Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là một trong số 10 dự án Luật được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5. Ngay sau khi Quốc hội tiến hành thảo luận phiên toàn thể ở hội trường, Bộ trưởng Bộ Xây dựng sẽ giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu.
Mở đầu phiên làm việc sáng nay, với cương vị người điều hành phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cho biết: Sáng 5/6, Quốc hội đã nghe trình bày Tờ trình và Báo cáo thẩm tra về dự án luật Nhà ở (sửa đổi), sau đó, Quốc hội đã thảo luận tại tổ về dự án luật này. Tổng Thư ký Quốc hội đã gửi báo cáo tổng hợp ý kiến tới các đại biểu Quốc hội, cơ quan chủ trì soạn thảo là Bộ Xây dựng đã có báo cáo dự kiến tiếp thu, giải trình gửi tới các đại biểu Quốc hội.
Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh đây là dự án luật có nhiều nội dung phức tạp, có liên quan chặt chẽ với nhiều dự án luật khác về đất đai, đầu tư, đấu thầu… tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân, chính sách an sinh xã hội của Nhà nước. Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị các đại biểu Quốc hội cho ý kiến về các vấn đề trọng tâm trong dự án luật cũng như các vấn đề các đại biểu quan tâm.
Góp ý vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Lưu Bá Mạc (Lạng Sơn) cơ bản tán thành với sự cần thiết sửa đổi luật như Tờ trình của Chính phủ và báo cáo thẩm tra của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội.
Góp ý về bảo hành nhà chung cư, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo điều chỉnh sự khác biệt và hợp lý đối với thời gian bảo hành nhà chung cư và công trình cấp đặc biệt và cấp 1.
Đại biểu Lưu Bá Mạc đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc điều chỉnh sự khác biệt một cách phù hợp và hợp lý đối với thời gian bảo hành tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư và thời gian bảo hành tối thiểu 24 tháng đối với các công trình hoặc hạng mục công trình cấp đặc biệt, cấp một.
Đại biểu cho biết, tại Điểm b, khoản 2, Điều 7 dự thảo luật quy định về việc bảo hành nhà chung cư kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng có thời hạn tối thiểu là 60 tháng. Trong khi đó, tại điểm a, khoản 2, Điều 35 Nghị định số 46 năm 2015 quy định thời gian bảo hành tối thiểu 24 tháng đối với các công trình, hạng mục công trình cấp đặc biệt và cấp một. Trong đó, công trình cấp đặc biệt được phân loại theo thông tư số 06 năm 2021 của Bộ Xây dựng, bao gồm có Nhà Quốc hội, Phủ Chủ tịch, trụ sở Chính phủ, trụ sở Trung ương Đảng, các công trình đặc biệt quan trọng khác hoặc bệnh viện đa khoa, bệnh viện chuyên khoa trung ương đến địa phương có tổng số giường trên 1.000 giường, thời gian tối thiểu bảo hành trong hai loại trường hợp trên có sự khác biệt đáng kể, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc thêm về sự khác biệt này.
Phát biểu ý kiến về chiến lược, chương trình phát triển nhà ở, đại biểu Nguyễn Hải Dũng (Nam Định) cho biết, Điều 31 trong dự thảo luật quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xây dựng chương trình phát triển nhà ở và gửi lấy ý kiến góp ý của Bộ Xây dựng về các nội dung tại các điểm c, d, đ và điểm e khoản 1 Điều 29 của Luật này trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt và triển khai thực hiện chương trình.
Đại biểu cho rằng cần xem xét, rà soát, nghiên cứu kỹ xem các quy định này có thỏa mãn được yêu cầu phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho địa phương hay không. Bên cạnh đó, chiến lược, chương trình phát triển nhà ở địa phương cũng được căn cứ vào chiến lược phát triển nhà ở quốc gia do Bộ Xây dựng chủ trì. Vì vậy, đại biểu cho rằng cần tiết giảm thủ tục đối với nội dung này, tránh cồng kềnh trong các thủ tục, gây mất thời gian, chậm triển khai ở các địa phương.
