Trong dự thảo Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án 1, bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Phương án 2, không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên như quy định hiện hành, tức người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Các nhà làm luật cho rằng thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, do đó kéo dài thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư. Việc quy định nhà chung cư chỉ được sở hữu 50 năm là để tạo điều kiện cho công tác quản lý.
| |
Luật sư Nguyễn Phú Thắng cho rằng, điều Nhà nước và các chủ đầu tư phải làm đó là cần bố trí hợp lý cho các chủ sở hữu tạm định cư khi tháo dỡ, xây dựng, tái định cư tại chỗ khi công trình cải tạo, xây mới hoàn thiện. |
Về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Phú Thắng không đồng tình với lập luận này của cơ quan soạn thảo khi cho rằng nếu quy định sở hữu lâu dài như hiện nay sẽ khó khăn trong việc di dời, phá dỡ, xây mới, bởi 4 lý do.
Thứ nhất, Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn đã quy định về các trường hợp nhà ở buộc phải tháo dỡ. Nội dung này được quy định rõ và chặt chẽ tại Khoản 1, Khoản 5 Điều 92 Luật Nhà ở hiện hành. Theo đó, nhà bị hư hỏng nặng, nhà có nguy cơ sập đổ, không an toàn về tính mạng, tài sản cho người sử dụng hoặc thuộc diện tháo dỡ theo quy định pháp luật xây dựng thì phải tháo dỡ.
Thứ hai, về trách nhiệm tháo dỡ, yêu cầu tháo dỡ và cưỡng chế tháo dỡ nhà ở cũng được Luật nhà ở quy định tại Điều 93, Điều 94 và Điều 95.
Thứ ba, trên thực tế việc cưỡng chế các công trình xây dựng ở khía cạnh nào đó, đôi khi gây bất lợi cho chủ sở hữu, chủ sử dụng, song trong trường hợp cưỡng chế nhà chung cư lâu năm, hết niên hạn sử dụng là việc làm có lợi cho người dân, nên đa số người dân đồng thuận và hợp tác chứ không có chuyên gây khó khăn, cản trở cho chính quyền và chủ đầu tư như Cơ quan soạn thảo Dự thảo nêu ý kiến.
Thứ tư, thực tế đã chứng minh không cần có quy định áp niên hạn sử dụng nhà chung cư như Dự thảo, tại Hà Nội và một số thành phố lớn các nhà chung cư vẫn đã được cải tạo, xây mới khá nhiều.
“Điều Nhà nước và các chủ đầu tư phải làm đó là cần bố trí hợp lý cho các chủ sở hữu tạm định cư khi tháo dỡ, xây dựng, tái định cư tại chỗ khi công trình cải tạo, xây mới hoàn thiện. Nếu chính sách này được thực hiện minh bạch, công bằng thì đại đa số người dân bị ảnh hưởng đồng thuận và ủng hộ khi mà họ là những đối tượng hưởng lợi trực tiếp từ các dự án cải tạo, xây mới công trình.” – Luật sư Thắng khẳng định.
Đồng quan điểm này, Luật sư Trịnh Cẩm Bình, Công ty Luật Biển Đông, Đoàn luật sư Hà Nội phân tích, khi xác lập quyền sở hữu thì không thể xác định thời hạn. Quyền sở hữu theo quy định Bộ luật dân sự bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu, không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu.
Ngoài ra, việc quy định sở hữu 50 năm không tạo điều kiện dễ dàng hơn trong việc quản lý bởi lẽ việc nhà chung cư xuống cấp và cần thực hiện việc cải tạo, xây dựng mới phải có các quy định pháp luật liên quan chặt chẽ về vấn đề này và các cơ quan thực thi căn cứ quy định này để thực hiện.
Theo luật sư Bình, không nên quy định giới hạn thời gian sở hữu nhà chung cư vì đối với đại đa số người Việt, việc mua được 01 căn hộ chung cư để ở với người có nhu cầu thực sự rất khó khăn và thường phải tích cóp trong thời gian dài. Do đó, họ mong muốn được sử dụng, sở hữu lâu dài, được tặng cho hoặc thừa kế để lại cho con cháu. Việc quy định thời gian sở hữu nhà chung cư có thể khiến người dân không còn lựa chọn nhà chung cư là một tài sản hấp dẫn để mua. Ngoài ra, giá nhà chung cư cũng cần xem xét điều chỉnh để phù hợp trong trường hợp vẫn áp dụng quy định thời hạn sở hữu với nhà chung cư.
Đối với trường hợp quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, Luật sư Bình cho rằng cần có quy định hướng dẫn cụ thể, chi tiết khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có thể có trường hợp gia hạn, tái lại thời hạn khi xác định chất lượng nhà chung cư vẫn đảm bảo điều kiện tốt để ở. Và chỉ khi giá nhà chung cư điều chỉnh thực sự phù hợp với thời hạn sử dụng thì người dân mới có thể tiếp cận dễ dàng và lựa chọn mua nhà chung cư.