Quy định thời hạn sở hữu chung cư: Cần đảm bảo tính hợp pháp và hợp lý

Tham dự buổi Tọa đàm có ThS Đặng Ngọc Luyến -Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam; ông Đỗ Đức Hiển - Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội; TS Nguyễn Sĩ Dũng - Nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội.

Buổi Toạ đàm cũng có sự tham dự của TS Trần Minh Sơn - Thành viên Ban Quản lý, Trưởng Văn phòng Chương trình Hỗ trợ pháp lý liên ngành, Bộ Tư pháp; ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cùng các chuyên gia, nhà nghiên cứu, doanh nhân, luật sư, giảng viên…

Thực tiễn đặt ra nhiều vấn đề

Tọa đàm “Quy định thời hạn sở hữu chung cư: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn” được tổ chức với 2 nhóm chuyên đề: “Cơ sở pháp lý của những quy định pháp luật hiện hành về thời hạn sở hữu chung cư” và “Quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư và những tác động kinh tế, xã hội”.

Phát biểu khai mạc Tọa đàm, ThS Đặng Ngọc Luyến - Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam cho biết, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến nhân dân đã đưa ra hai phương án quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư. Thứ nhất là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của nhà chung cư. Hai là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư như pháp luật hiện hành.

Mặt khác, trên thực tế, do pháp luật hiện hành không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nên việc phá dỡ các tòa nhà chung cư cũ nát, xuống cấp là vô cùng khó khăn do không đạt được sự đồng thuận của cư dân. Các tòa chung cư cũ nát, xuống cấp sau nhiều năm không chỉ làm ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị mà còn là mối nguy hiểm tiềm ẩn cho cuộc sống của người dân.

Tuy nhiên, nếu quy định thời hạn sở hữu chung cư lại vô tình hạn chế quyền sở hữu tài sản của người dân đã được pháp luật quy định. Điều này có thể tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản cũng như các tác động đến quyền lợi của người mua căn hộ chung cư.

Trình bày tham luận, Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Ủy viên Thường vụ, Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho biết, việc đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư của Bộ Xây dựng đã nhận được không ít ý kiến trái chiều, có nhiều ý kiến đồng tình phương án sở hữu chung cư có thời hạn, nhiều ý kiến khác lại đồng tình với phương án không đặt ra quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Trên thế giới, một trong các quốc gia phát triển về thị trường bất động sản hiện nay như Singapore tồn tại song song 2 chế độ sở hữu nhà chung cư có thời hạn hoặc không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất. Với mỗi chế độ sở hữu thì đều có quy định cụ thể.

Tại nước ta, Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong trường hợp “đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng”, mà đất xây dựng khu chung cư cũng là “đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng”. Do đó, người sở hữu nhà chung cư cũng cần phải được bảo đảm quyền sở hữu lâu dài đối với nhà chung cư.

Do vậy, Luật sư Hậu cho rằng, nên giữ nguyên quy định của Luật Nhà ở năm 2014 quy định quyền sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất. Điều này phù hợp với Hiến pháp và các quy định pháp luật hiện hành, đồng thời cũng đáp ứng được tâm tư nguyện vọng của đa số người dân muốn sở hữu nhà chung cư không có thời hạn, để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, hạn chế phát sinh “tâm lý bất an” trong xã hội.

Bên cạnh đó, cũng cần xây dựng thêm các quy định về trình tự đăng ký quyền sở hữu, thay đổi nội dung đăng ký quyền sở hữu đối với nhà chung cư và quy định bảo đảm quyền sở hữu của người dân trong các trường hợp cần phải tu sửa nhà chung cư xuống cấp nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của người dân.

Sở hữu chung cư có thời hạn là một hình thức thuê lâu dài

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài chính, sở hữu có thời hạn các chung cư chỉ là một hình thức chủ đầu tư các khu chung cư cho thuê có thời hạn lâu dài, xác định trước theo hợp đồng dân sự giữa chủ đầu tư chung cư và người đi thuê (người mua chung cư có thời hạn).