Khoản 1 Điều 51 trong dự thảo luật có quy định: “nhà ở được tái định cư phải bảo đảm có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.” Cho rằng khái niệm “nơi ở” có nội hàm, phạm vi rộng hơn “nhà ở”, và khái niệm “điều kiện” còn rất chung chung, đại biểu đề nghị luật quy định so sánh những yếu tố có thể đối chiếu được, cụ thể về chất lượng công trình, diện tích nhà ở, để đảm bảo tính rõ ràng, cụ thể của văn bản luật.
Đánh giá cao cơ quan soạn thảo đã tiếp thu nhiều ý kiến của các đại biểu Quốc hội, đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh (TP Hồ Chí Minh) đóng góp ý kiến về hành vi nghiêm cấm, tại Điều 5 của dự thảo luật có quy định về việc áp dụng cách tính sai diện tích nhà ở. Tuy nhiên, dự thảo chưa đề cập, quy định đến cách tính diện tích nhà ở, đồng thời, nếu xác định đây là hành vi vi phạm, cần làm rõ ý thức chủ quan, yếu tố lỗi trong việc áp dụng cách tính sai diện tích để làm cơ sở xác định đây là hành vi bị nghiêm cấm.
Về công nhận quyền sở hữu nhà ở, đại biểu đề nghị rà soát lại quy định để đảm bảo thống nhất, không mâu thuẫn, xác đỉnh rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được cấp loại giấy chứng nhận gì. Đại biểu cho rằng nên thống nhất lại theo quy định tại Điều 22 là phù hợp.
Liên quan đến Chính sách về nhà ở xã hội, Đại biểu Nguyễn Văn Hiển (Lâm Đồng) đề nghị chính sách về nhà ở xã hội cần hướng tới các mục tiêu rõ ràng và khả thi hơn, cụ thể cần tập trung vào mục tiêu cốt yếu của phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu có nơi ở phù hợp cho người dân, không phải là đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở.
Với định hướng đó, nhà ở xã hội phải được điều chỉnh theo hướng tăng nhà ở cho thuê, nguồn hỗ trợ của ngân sách nhà nước được phân chia phù hợp cho cả ba bên: chủ đầu tư, cơ quan quản lý vận hành và người dân.
Bên cạnh đó, cần tách bạch giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý vận hành xã hội, tách bạch giữa đầu tư nhà giá rẻ để bán, để thuê mua với đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê. Cần tách bạch giữa đầu tư và vận hành nhà ở xã hội, trong đó Nhà nước sớm hoàn thiện các quy định liên quan đến nhà ở xã hội cho thuê, tạo cơ sở pháp lý cho việc bố trí các nguồn vốn hỗ trợ phù hợp, đặc biệt là nguồn vốn ngân sách; cũng như thiết lập các tổ chức chuyên biệt quản lý và vận hành nhà ở xã hội.
Cùng với đó, chính sách của Nhà nước cần đặt mục tiêu, lộ trình rất cụ thể để có một số lượng nhà ở xã hội đủ lớn để đáp ứng nhu cầu của người dân. Đồng thời, nên sửa đổi lại khái niệm về nhà ở xã hội trong dự thảo luật. Theo đó, nhà ở xã hội chỉ áp dụng hình thức cho thuê, không phải quy định là hình thức mua, cho thuê mua.
Nếu quy định nhà ở xã hội chỉ dành cho thuê như kinh nghiệm của các nước hả sẽ không xảy ra tình trạng người có thu nhập cao tranh mua, thuê nhà ở xã hội với người có thu nhập thấp, không tạo ra sự bất bình đẳng xã hội. Nên chăng có quy định tách riêng về nhà giá rẻ với nhà ở xã hội sẽ hợp lý, vì nhà giá rẻ có thể mua và cho thuê và bản chất là nhà thương mại, quan hệ xã hội thì chỉ nên để cho thuê. Có như vậy thì người dân, nhất là người có thu nhập thấp ở đô thị mới có hy vọng được tiếp cận, nhở xã hội.
