mới) tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN cho phép DN BĐS được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm và đề nghị sửa đổi, bổ sung một số Thông tư của Ngân hàng Nhà nước. Đối với DN BĐS có khoản vay tín dụng quá hạn bị chuyển thành “nợ xấu” thuộc “nhóm 2, nhóm 3” có nhu cầu vay vốn tín dụng để thực hiện dự án thì đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét, cho phép tổ chức tín dụng được xem xét giải quyết đối với trường hợp DN với một số điều kiện đảm bảo như xem xét từng trường hợp để cho “khoanh nợ” đối với khoản “nợ xấu” thuộc “nhóm 2, nhóm 3”; dự án đã có “chấp thuận chủ trương đầu tư” của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và có tính khả thi; có tài sản bảo đảm cho khoản vay tín dụng; được tổ chức tín dụng đánh giá khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ nợ gốc và/hoặc lãi.