Vì vậy, cần giữ nguyên quy định theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013. Hoặc nếu cần thiết, có thể quy định cả 2 hình thức sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn với các chung cư.

“Đồng thời, trong Luật Nhà ở cần có các quy định rõ ràng, đầy đủ và toàn diện hơn đối với mỗi hình thức sở hữu để quá trình áp dụng trong thực tiễn được thống nhất, dễ dàng, bảo đảm tính hiệu lực của pháp luật” – ông Thịnh nhấn mạnh.

Từ góc độ pháp lý, TS Nguyễn Sĩ Dũng - Nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội nêu vấn đề: Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có hợp pháp và hợp lý không?

Theo ông Dũng, phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư tuy hợp pháp, nhưng chỉ hợp lý một cách vừa phải. Tối ưu hơn sẽ là phương án không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Tuy nhiên, nếu Luật Nhà ở không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, thì vẫn phải quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Hết thời hạn sử dụng thì cư dân không được ở trong nhà chung cư nữa. Pháp luật chỉ tước bỏ quyền sử dụng, chứ không phải tất cả các quyền cấu thành quyền sở hữu của các chủ nhà chung cư.

Cùng đưa ra ý kiến tại buổi tham luận, Luật sư Trương Anh Tú nhận định, pháp luật phải giải được “bài toán” vừa bảo đảm quyền sở hữu của công dân, vừa bảo đảm an toàn, chất lượng xây dựng công trình nhà chung cư.

Do đó, Luật sư Tú cho rằng, khi bàn tới việc sửa đổi Luật Nhà ở thì phải bảo đảm quy định về chất lượng công trình xây dựng phù hợp với quy chuẩn về kỹ thuật công trình đã được các văn bản quy phạm pháp luật quy định trước đây. Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai là bất biến, được pháp luật tôn trọng và bảo vệ. Bên cạnh đó là giới hạn công trình nhà ở về thời gian sử dụng và quyền sở hữu đang rất mâu thuẫn với nhau mà trách nhiệm của những nhà làm luật phải tìm được điểm chung để xử lý vấn đề này.

Tham gia tham luận, Luật sư Trần Xuân Tiền - Trưởng Văn phòng Luật sư Đồng Đội cho rằng nên giữ nguyên như quy định cũ. Bởi lẽ, với tâm lý an cư lạc nghiệp, đa số người dân bỏ tiền ra đều muốn sở hữu căn hộ chung cư cùng với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài. Bởi, họ đều xem đây là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu, còn việc sử hữu một căn chung cư có thời hạn chẳng khác gì việc họ đi thuê dài hạn và đến cuối cùng họ chẳng có tài sản cho riêng mình.

Theo Luật sư Tiền, không nên vì khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nhiều năm qua mà lại đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để Nhà nước thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

“Các quy định về nhà chung cư cũng như việc cải tạo nhà chung cư đã được quy định quá rõ ràng, vì vậy, nên tiếp tục giữ nguyên chính sách cho phép phát triển cả 2 loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc nhà chung cư sở hữu có thời hạn để bảo đảm chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa” - Luật sư Tiền đưa ra ý kiến tại buổi Toạ đàm.

Buổi Toạ đàm đã thu hút gần 20 tham luận, nhiều ý kiến phát biểu sâu sắc của các chuyên gia, đại diện cơ quan quản lý Nhà nước, luật sư nhằm làm sáng tỏ tính pháp lý của vấn đề.

Thông qua các ý kiến trình bày tại Tọa đàm, ThS Đặng Ngọc Luyến hy vọng đây sẽ là một kênh thông tin quan trọng giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nước đưa ra được các chính sách phù hợp, sát với thực tiễn, đảm bảo quyền lợi hài hòa giữa nhà nước, doanh nghiệp và khách hàng.