Cũng liên quan đến vấn đề Nhà ở xã hội, đại biểu Nguyễn Lâm Thành (Thái Nguyên) đánh giá cao dự thảo Luật được trình tại Kỳ họp. Góp ý cụ thể về giải thích từ ngữ, đại biểu đề nghị bổ sung khái niệm căn hộ, bởi dự thảo mới chỉ giải thích khái niệm chung cư, trong chung cư có nhiều căn hộ nên phải giải thích khái niệm căn hộ là một đơn vị nhà ở đảm bảo diện tích tối thiểu và các điều kiện phục vụ sinh hoạt cơ bản cho cá nhân, hộ gia đình...
Tại khoản 7, đại biểu đề nghị bổ sung đối tượng hộ gia đình vào trong nhóm cá nhân và hộ gia đình. Bên cạnh đó, tại khoản 8, đại biểu đề nghị sửa lại khái niệm nhà ở xã hội là nhà ở dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước về nhà ở theo quy định pháp luật.
Tại Điều 6 về chính sách phát triển quản lý, sử dụng nhà ở và Điều 7 yêu cầu chung về phát triển quản lý sử dụng nhà ở, đồng quan điểm với đại biểu Nguyễn Văn Hiển, đại biểu Nguyễn Lâm Thành cho biết, trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2021-2030 và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 2021-2025 đã nêu rõ, phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội.
Do vậy, dự thảo luật cần làm rõ, sâu sắc hơn về nội dung chính sách cho từng loại hình đối tượng, đáp ứng yêu cầu chung phát triển kinh tế - xã hội, trong đó cần xác định rõ và đúng, thống nhất nội hàm nhà ở xã hội. Đại biểu đề nghị mở rộng hơn khái niệm về nhà ở xã hội, cần tránh quan điểm bất thành văn nhà ở xã hội là nhà ở cho đối tượng loại 2, giá rẻ đi cùng với chất lượng kém, không đảm bảo các điều kiện sử dụng cho người dân cũng như đã tồn tại ở một số dự án thời gian qua, nhất là vấn đề nhà ở tái định cư gây bức xúc trong dư luận.
Theo đại biểu, quyền có chỗ ở an toàn tốt hơn luôn là nhu cầu chính đáng của mọi tầng lớp trong xã hội. Do đó, nên chăng đưa khái niệm nhà giá thấp thay cho nhà giá rẻ trong tiếp cận, xây dựng chính sách để thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Trong đó, Nhà nước sử dụng các công cụ thuế, tín dụng, hỗ trợ đầu tư từ ngân sách, chính sách đất đai để bù vào giá trị cần đầu tư tăng thêm trên nguyên tắc kinh tế thị trường để giảm giá bán, giá thuê nhà cho các đối tượng chính sách và coi đây là nguồn vốn đầu tư cho an sinh xã hội.
Cho ý kiến về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, Đại biểu Nguyễn Thị Mai Thoa (Nam Định) cho biết pháp luật không quy định chế độ sở hữu nhà nước mà quy định sở hữu toàn dân. Trong khi đó, dự thảo Luật lại quy định nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trong nhóm quy định về sở hữu nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nước. Như vậy về mặt khái niệm sở hữu nhà nước hay sở hữu toàn dân quy định của dự thảo luật chưa phù hợp với quy định của Hiến pháp và Bộ luật dân sự. Hiến pháp quy định rõ nhà ở được hình thành từ ngân sách nhà nước là tài sản công. Do đó, đại biểu đề nghị quy định rõ ràng hơn tài sản được hình thành từ ngân sách nhà nước là tài sản công, phải thực hiện việc quản lý sử dụng theo quy định của pháp luật về tài sản công.
Ban quản trị tòa nhà - một trong những vấn đề luôn "nóng" ở các khu chung cư cũng đã được các đại biểu đưa lên Nghị trường.
Về vấn đề này, Đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà - (Hà Nội) góp ý: Khoản 3, Điều 146 quy định: Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư nếu vượt quá quyền hạn quy định tại Điều này và Quy chế hoạt động của Ban quản trị thì không có giá trị pháp lý; trường hợp vi phạm thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại.
Đại biểu cho rằng, quy định này chưa thống nhất với quy định của Bộ luật Hình sự, còn bỏ sót hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong thi hành công vụ. Hơn nữa, theo Bộ luật Hình sự, chỉ pháp nhân thương mại mới bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Ban quản trị nhà chung cư không phải là pháp nhân thương mại, nên không thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Đại biểu đề nghị sửa khoản 3 Điều 146 theo hướng bổ sung cụm từ “thành viên” vào trước cụm từ “Ban quản trị nhà chung cư”; bổ sung cụm từ “lợi dụng chức vụ, quyền hạn” vào trước cụm từ “vượt quá quyền hạn.
Đoạn 2 khoản 3 Điều 152 dự thảo luật quy định: Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.
Đại biểu cho rằng, quy định này chưa phân định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, không thống nhất với đoạn 2 khoản 1 Điều 5 và khoản 3 Điều 144 Bộ luật tố tụng hình sự. Đại biểu đề nghị sửa đổi, bổ sung đoạn 2 khoản 3 Điều 152 thành: Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện vụ việc có dấu hiệu tội phạm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh kiến nghị bằng văn bản và gửi kèm theo chứng cứ, tài liệu liên quan cho cơ quan điều tra, Viện Kiểm sát có thẩm quyền xem xét, xử lý vụ việc này.
Trước đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà, đại biểu Lưu Bá Mạc (Lạng Sơn) cũng có ý kiến về vấn đề này.
Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc bổ sung làm rõ, làm rõ thêm quy định có liên quan đến Ban quản trị nhà chung cư bao gồm như mô hình Ban quản trị nhà chung cư; yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị nhà chung cư hoặc công nhận Ban quản trị chung cư…
Tại khoản 4, Điều 144, đại biểu đề nghị quan soạn thảo cân nhắc sửa cụm từ “khuyến khích” thành cụm từ “tiêu chuẩn lựa chọn” và đề xuất sửa thành tiêu chuẩn lựa chọn người tham gia ban quản trị nhà chung cư là những người có kinh nghiệm, kiến thức về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật cháy chữa cháy…
Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Dương Khắc Mai - Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông quan tâm tới tính thống nhất của thành viên hộ gia đình phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở, tại khoản 19, Điều 3 của dự thảo luật và hộ gia đình sử dụng đất tại khoản 28 Điều 3 của dự thảo luật Đất đai (sửa đổi).
Cụ thể, thao dự thảo luật Đất đai (sửa đổi), 28. hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất chung trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, thành viên hộ gia đình phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung, cùng thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở trên diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung hoặc trên đất thuê, đất mượn và cùng tham gia quản lý, sử dụng nhà ở đó.
Pháp luật quy định nhà ở là tài sản gắn liền với đất, do đó, các quy định về nhà ở, đất đai phải có sự thống nhất. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng hơn các vấn đề về hộ gia đình trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Về việc lấy ý kiến góp ý của Bộ Xây dựng trong việc xây dựng chương trình, chiến lược phát triển nhà ở địa phương, đại biểu đề nghị, khi xây dựng, phê duyệt chương trình phát triển nhà ở, cấp tỉnh giao hoàn toàn trách nhiệm cho UBND, HĐND cấp tỉnh, nên bỏ quy định về việc lấy ý kiến của Bộ Xây dựng để tạo tính chủ động, tự chịu trách nhiệm trong việc thực hiện chức năng của chính quyền địa phương, giảm bớt chi phí, thời gian, không làm tăng thời gian giải quyết công việc của các cơ quan trung ương.
Cũng tại phiên họp các đại biểu đã ý kiên về một số vấn đề khác liên quan đến vấn đề quản lý nhà ở như Nhà ở có yếu tố nước ngoài, vấn đề chuyển đổi công năng sử dụng miễn, giảm tiền thuê nhà.